Isännöitsijä

Isännöitsijän tehtävä on keskeinen osa taloyhtiön sujuvaa arkea, mutta käytännöt isännöitsijän valinnasta ja vastuista eivät aina ole asukkaille tai hallituksen uusille jäsenille selviä. Kuka päättää isännöitsijän ottamisesta, mitä tehtäviä hänelle kuuluu ja miten vastuut ja korvaukset sovitaan?Milloin taloyhtiö tarvitsee isännöitsijän, miten hänen tehtävänsä määritellään ja mihin lakiin hänen toimintaansa sovelletaan? Olitpa taloyhtiön hallituksen jäsen tai kiinnostunut yhtiön hallinnosta, tämä kirjoitus auttaa ymmärtämään, miten isännöitsijä valitaan ja mitä hänen roolinsa käytännössä tarkoittaa.Isännöitsijän tehtävät vaihtelevat taloyhtiön koon, sopimuksen ja hallituksen työnjaon mukaan. Käytännössä isännöitsijä huolehtii taloyhtiön päivittäisestä hallinnosta hallituksen ohjeiden mukaisesti. Tehtäviin voi kuulua esimerkiksi laskujen ja sopimusten hoitoa, kunnossapidon valmistelua, kokousasioiden valmistelua, osakas- ja asukasviestintää sekä yhteydenpitoa huoltoyhtiöön, urakoitsijoihin ja viranomaisiin.Isännöitsijä ei kuitenkaan korvaa taloyhtiön hallitusta. Hallitus vastaa yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä, kun taas isännöitsijä hoitaa hänelle kuuluvat käytännön tehtävät hallituksen ohjeiden ja isännöintisopimuksen mukaisesti.

Kesälomien jälkeen taloyhtiössä palataan arkeen: asukkaat palaavat koteihinsa, hallituksen kokoukset käynnistyvät ja syksyn tärkeimmät asiat nousevat isännöitsijän kanssa pöydälle. Elokuu on hyvä hetki tarkistaa, missä kunnossa taloyhtiö on ennen syyssateita, pimeitä iltoja ja lämmityskauden alkua.Taloyhtiön hallituksen ei tarvitse ratkaista kaikkea itse, mutta sen tehtävä on varmistaa, että kunnossapito, turvallisuus, talous ja päätöksenteko ovat hallinnassa. Kun huollot, tarkistukset ja asukasviestintä hoidetaan ajoissa, moni ongelma ehditään korjata ennen kuin siitä tulee kiireellinen ja kallis.

Yhtiövastike on maksu, jolla osakas osallistuu taloyhtiön menojen kattamiseen. Vastikkeella maksetaan esimerkiksi kiinteistön ylläpitoa, korjauksia, lainanhoitoa ja muita taloyhtiölle kuuluvia kuluja. Se ei ole vuokraa, vaan osakkaan maksuosuus yhtiön yhteisistä menoista.Yhtiövastikkeen määrä ja maksuperuste eivät perustu taloyhtiössä vapaaseen arvioon, vaan asunto-osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on maksettava yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.

Taloyhtiö teetti putkiremontin. Kylpyhuoneen kaikki pinnat uusittiin. Osakas sai laitattaa laatat vesieristeen päälle omalla kustannuksellaan. Me sanoimme aloituskatselmuksessa, että emme halua laattoja lattiaan, vaan meille voi laittaa muovimaton, joka toimii vesieristeenä ja se on taloyhtiön kustannettava, koska vesieristeet kuuluvat taloyhtiölle.Putkiurakoitsija laitatutti muovimaton ja on nyt karhunnut meiltä asennuksesta ja materiaaleista koituvat kustannukset. Emme ole laskuja maksaneet, vaan olemme sanoneet, että emme maksa, koska se ei meille kuuluu. Perustelevat laskuaan sillä, että muovimatto ei ole vesieriste! (On asiallisesti laitettu, vaadittavin nostoin ja sauma hitsattu) Matto on märkätilaan tarkoitettu. Maton asentajan laskusta näkyi, että lattia oli olut epätasainen ja hän oli joutunut tasoittamaan parilla tasotesäkillä lattian ennen maton liimaamista. Ei tullut mieleenkään, että hän olisi vetänyt tasoitteet jo vesieristetyn pinnan pääle.Nyt nämä laskua meiltä karhuvat sanovat, että matto on asennettu vesieristetyn pinnan päälle. Nyt urakoitsija perii oikeusteitse ko laskua meiltä ja me otimme tuomarin, joka on antanut meille sovintoesietyksenä, että maksaisimme osan laskusta yhdessä taloyhtiön kanssa. Voidaanko laskua meiltä lainkaan periä? Pitääkö ottaa toinen asianaja? Nykyinen asianaja sanoi ottaneensa tavarantarkastajaan yhtyttä ja tarkastaja oli ollut sitä mieltä, että muovimatto ei ole vesieriste! Voitteko suositella meille toista asianajajaa, lasku on pieni, mutta periaate on sitten toinen juttu, miksi maksamme laskua, mikä ei meille mielestämme kuuluu! Kiitos

Haluaisimme vaihtaa paritaloyhtiömme vastuunjakoa seuraavasti:"Vastuun jakaminen yhtiössä tapahtuu siten että kummankin huoneiston omistaja vastaa oman hallinta-alueensa kaikista korjauksista; rakenteet, ovet, ikkunat, kalusteet, ilmanvaihto ja hormit. Viemäröinti, vesi ja kattorakenteiden kunnossapidosta vastaa yhtiö"

Yhtiökokouksessa päätettiin autokatoksen, jätekatoksen ja ulkoiluvälinevaraston rakentamisesta sekä koko piha-alueen saneerauksesta. Urakkatarjoukset oli pyydetty viideltä urakoitsijalta, kahdelta saatiin tarjous. Halvin tarjous oli 210 310,00 eur(= urakkahinta 193 110 eur + suunnittelu valvontakustannus ja varaus muutos- /lisätöille).

Taloyhtiön hallinto voi tuntua monimutkaiselta: kuka päättää mistäkin, mitä hallitus oikeastaan tekee ja milloin osakkaan on syytä osallistua päätöksiin. Yhtiökokoukset, hallitukset ja isännöitsijät muodostavat rakenteen, joka pitää taloyhtiön arjen pyörimässä, ja jonka ymmärtäminen helpottaa myös omaa asumista.

Asuntokauppa voi kaatua yllättävän pieniin puutteisiin. Usein kyse on isännöitsijäntodistuksesta. Kun tiedot vuokratontista, yhtiölainasta tai vastikkeista jäävät epäselviksi, ostaja ei pysty arvioimaan asumisen todellisia kustannuksia. Isännöitsijäntodistuksen tarkka sisältö kannattaa varmistaa.

Taloyhtiö, isännöinti ja isännöitsijä – erottamaton kokoonpano. Taloyhtiö tarvitsee, huolimatta hyvin toimivasta hallituksesta ja asukasyhteistyöstä, avukseen osaavan isännöitsijän, joka auttaa luovimaan sopimuskarikoissa, raha-asioissa sekä pitämään taloyhtiön asiat ajallaan ja kunnossa. Ajankohtainen tarve tälle ymmärrykselle on kasvanut. Kiinteistöliiton Isännöintipalkkiot 2026 -tutkimuksen mukaan isännöinnin kiinteän kuukausipalkkion mediaani on noussut noin 10 prosenttia vuodesta 2023. Erillisveloitettavat palkkiot ovat nousseet vielä tätä enemmän. Samassa tutkimuksessa lähes kolmannes taloyhtiöiden puheenjohtajista kertoi, että yhtiö oli reklamoinut laskutuksesta vuonna 2025 tai pyytänyt tarkennuksia isännöinnin laskuihin.

Taloyhtiön huoltokirja voi kuulostaa byrokraattiselta asiakirjalta, mutta tosiasiassa se on yksi yhtiön tärkeimmistä työkaluista kiinteistön kunnossapitoon. Jos huoltokirja on kunnossa, se helpottaa hallituksen, isännöitsijän sekä huoltoyhtiön työtä ja parhaimmillaan estää kalliita vahinkoja. Mutta mitä huoltokirja sisältää, kenen vastuulla se on ja mistä sen olemassaolon voi tarkistaa?