Taloyhtiön onnistunut putkiremontti: ammattilaisen neuvot linjasaneeraukseen
Mitä taloyhtiöpäättäjien tulee tietää putkiremontista?
Mielikuva putkiremontista on yleensä kauhukuva täysin puretusta asunnosta, jonka valmistumisesta kukaan ei ota vastuuta.
Tarve putkiremontille ilmenee yleensä jos jokin vahinko tai ongelma ilmestyy taloyhtiöön. Tästä hallitus saa usein sysäyksen korjausprosessin käynnistämiseen. Miten tällainen suuri linjasaneerausprojekti viedään läpi kunnialla ja mitä kaikkea siihen yleensä liittyy? Siitä kertoo linjasaneerauksen pitkäaikainen ammattilainen arkkitehti- ja insinööritoimisto Doventus Oy:n toimitusjohtaja Tero Seppänen.
Tämä artikkeli käsittelee:
- Mistä putkiremontti alkaa?
- Esiselvitykset ennen putkiremontin suunnittelun käynnistämistä
- Ilmanvaihdon ja ilmanvaihtokanavien esiselvitykset
- Lämmitysjärjestelmän sekä rakenteiden esiselvitykset
- Putkiremontin suunnittelu alkaa hankesuunnittelusta
- Hankkeen luvat ja lupapiirustukset
- Haluttujen tai vaadittujen muutosten luvanvaraisuus
- Toteutussuunnittelu voidaan kilpailuttaa uudelleen
- Urakoitsijan kilpailuttaminen, urakkavaihe ja valvonta
- Urakkavaihe alkaa
- Kokoukset ja tiedottaminen linjasaneerausurakan aikana
- Linjasaneeraus on vihdoin maalissa
Mistä putkiremontti alkaa?
Vanhemmissa rakennuksissa alkaa jossakin vaiheessa usein näkyä erilaisia korjausta vaativia vikoja: vesiputkistojen vesivuotoja, lisääntyviä viemäritukoksia, kosteusvaurioita, yleensäkin materiaalien ikääntymisestä tai esimerkiksi vedeneristyksien puutteellisuudesta johtuvia ongelmia. Usein myös kylpyhuoneet voivat olla jo huonossa, alkuperäisessä kunnossa.
Siinä vaiheessa, kun jatkuvat korjaustyöt alkavat rasittaa yhtiön taloutta ja käydä asukkaiden hermoille, taloyhtiön hallitus päättää aloittaa hankkeen, joka tähtää näiden ongelmien poistamiseen, eli linjasaneerauksen.
Info
Linjasaneeraus, eli putkiremontti, tarkoittaa kerrostalon viemäreiden ja vesijohtojen uusimista. Tämä prosessi voi sisältää myös muita korjaustöitä, kuten sähköjärjestelmien, kylpyhuoneiden ja keittiöiden uusimista. Linjasaneerauksen aikana talon rakenteet ovat usein auki, mikä tekee sähkö- ja muiden remonttitöiden tekemisestä kustannustehokkaampaa.
Linjasaneerauksen tavoitteena on parantaa kiinteistön käyttöikää ja asumismukavuutta. Se on laaja ja monivaiheinen projekti, joka vaatii huolellista suunnittelua ja toteutusta.
Esiselvitykset ennen putkiremontin suunnittelun käynnistämistä
Taloyhtiön tulee teettää erilaisia selvityksiä koko kiinteistön nykyisestä kunnosta.
Asbesti- ja haitta-ainekartoitus tulee teettää aina ennen vuotta 1994 rakennetuissa rakennuksissa. Kartoituksella selvitetään jo työturvallisuuteenkin vaikuttavat haitta-ainepitoisuudet. Valitaanpa mikä korjausmenetelmä tahansa, millä korjauslaajuudella tahansa, niin työturvallisuus ja kustannukset sekä aikataulut näiden haitta-aineiden purkamiseen tulee huomioitua jo suunnitteluvaiheessa.
Näin saadaan selville myös korjauksen laajuus, joka vaikuttaa niin suunnitteluun kuin korjauskustannuksiinkin. Doventus Oy:n ammattilaisilla on laaja kokemus yhteystyöstä selvityksiä tekevien yritysten kanssa.
Ilmanvaihdon ja ilmanvaihtokanavien esiselvitykset
Ilmanvaihdon kuntoa selvitettäessä tutkitaan, onko ilmanvaihtokanavat ja -hormit toteutettu alun perin suunnitelmien mukaan, onko niissä vaurioita tai tukoksia tai onko ilmanvaihtohormeissa peräti sortumia tai halkeamia. Ilmanvaihtokoneiden kunto kartoitetaan, ja selvitetään, pitääkö koneet mahdollisesti uusia.
Joissakin tapauksissa suunnittelussa voidaan päätyä siihen vaihtoehtoon, että joitakin hormeja ei tarvita enää ilmanvaihdon käyttöön ja niitä voidaan hyödyntää muun talotekniikan asennusreitteinä.
Rakennuksissa, joissa on painovoimainen ilmanvaihto tai joissa ilmanvaihto halutaan toteuttaa jatkossa lämmöntalteenottojärjestelmällä, hormikartoitus on aivan erityisen tärkeä. Mikäli uudet kanavat eivät mahdu vanhoihin hormeihin, hormit on purettava tai uusille kanaville on saatava muutoin tilaa.
Lämmitysjärjestelmän sekä rakenteiden esiselvitykset
Myös lämmitysjärjestelmän kunto ja korjausmahdollisuus tai uusiminen selvitetään. Voidaan miettiä myös mahdollisuutta siirtyä esimerkiksi maalämpöön.
Vanhoissa kiinteistöissä myös rakenneavaukset ovat tärkeitä selvityksen lähtökohtia.
Näin saadaan varmuus eri rakenteiden todellisista dimensioista ja tarkoista sijainneista sekä niissä käytetyistä materiaaleista.
Hyvä on myös toteuttaa ennakkoon osakaskysely, jolla saadaan helposti selville asukkaita mahdollisesti haittaavat asiat esimerkiksi ilmanvaihdon toimivuudesta, huoneistojen lämpötilasta kesällä ja talvella sekä yhteistilojen käytöstä.
Samalla voidaan selvittää, tarvitaanko lisää tilaa polkupyörille tai lastenvaunuille tai onko taloyhtiössä tarvetta esimerkiksi pesutuvalle, mikäli löytyy käyttämättömiä sopivia tiloja kiinteistöstä tai mahdollisista piharakennuksista.
Kokenut projektipäällikkö selvitysvaiheessa mukaan
Kokenut rakennuttajakonsultti/projektipäällikö osaa tarkastella kokonaisuutta, joten oikean henkilön luotettavan suunnittelutoimiston valintaan kannattaa panostaa. Tässä selvitysvaiheessa on oikea-aikaista kytkeä mukaan osaava ja kokenut projektipäällikkö, joka taloyhtiön hallituksen kanssa miettii oikeat ja tarpeelliset selvityskohdat ja etsii saneeraustyölle ammattiatitoiset tekijät.
Projektipäällikkö on taloyhtiön luottohenkilö projektissa koko remontin ajan ja pitää huolta myös taloyhtiön antaman budjetin tarkasta seurannasta.
Kun taloyhtiön PTS ja kunnossapitotarveselvitys ovat kunnossa, ei suuria yllätyksiä pitäisikään löytyä.
Info
Kannattaa ottaa huomioon, että rakennuksessa saattaa olla samaan aikaan tarvetta parantaa myös esteettömyyttä ja energiataloutta sen kiristyvien vaatimusten vuoksi, uusia julkisivuja, vesikatto tai yhtiön ikkunat, mahdollisesti myös yleisiä tiloja, piha-alueen istutuksia, leikkipaikkaa tai jätepistettä. Tai kenties pysäköintialueelle olisi saatava sopivammat pysäköintiruudut ja mahdollisuus sähköautojen lataukseen.
Arkkitehti- ja insinööritoimisto Doventus Oy:n ohjauksessa nuo kaikki halutut parannukset ja uusimiset onnistuvat vankalla ammattitaidolla ja kokemuksella.
Putkiremontin suunnittelu alkaa hankesuunnittelusta
Hankesuunnittelu on tärkein vaihe hankkeen suunnittelukokonaisuudessa.
Tässä vaiheessa päätetään selvitysten ja taloyhtiön toiveiden perusteella vaihtoehto, jolla kiinteistön linjasaneerausta ja muita mahdollisia remontteja lähdetään suunnittelemaan aina detaljitasolle asti. On myös tärkeä selvittää, asettaako kaava mahdollisesti erityisvaatimuksia ja kohdistuuko kiinteistöön suojeluvaatimuksia.
Hankkeen erityissuunnittelijat esittelevät vaihtoehdot kustannus- ja aikatauluarvioineen taloyhtiön hallitukselle, ja esitettävät vaihtoehdot viedään yhtiökokoukselle esiteltäviksi ja päätettäviksi.
Hyvässä hankesuunnitelmassa tarkastellaan kaikki mahdolliset korjausvaihtoehdot kustannus- ja aikatauluarvioineen. Yleensä vaihtoehtoja löytyy keskimäärin kolme kappaletta, joista jokainen käsitellään tarkasti infotilaisuudessa hankesuunnittelijoiden toimesta läpi. Kun nämä vaihtoehdot voidaan perustella oikeilla, ajantasaisilla tiedoilla kiinteistön tämänhetkisestä tilanteesta, voivat osakkaat päättää yhtiökokouksessa parhaan vaihtoehdon omalle kiinteistölleen.
Hankesuunnitteluun kannattaa valita kokeneet ammattilaiset, joilla on näkemystä ja kokemusta erityyppisistä ja eri-ikäisistä rakenteista, jotta kokonaisuus tulee huomioitua.
Doventuksen kokeneet pää- ja arkkitehtisuunnittelijat ovat hankesuunnittelussa taloyhtiöiden apuna ja tukena projektipäällikön tai valittavan rakennuttajakonsultin kanssa.
Valitun vaihtoehdon ja sen raamien mukaan alkaa seuraava vaihe, lupasuunnittelu.
Hankkeen luvat ja lupapiirustukset
Hankkeen seuraavaan vaiheeseen valitaan pääsuunnittelija ja arkkitehtisuunnittelija. Usein nämä suunnittelijat ovat jo hankesuunnittelussa mukana olleet suunnittelijat, ja he jatkavat projektin suunnittelua tuntien hankkeen jo hyvin.
On syytä jo lupavaiheessa, varsinkin korjaushankkeissa, kiinnittää suunnittelutiimiin rakenne-, LVI- ja sähkösuunnittelijat, jolloin kaikkien tarkat näkemykset ja esimerkiksi tekniikan tilavaatimukset tulee huomioitua heti lupa- eli pääpiirustuksia laadittaessa.
Ammattitaitoiset suunnittelijat, kuten arkkitehti ja rakennesuunnittelija, luovat erilaisia vaihtoehtoja pääsuunnittelijan ohjauksessa esimerkiksi kylpyhuonemalleiksi, yleisten tilojen muutoksiin, päätekniikkareittien sijoituksiin ja rakenteiden muuttamisiin tai niiden uusimisiin ja vahvistamiseen.
Pääsuunnittelija johtaa suunnitteluryhmää, ja usein rakennuttajakonsultin vetämissä suunnittelukokouksissa käydään läpi hanketta suunnittelualoittain.
Haluttujen tai vaadittujen muutosten luvanvaraisuus
Kun muutokset on käyty taloyhtiön hallituksen kanssa läpi ja ne on myös esitelty yhtiölle ja hyväksytty, selvitetään näiden muutosten luvanvaraisuus. Linjasaneeraus on aina luvanvarainen, mutta kaikissa muutostöissä luvitusta ei välttämättä tarvita. Näin on pääsääntöisesti esimerkikisi silloin, kun vesikaton korko, väri ja materiaali pysyvät samoina tai kun ikkunat uusitaan ja ikkunoiden väri ja puitejaot säilyvät entisenlaisina.
Hankkeen pääsuunnittelija on vuorovaikutuksessa rakennusvalvonnan lupavalmistelijan kanssa, luvan ehdot ja lupaliitteet selvitetään ja pääsuunnittelija jättää lupahakemuksen käsittelyyn. Lupakäsittely voi kestää useitakin kuukausia, joten siihen on hyvä varautua hankkeen aikataulutuksessa.
Lupahakemuksen siirryttyä lupakäsittelyyn, pääsuunnittelija voi varmistaa jo lupavalmistelijalta, onko hanke saamassa luvan esitetyillä suunnitelmilla, ja näin tietyin varauksin voidaan jo käynnistää toteutussuunnittelu.
Toteutussuunnittelu voidaan kilpailuttaa uudelleen
Toteutussuunnittelussa laaditaan kohteesta tarkat arkkitehti-, rakenne-, LVI- ja sähkösuunnitelmat sekä työselostukset, lähtökohtana pääpiirustukset ja hankesuunnittelussa valittu kokonaisuus. Toteutussuunnitteluorganisaatio jatkaa lupasuunnitteluvaiheen mukaisena, tai se voidaan kilpailuttaa esimerkiksi suunnittelijoiden osalta uudelleen.
Toteutusvaiheessa syntyvät suunnitelmat vaativat suunnittelijoilta hyvää keskinäistä tiedonvaihtoa ja usein useita käyntejä kohteessa. Pääsuunnittelija koordinoi ja ohjaa edelleen tehokkaasti suunnitteluryhmää, ja suunnittelukokouksia pidetään tarvittavin väliajoin rakennuttajakonsultin vetäminä.
Toteutussuunnitteluvaiheessa on hyvä pitää osakkaille rakennuttajakonsultin tai projektipäällikön infotilaisuuksia suunnittelun etenemisestä ja perustason suunnitelmaratkaisuista. Näin he saavat tietoa tulevasta urakasta ja voivat valmistautua siihen asumisjärjestelyjen ja mahdollisten omien remonttitoiveiden osalta.
Urakoitsijan kilpailuttaminen, urakkavaihe ja valvonta
Kun hanke on saanut rakennusluvan, voi rakennuttajakonsultti lähteä kilpailuttamaan urakoitsijaa. Urakkamuotoja on useita, mutta taloyhtiöissä useimmiten käytetty malli on kokonaisurakka. Siinä taloyhtiöllä on vain yksi sopimuskumppani eli pääurakoitsija.
Urakoitsijat kilpailutetaan urakkalaskentasuunnitelmilla, joilla saadaan urakalle hinta ja aikataulu. Aikataulusta selviää kokonaisurakan sekä huoneistoissa tehtävien töiden ajoitus ja kesto.
Saatujen urakkatarjousten perusteella hallitus esittää rakennuttajakonsultin avustuksella yhtiökokoukselle valitut urakkatarjoukset ja perusteet niiden valinnoille, ja yhtiökokous tekee näiden perusteella päätöksen, kenen kanssa hanke toteutetaan.
Urakkavaihe alkaa
Urakkavaiheessa suunnitelmia joudutaan usein vielä tarkentamaan tai muuttamaan työn edetessä paljastuu monesti yllätyksiä, esimerkiksi todelliset tilanteet rakenteiden ja hormien suhteen. Mitä tarkemmin on suunniteltu ja selvityksiä tehty, sitä vähemmän yllätyksiä tulee vastaan. Hyvä suunnittelu maksaa itsensä takaisin.
Kun kyse on korjausrakentamisesta, jossa suunnitelmat tehdään pääsääntöisesti rakenteita rikkomatta, joudutaan olettamaan, että rakenteet ovat siinä kunnossa ja sitä materiaalia kuin esimerkiksi alkuperäisissä suunnitelmissa. Joskus kuitenkin tulee vastaan tilanteita, että näin ei valitettavasti ole. Tällaisissa tilanteissa korostuu se, että on vain yksi taho, jonka kanssa ratkotaan yhdessä näitä haasteita.
Näihin yllätyksiin on taloyhtiön varauduttava budjetin laadinnassa ja aikatauluja hyväksyessään. Rakennuttajakonsultti tai projektipäällikkö on näissäkin asioissa se oikea luottohenkilö ohjamaan yhtiön hallitusta.
Taloyhtiön silmäparina työmaavaiheessa on valvoja, joka seuraa työmaan etenemistä ja työsuorituksia taloyhtiön puolesta. Rakenne-, LVI- ja sähköpuolella on kullakin omat valvojansa, jotka laativat muistioita huomioistaan.
Usein rakennetekniikan valvoja on rakennuttajakonsultti tai projektipäällikkö, kokenut alan insinööri.
Kokoukset ja tiedottaminen linjasaneerausurakan aikana
Urakan aikana pidetään työmaakokouksia noin 2–3 viikon välein rakennuttajakonsultin johdolla. Kokouksissa päätetään muun muassa esiin tulleiden ongelmien ratkaisuista ja lisäsuunnitelmista, tuodaan esiin mahdolliset lisäkustannukset sekä seurataan työmaan aikataulussa pysymistä.
Työmaakokouksiin osallistuvat suunnittelijat, taloyhtiön edustajat, hankkeen valvojat ja urakoitsijat.
Urakkavaiheen aikana on äärimmäisen tärkeää, että urakoitsija tiedottaa talossa asuville asukkaille urakan etenemisestä, mahdollisista vesikatkoksista ja korvaavan veden saannista, siitä milloin asuntoihin tullaan ja kauanko niissä työskennellään. Tarpeen vaatiessa tulee tiedottaa myös naapurustolle melua aiheuttavista töistä tai erilaisista liikkumista häiritsevistä kuljetuksista.
Linjasaneeraus on vihdoin maalissa
Kun hanke on – monien mielestä vihdoinkin kaiken vaivan jälkeen – saatu valmiiksi ja maalissa, taloyhtiöllä on aihetta olla tyytyväinen annettuun panostukseen kiinteistön hyväksi sen arvoon tuleviksi vuosiksi.
Kiinteistö on päivitetty tekniikaltaan, ja usein myös sen ulkovaippa on saanut päivityksen uusien ikkunoiden tai vesikaton muodossa. Ehkä sen julkisivujakin on parannettu. Kiinteistö on taas monilta osin käyttäjäystävällisempi, turvallisempi ja asukkaiden ylläpitokustannuksia säästyy oleellisesti.
Nyt asukkaat voivat katsoa luottavaisina tuleviin vuosikymmeniin.
Info
Doventus Oy:n palvelut
Doventus Oy on arkkitehti- ja insinööritoimisto, joka tarjoaa rakentamisen suunnittelu-, projektinjohto- ja valvontapalveluja. Asiakkaitamme ovat sekä rakennus- ja kiinteistöalan yritykset että yksityishenkilöt ja taloyhtiöt. Ohjenuorana kaikessa työssämme toimivat innovatiivisuus, jatkuva oppiminen ja kyky kuunnella.
Aiheeseen liittyvää
Mihin tarvitaan rakenne- tai pihasuunnittelijaa?
Pääsuunnittelija sovittaa yhteen koko hankkeen
Rakennuttajakonsultti pitää rakennushankkeen hanskassa
Toimiva vedenhallinta on keskeinen osa kiinteistöjen kunnossapitoa
Väestönsuojan kosteusongelmien korjaaminen hankalaa?
Yhtiövastike
Luetuimmat
Uusimmat