Omataloyhtiön kysy-vastaamme -palsta palvelee

Rivitalossamme tehtiin putkiremontti. Remontti jaettiin kolmeen eri osaurakkaan. Yksi osaurakka toteutettiin tavoitehinta urakkana. Asiaa hoiti taloyhtiön puolesta isännöitsijä, työhön palkattu valvoja (rakennus insinööri) sekä hallituksen puheenjohtaja.

Yhtiökokouksessa käsiteltiin tavoitehinta urakkaa, urakoitsijan tarjous oli noin 27 000,00€. Päätettiin että jos lopullinen hinta jää alle ko. summan saa urakoitsija 70 % erotuksesta ja yhtiö 30 %, mutta jos lopullinen hinta ylittää 27 000,00€, urakoitsija maksaa 30 % ylimenevästä summasta ja talo 70 %. Näin tavoitehintaurakka kannustaa urakoitsijaa tekemään työn alle tavoitehinnan, ja niin luki myös informaatio tiedotteessa osakkeen omistajille. Isännöitsijän kirjoittamassa pöytäkirjassa luvut olivat kääntyneet toisinpäin ja ilmeisesti on myös urakkasopimuksessa sama virhe. Eli ylittävästä summasta urakoitsija saisi 70 %. Pöytäkirjan olivat allekirjoittaneet isännöitsijä, hallituksen puheenjohtaja ja pöytäkirjan tarkastaja.

Onko tällainen pöytäkirja-urakkasopimusvirhe mahdollista korjata niin että maksu % saadaan asialliseksi urakkatavoitteen ylimenevästä summasta? Ko. työstä veloitetaan nyt noin 80 000,00€ (joka on vielä keskeneräinen) ja ylittää tällä hetkellä tavoitehinta urakkaa 50 000,00 €:lla. Urakkasopimuksesta oli ilmeisesti myös jäänyt pois kattohinta, mikä saamiemme tietojen perusteella kuuluisi olla vain 10 - 20 % tarjoushintaa korkeampi. Voiko urakoitsija ylittää tavoiteurakkaa melkein kolmenkertaisesti / 200 % korkeampi? Isännöitsijä ja valvoja pitäisi olla ammatti ihmisiä, onko niillä myös jonkinmoinen taloudellinen vastuu? Onko suunnittelijoilla taloudellinen vastuu? Onko hallituksen ja hallituksen puheenjohtajan taloudellinen vastuu? Kuka maksaa ylimääräiset noin 50 000,00€, urakoitsija, rakennusinsinööri valvoja, hallitus vai tyhmä taloyhtiö?

Kysymyksen tietojen mukaan taloyhtiön hallitus on tehnyt päätöksen, jossa 27.000 euroa ylittävästä urakkahinnasta urakoitsijan vastuu on 30 % ja taloyhtiön vastuu 70 %. Käsitykseni mukaan mitään virhettä ei ole tapahtunut, vaan urakoitsija on oikeutettu jo taloyhtiön päätöksenkin perusteella saamaan urakkasopimuksen ylittävistä kustannuksista 70 % korvauksen. Mikäli taloyhtiön päätöksen mukaan yhtiön vastuu on kuitenkin ollut 30 % ja urakoitsijan 70 % tavoitehinnan ylittävistä korjauskustannuksista, on päätöksen kirjaamisessa tapahtunut virhe ja siitä ovat vastuussa virheen tehnyt henkilö tai henkilöt.

Sen arvioimiseksi, onko urakkahinnan korotus 27.000 eurosta n. 80.000 euroon ollut kohtuullista vai ei, edellyttäisi asiakirjoihin perehtymistä sekä perehtymistä niihin syihin, jotka ovat johtaneet kustannusten kasvuun. Kysymyksessä esitetyillä esitiedoilla ei voida ottaa kantaa ko. asiaan. Samoin perustein on mahdotonta ottaa kantaa myöskään siihen seikkaan, kuka lopullisesti on vastuussa ko. yhtiössä suoritetuista korjauskustannuksista.

Yleisesti ottaen voidaan todeta, että asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttavat yhtiölle.

Huolellisuusvelvoitteen täyttyminen edellyttää, että hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on huolehdittava siitä, että he toimivat yhtiökokouksen heille myöntämän toimivallan puitteissa. Lisäksi heidän on mm. korjausrakennushankkeiden yhteydessä huolehdittava siitä, että työt on organisoitu niiden vaatimalla tavalla. Mikäli esim. hallituksen tai isännöitsijän päätökset ovat päätöksentekohetkellä perustuneet asianmukaisina pidettäviin selvityksiin ja raportteihin, ei se, että ne mahdollisesti myöhemmin osoittautuvat kuitenkin yhtiön kannalta taloudellisesti kannattamattomiksi, aiheuta hallituksen jäsenelle tai isännöitsijälle henkilökohtaista korvausvastuuta.

Huolellisuusvelvoitteen täyttymisen osalta on yleisesti ottaen pidettävä riittävänä sitä, että hallitus hankkii esim. asiantuntijat hoitamaan eritysosaamista vaativia tehtäviä kuten esimerkiksi korjaustöiden valvontaa. Mikäli tällainen asiantuntija epäonnistuu tehtävässään, saattaa hän olla korvausvelvollinen yhtiölle aiheuttamastaan vahingosta.

Nordius-asianajotoimistot:
Mari Karttunen-Sävelä
asianajaja , varatuomari, Pori

Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy
Yrjönkatu 15 A, 28100 Pori
puh. 02-6345 100, fax 02-633 8725