Vastuunjakoa ei tunneta taloyhtiössä riittävästi

Vastuunjaosta voidaan aina määrätä yhtiöjärjestyksessä, mutta pääperiaatteet vastuunjakoon löytyy asunto-osakeyhtiölaista. Vastuunjaon pääsäännön mukaan osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla on osakehuoneistonsa sisäosat. Sisäosilla ei tarkoiteta huoneistossa olevia kantavia rakenteita, niihin kuuluvia eristeitä eikä myöskään yhtiön vastuulla olevia rakennuksen teknisiä ns. perusjärjestelmiä.

Asunnon seinien sisäpuolella olevat osat, kuten sisärappaukset, tasoitepinnat ja sisäpuoliset maalaukset ovat osakkaan vastuulla, kun taas ulkopuolella olevista osista, kuten vesikatosta, ulkoseinistä sekä ylä-, ala- ja välipohjista vastaa yhtiö. Vastuunjako ratkaistaan aina ensisijaisesti asunto-osakeyhtiölain pohjalta.

Periaatetta, jonka mukaan osakas vastaa huoneiston sisäpuolella olevista osista ja taloyhtiö muista, noudatetaan myös ovien ja ikkunoiden eri osien osalta. Ulko-oven ja ikkunoiden huolto- ja korjausvastuu riippuu siten siitä, mistä oven tai ikkunan osasta on kysymys. Postiluukku, ulko-oven nimikilpi sekä ulko-ovien ja parvekeoven lukot ovat taloyhtiön vastuulla. Vain turvalukosta huolehtiminen on osakkaan vastuulla, jos tämä asentaa sellaisen ulko-oveensa. Ovipumppu ja varmuusketju ovat osakkaan vastuulla.

Turvalukon saa asentaa ulko-oveen yhtiön hallituksen luvalla. Koska sen asentamista pidetään kuitenkin turvallisuussyistä aina suositeltavana, ei hallituksella ole tavallisesti syytä puuttua jälkikäteen sellaisiinkaan asennuksiin, joihin osakas ei ole hankkinut asianmukaista lupaa.

Avain kannattaa antaa jonkun taloyhtiön edustajan hallintaan, sillä vaikkei sen luovuttamiseen olekaan suoraa velvollisuutta, osakas vastaa vahingoista, joita hätätilassa voi aiheutua siitä, jos avainta ei ole eikä asuntoon päästä mitenkään sisälle.

Paljon kysymyksiä aiheuttavat vesi-, viemäri- ja vesilämmityslaitteet, joista toiset ovat osakkaan ja toiset taloyhtiön vastuulla. Kylpyhuoneessa osakas vastaa käsienpesualtaasta sekä kylpyammeesta. Myös käsisuihkuletkun kunnosta huolehtiminen kuuluu osakkaalle. Samoin pesukoneen letkut ja pesukoneen liittäminen ovat osakkaan vastuulla.

Sitä vastoin yhtiön asennuttamat vesihanat, wc-istuin kokonaisuudessaan sekä mahdollisista viemäritukoksista ja putkistovuodoista huolehtiminen kuuluvat taloyhtiön vastuulle (tukoksista ilmoittaminen on osakkaan vastuulla). Taloyhtiöllä on vastuu myös märkätilojen vesieristeistä.

Lattiakaivojen puhdistus kuuluu osakkaalle, mutta korjaus ja uusiminen taloyhtiölle. Ilmanvaihdon perussäätö, ilmanvaihtokanavat ja hormien puhdistus kuuluvat taloyhtiölle, osakas vastaa liesituulettimesta ja poistoventtiilien puhdistamisesta huoneiston puolella. Ilmanvaihdon suodattimien uusiminen kuuluu yhtiölle (esim. korvausilmaventtiileissä).

Pelastuslaki asettaa tarkat vaatimukset palovaroittimista rakennuksissa, mutta valitettavasti niiden noudattaminen on ollut asukkaiden vastuulla. Tutkimukset osoittavat, että jopa 70 prosentissa asukkaiden vastuulla olevista asunnoista on puutteita palovaroittimissa, mikä vaarantaa naapuruston turvallisuuden. Uusien lakimuutosten myötä paloturvallisuus tulee parantumaan taloyhtiöissä.

Vuoden 2024 alusta lähtien pelastuslakiin tuli odotettuja muutoksia, jotka siirtävät palovaroittimien hankinta- ja kunnossapitovastuun asukkailta taloyhtiölle. Laissa on siirtymäaika, joka tarkoittaa, että palovaroittimien kunnossapitovastuu siirtyy taloyhtiöille 1.1.2026.

Rivitalossa, toisin kuin kerrostalo-osakeyhtiössä, vastuu jakautuu myös piha-alueilla. Siinä missä huoneiston ulkopuolinen kunnossapitovastuu yleensä kuuluu yhtiölle, osakkeenomistajalle kuuluu rivitalossa tämän omassa hallinnassa olevan rajatun piha-alueen kunnossapito.

Nurmikon ja muiden pienempien istutusten kunnossapito osakkeenomistajan hallitsemalla alueella kuuluu hänelle itselleen. Muunlaista vastuunjakoa tässä asiassa olisikin vaikea ajatella, sillä onhan omassa hallinnassa olevan pihan tunnuttava "omalta".

LUE: Viikon kysymys: Taloyhtiön pihassa kaatuu puu - kenen vastuu? >>

Piha-alueiden raja-aidat ovat taloyhtiön vastuulla. Eri osakeyhtiöissä säännöt siitä, miten osakkaan hallinnassa olevaa aluetta saa kiinteistön raja-aitojen lisäksi itse rajata, vaihtelevat suuresti.

Jotkut taloyhtiöt sallivat esimerkiksi verkkoaidan vetämisen piha-alueen päätyyn kiinteistön raja-aitojen väliin siten, että piha-alueesta tulee suljettu ja vaikkapa perheen koira pysyy alueella, kun taas jotkut yhtiöt eivät salli minkäänlaisia omia aitarakennelmia. Jos pihan aitaaminen on omalla kohdalla tärkeä kysymys, kannattaa se selvittää jo osaketta ostaessa, jotta asiasta ei tule myöhemmin kädenvääntöä ja mahdollista pettymystä.

Aina kun asunto-osakkeessa tapahtuu jokin vahinko, voidaan sen jälkeen, kun asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako on selvinnyt, korvausvaatimuksia tarkastella myös siitä näkökulmasta, olisiko joku vahingonkorvauslain perusteella vastuussa aiheuttamastaan vahingosta.

Ns. aiheuttamisperiaate voi tietyissä tapauksissa johtaa vastuunkantajan vaihtumiseen siten, että esimerkiksi yhtiölle muuten kuuluva vastuu siirtyy selkeän vahingon aiheuttamisen tai törkeän huolimattomuuden vuoksi osakkaan vastuulle.

Olipa vahingon laatu sitten mikä tahansa, kannattaa vielä tutkia, voisiko vahingon korvata jokin vakuutus, kuten kiinteistövakuutus tai osakkaan kotivakuutus.

Osakkaan oikeus remontointiin ja muutostöihin hallitsemissaan tiloissa on kaiken kaikkiaan erittäin laaja. Muutoksia voi tehdä pintaremonteista aina huonejaon muutoksiin, keittiöremonteista saunan rakentamiseen jne.

Osakkaan on kuitenkin ilmoitettava kunnossapito- ja muutostöistä kirjallisesti etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitusvelvollisuus koskee sellaista työtä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistöön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai yhtiön tai toisen osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen.

Ilmoitusvelvollisuus on lähtökohtaisesti laaja. Ilmoitusvelvollisuus ei koske lähinnä pintakäsittelytöinä pidettäviä huoneiston maalaus- ja tapetointitöitä. Sen sijaan esim. pinnoitetyö, joka vaikuttaa esim. ääni- tai lämpöeristeisiin, on jo ilmoitusvelvollisuuden piirissä.

Ilmoituksen tule sisältää sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja, jonka huoneistoon työ vaikuttaa, voi niiden perusteella arvioida, noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa tai aiheutuuko siitä mahdollisesti haittaa tai vahinkoa.

Hallituksella ja isännöitsijällä on myös oikeus valvoa, että muutostyö huoneistossa suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä valvontaoikeus alkaa jo suunnitteluvaiheessa. Valvontaoikeus käsittää myös oikeuden valvoa työn suorittamista huoneistossa.

Valvonnasta voi aiheutua myös huomattavia kustannuksia, etenkin, jos työhön tarvitaan ulkopuolista valvojaa. Kustannuksista vastaa osakkeenomistaja, joka teettää kyseiset muutostyöt. Jos muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa asunto-osakeyhtiölle esimerkiksi taloudellista haittaa, hallitus voi tarvittaessa kieltää muutostyöt tai asettaa muutoksille ehtoja.