Case 5: Miksi taloyhtiö joutui maksumieheksi osakkaan aiheuttamasta vahingosta?

Taloyhtiön yksi osakas suhtautui täysin välinpitämättömästi huoneistonsa kunnosta huolehtimiseen. Asukas ei myöskään ilmoittanut huoltoyhtiölle, eikä isännöitsijälle keittiössä havaitsemastaan vesivuodosta, josta aiheutui lopulta mittava kosteusvaurio yhteensä kolmeen muuhunkin huoneistoon. Asia paljastui vasta kun huoltoyhtiö avasi poliisille oven poliisin rikostutkinnan mennessä tekemään huoneistoon kotietsintää liittyen laajempaan huumausainerikostutkintaan ja epäilyyn mm. kannabiksen kasvattamisesta.

Huumeiden lisäksi löytyi vesivahinko. Poliisi takavarikoi huumeet, mutta vesivahinko jäi taloyhtiölle.

Kyseinen osakas omisti itse huoneistonsa, mutta hänellä on asuntolainaa ja muuta velkaa enemmän kuin huoneiston arvo oli ja hänen omaisuuttaan on muutoinkin jo ulosmitattu. Osakas ei pystynyt, eikä edes halunnut, korvata aiheuttamaan vahinkoja taloyhtiölle.

Tässä casessa keskitytään sanotun esimerkkitapauksen kautta ns. vahingon pulverointiin, joka on oikeustieteessä käytetty termi ja liittyy vahingon korvaamiseen jonkun muun kuin vahingon aiheuttajan toimesta. Tapauksessa osakas aiheutti taloyhtiölle ja sen toisille osakkaille huomattavaa taloudellista vahinkoa, mutta taloyhtiö ja muut osakkaat joutuivat itse sen maksumiehiksi.

Asunto-osakeyhtiölain ja oikeuskäytännön, sekä yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaan oli selvää, että osakas vastaisi itse laiminlyöntinsä perusteella aiheutuneiden kosteusvahinkojen korvaamisesta, mutta käytännössä ei.

Vankilasta saatavalla muutaman eron toimintarahalla ei velkoja lyhennetä.

Suomalaisessa asunto-osakeyhtiöjärjestelmässä taloyhtiöllä on keskeinen rooli kansalaisten asumisen järjestämisessä ja siitä huolehtimisessa myös oikeudellisesti. Asunto-osakeyhtiölailla on haluttu suojata osakkeenomistajia toisen osakkeenomistajan aiheuttamien vahinkojen osalta kun vahingot ovat aiheutuneet taloyhtiön vastuulle sisältyvän seikan vuoksi. Vahingonkorvausvastuussa on tällaisissa tilanteissa useampi taho, jotta voidaan huolehtia siitä, että vahingonkärsijän vahinko tulee korvatuksi. Tällä tavalla siis suojataan vahingonkärsijöitä.

Kaikkialla näin ei suinkaan ole. Esimerkiksi Espanjassa kerrostaloasuminen on eri tavalla järjestetty. Siellä huoneiston omistaja omistaa kiinteistöosuuden kiinteistöstä eli tontista huoneistonsa lisäksi, eikä minkään yhteisön osakkeita. Taloyhteisön eli Comunidad de propietarion ylin päätösvalta on yleiskokouksella, johon kaikilla taloyhtiöstä jotain omistavilla on oikeus osallistua.Erään esimerkin mukaan, mikäli taloyhtiön tärkeiden asioiden ylläpitoa ei ole ja rakennuksessa syttyy tulipalo puutteellisten turvallisuustoimien vuoksi, on vastuussa taloyhtiön hallintovastaava eli administrador.

Suomessa asunto-osakeyhtiölain 4:2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on myös korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Asunto-osakeyhtiölain 24:2 §:n mukaan sen sijaan jos osakkeenomistaja on esimerkiksi huolimattomuudellaan aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat. Saman pykälän mukaan vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta, mutta ongelmaksi muodostuukin se, jos osakkaalle ei varaa korvata aiheuttamiaan vahinkoja. Näin on tässäkin esimerkkitapauksessa.

Jos vahingonaiheuttaja ei kykene korvaamaan aiheuttamiaan vahinkoja, jää vahinkojen korjaaminen taloyhtiön tehtäväksi sen omalla kustannuksella. Miksi? Meillä on lainsäätäjä päättänyt, että taloyhtiö voi paremmin varautua tällaisiin tilanteisiin vakuutuksia ottamalla ja ylipäätään sen vuoksi, että taloyhtiössä riskiä on kantamassa suurempi joukko ihmisiä yhtiövastikkeita maksamalla. Riski ja kustannukset ikään kuin pulveroituvat näin suurelle joukolle ihmisiä taloyhtiön keräämien yhtiövastikkeiden kautta. Taloyhtiössä asuminen on siis meille Suomessa tältä osin varsin turvallista.

Toki taloyhtiö voi periä kustannuksia eli vaatia vahingonkorvausta osakkaalta, joka on vahingon menettelyllään aiheuttanut. Käytännössä se on turhaa, kun osakkaalla on ulosotossa pitkä jono muitakin velkojia ja velallinen on varaton.

Onneksi tässä tapauksessa taloyhtiöllä oli vakuutusturva kohdallaan ja vakuutusyhtiö korvasi merkittäviltä osin vahinkoja, mutta toisille osakkaille jää aina maksettavaa tällaisissa tapauksissa vastikkeiden kautta. Käytännössä vakuutus ei korvaa kaikkia kustannuksia kuitenkaan ja korvauksestakin tehdään erilaisia ikä- ja muita vähennyksiä. Asianajo- ja oikeudenkäyntikuluja varten taloyhtiöllä tulee olla erillinen oikeusturvavakuutus. Sellainen onneksi oli.