Taloyhtiön hallituksen syysmuistilista – tarkista nämä ennen lämmityskautta

Elokuussa moni asia on vielä korjattavissa ennen talvea. Pihat, sadevesijärjestelmät, ilmanvaihto, katto, ovet, lukitus ja lämmitysjärjestelmä kannattaa tarkistaa ajoissa, jotta puutteisiin voidaan reagoida ennen pakkasia.

Syksy on taloyhtiössä myös talouden ja päätöksenteon aikaa. Seuraavan vuoden talousarvio, mahdolliset vastikemuutokset, tulevat korjaushankkeet ja huoltosopimukset nousevat usein käsittelyyn syksyn aikana. Kun hallitus toimii ajoissa, taloyhtiö säästyy turhilta hälytyksiltä, epäselvyyksiltä ja kiirekorjauksilta.

Sinun kannattaa lukea myös: Lämmitysverkon perussäätö: Miten saavuttaa tasainen lämpötila kaikissa asunnoissa?

Sinun kannattaa lukea myös: Ilmanvaihdon vastuut ja työnjako taloyhtiössä

Sinun kannattaa lukea myös: Talousarvion laatiminen

1. Tarkista kesän jäljet kiinteistössä

Kesä voi jättää taloyhtiöön monenlaisia jälkiä. Pihan käyttö, grillipaikat, leikkialueet, parvekkeet, jätekatokset, varastot ja yhteiset tilat kannattaa käydä läpi joko hallituksen, isännöitsijän tai huoltoyhtiön kanssa.

Tarkistettavia asioita ovat esimerkiksi:

• onko pihalla, sokkelin vierustoilla tai kulkuväylillä painumia tai vaurioita
• ovatko leikkivälineet ja pihakalusteet ehjiä ja turvallisia
• ovatko varastot, pyörätilat ja jätekatokset siistissä ja käytettävässä kunnossa
• onko parvekkeilla tai yhteisillä alueilla paloturvallisuutta heikentäviä tavaroita
• ovatko kulkuväylät esteettömät ja turvalliset

Erityisesti hallituksen kannattaa kiinnittää huomiota asioihin, joista voi aiheutua turvallisuusriski tai lisäkustannuksia taloyhtiölle.

2. Käy sadevesijärjestelmä läpi ennen syyssateita

Syksyllä lehdet, rankkasateet ja tukkeutuneet sadevesikaivot voivat aiheuttaa ongelmia. Taloyhtiössä sadevesien hallinta on tärkeä osa kiinteistön kunnossapitoa, sillä väärään paikkaan ohjautuva vesi voi rasittaa perustuksia, sokkelia ja kellaritiloja.

Hallituksen kannattaa varmistaa, että huoltoyhtiö tarkistaa ainakin:

• sadevesikaivot
• mahdolliset kattokaivot
• rännit ja syöksytorvet
• sokkelin vierustat, (mm. onko kasvillisuus, pensaat tai puut liian lähellä sokkelia)
• pihan kallistukset ja vesien ohjautumisen
• kellari- ja teknisten tilojen mahdolliset kosteusmerkit

Jos pihalla vesi jää seisomaan talon vierustalle tai kellaritiloissa havaitaan kosteutta, asiaa ei kannata jättää kevääseen. Syyssateet ja talven jäätymis-sulamissyklit voivat pahentaa ongelmaa.

3. Tarkista katto, rännit ja kattoturvallisuus

Vesikaton kunto vaikuttaa suoraan koko taloyhtiön rakennuksen suojaan. Elokuu ja alkusyksy ovat hyviä ajankohtia katon, rännien ja kattoturvatuotteiden tarkistamiseen.

Tarkistettavia asioita ovat esimerkiksi:

• näkyykö katolla vaurioita tai irronneita osia
• ovatko rännit puhtaat ja ehjät
• toimivatko syöksytorvet
• ovatko lumiesteet, kattosillat ja tikkaat kunnossa
• onko läpivientien ympärillä merkkejä vuodosta
• onko yläpohjassa tai ullakkotiloissa kosteuden merkkejä

Taloyhtiön hallituksen ei tule mennä itse katolle. Olennaista on varmistaa, että tarkistus tehdään turvallisesti ja dokumentoidusti ammattilaisen tai huoltoyhtiön toimesta.

4. Valmistaudu lämmityskauteen ajoissa

Lämmityskauden alkaminen näkyy taloyhtiössä usein yhteydenottoina: yhdessä asunnossa on liian kylmä, toisessa liian kuuma ja kolmannessa patteri ei tunnu lämpenevän lainkaan. Moni näistä tilanteista voidaan ehkäistä, jos järjestelmät tarkistetaan ennen kuin lämmitystä todella tarvitaan.

Hallituksen ja isännöitsijän kannattaa varmistaa, että:

• lämmitysjärjestelmän toiminta tarkistetaan ennen kylmiä öitä
• säätökäyrät ja automatiikka ovat kunnossa
• patteriverkoston mahdolliset ongelmat ovat tiedossa
• huoltoyhtiöllä on selkeä toimintamalli asukasilmoituksia varten
• asukkaille viestitään, miten lämmityksen käynnistyminen toimii

Hyvä viestintä vähentää turhia huoltoilmoituksia. Asukkaille kannattaa kertoa, että patteri ei aina tunnu lämpimältä, vaikka järjestelmä toimisi oikein. Patteri lämpenee tarpeen mukaan, ei välttämättä jatkuvasti. Tärkeämpää on tarkkailla huoneiston lämpötilaa, kuin patterin lämpötilaa.

5. Älä unohda ilmanvaihtoa ja korvausilmaa

Ilmanvaihto nousee esiin erityisesti syksyllä ja talvella, kun ikkunat pidetään kiinni ja asukkaat alkavat tuntea vetoa tai tunkkaisuutta. Taloyhtiössä yksittäisen asukkaan tekemät muutokset, kuten korvausilmaventtiilin sulkeminen, voivat vaikuttaa koko ilmanvaihdon toimintaan.

Syksyn tarkistuslistalle kannattaa nostaa:

• ilmanvaihdon toiminnan seuranta
• korvausilmaventtiilien kunto ja puhtaus
• poistoilmaventtiilien puhtaus
• mahdolliset tunkkaisen ilman tai kosteuden havainnot
• asukasohjeistus ilmanvaihdon oikeasta käytöstä

Asukkaille kannattaa muistuttaa, että korvausilmaventtiilejä ei pidä tukkia. Jos asunto tuntuu vetoisalta tai kylmältä, ongelma kannattaa ilmoittaa huollolle tai isännöitsijälle, jotta syy voidaan selvittää oikein.

6. Käy huoltoyhtiön kanssa läpi syksyn tehtävät

Huoltoyhtiön kanssa on hyvä sopia ennen syksyä, mitkä tehtävät kuuluvat säännölliseen huoltoon ja mitkä pitää tilata erikseen. Näin vältetään epäselvyydet silloin, kun ensimmäiset pakkaset, liukkaat kelit tai runsaat sateet tulevat.

Käsiteltäviä asioita ovat esimerkiksi:

• sadevesikaivojen ja rännien puhdistus
• pihan syyssiivous
• valaistuksen tarkistus
• ovien, lukkojen ja sulkijoiden toiminta
• liukkaudentorjunnan aloitusvalmius ja vastuunjako huoltoyhtiön kanssa
• lumen ja jään putoamisriskien seuranta, varoituskäytännöt ja lumenpudotuksen tilaaminen ja vastuunjako huoltoyhtiön kanssa
• talvikunnossapidon dokumentointi: milloin on tarkistettu, aurattu, hiekoitettu tai rajattu vaarallinen alue
• vikailmoitusten käsittely
• päivystyskäytännöt

Hallituksen kannattaa pyytää huoltoyhtiöltä havaintoja myös sellaisista asioista, jotka eivät vielä näy asukkaille. Huoltoyhtiö huomaa usein ensimmäisenä esimerkiksi ovien toimintahäiriöt, pihan painumat, toistuvat vesiongelmat tai teknisten tilojen poikkeamat.

7. Tarkista pihavalaistus, ovet ja lukitus ennen pimeää aikaa

Elokuussa illat alkavat jo hämärtyä. Pihavalaistus, porraskäytävien valot, varastotilojen valaistus, ovien sulkeutuminen ja lukitus kannattaa tarkistaa ennen varsinaista pimeää kautta.

Huomioi ainakin:

• toimivatko kaikki ulkovalot
• ovatko kulkuväylät riittävästi valaistuja
• sulkeutuvatko ulko-ovet kunnolla
• toimivatko ovipumput ja lukot
• onko varastoissa tai pyörätiloissa turvallisuuspuutteita
• ovatko kameravalvonnan tai kulunhallinnan käytännöt ajan tasalla

Hyvä valaistus parantaa turvallisuutta, ehkäisee ilkivaltaa ja lisää asumismukavuutta. Samalla kannattaa arvioida, voisiko valaistusta parantaa energiatehokkaammaksi esimerkiksi ajastuksilla, liiketunnistimilla tai LED-ratkaisuilla.

8. Nosta talousarvio ja mahdolliset vastikenostopaineet ajoissa pöydälle

Taloyhtiön hallituksen syyskauteen kuuluu usein seuraavan vuoden talousarvion valmistelu. Energiakulut, huolto, vakuutukset, korjaustarpeet, lainanhoitokulut ja yleinen kustannustaso vaikuttavat siihen, riittääkö nykyinen vastiketaso.

Hallituksen kannattaa arvioida ainakin:

• miten kulut ovat kehittyneet kuluvan vuoden aikana
• onko hoitovastike riittävä
• onko tiedossa korjaustarpeita
• tarvitaanko ylimääräisiä kartoituksia tai kuntotutkimuksia
• onko lainojen korkokehitys huomioitu
• pitääkö osakkaille viestiä mahdollisista vastikemuutoksista ajoissa

Osakkaat hyväksyvät vaikeatkin päätökset paremmin, kun he ymmärtävät niiden perusteet. Siksi talousasioista kannattaa viestiä selkeästi ja riittävän aikaisin.

9. Valmistele tulevat korjaushankkeet ennen kiirettä

Jos taloyhtiössä on tulossa korjaushanke seuraavana vuonna, syksy on hyvä aika valmistella sitä. Keväällä tehtävät päätökset tarvitsevat usein taustalle kuntotutkimuksia, suunnittelua, kilpailutusta ja rahoituksen selvittämistä.

Hallituksen kannattaa tarkistaa:

• onko kunnossapitotarveselvitys ajan tasalla
• onko PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma päivitetty
• tarvitaanko kuntotutkimuksia
• pitääkö suunnittelija tai asiantuntija kilpailuttaa
• milloin osakkaille viestitään hankkeen etenemisestä
• mitä päätöksiä seuraavassa yhtiökokouksessa tarvitaan

Hyvin valmisteltu korjaushanke on helpompi perustella osakkaille. Se myös vähentää riskiä, että päätöksenteko venyy ja kustannukset kasvavat.

10. Suunnittele syksyn kokoukset ja asukasviestintä

Taloyhtiön hallituksen työ ei ole pelkkää päätöksentekoa. Vähintään yhtä tärkeää on viestiä asukkaille ja osakkaille siitä, mitä taloyhtiössä tapahtuu.

Syksyn alussa kannattaa sopia:

• milloin hallitus kokoontuu
• mitä asioita syksyn kokouksissa käsitellään
• mistä asioista tiedotetaan asukkaille
• miten huoltotöistä, tarkastuksista ja korjauksista viestitään
• miten asukkaiden palautetta kerätään
• miten kiireelliset asiat hoidetaan

Hyvä viestintä vähentää epäluuloja ja turhia yhteydenottoja. Se myös parantaa asumisviihtyvyyttä, kun asukkaat tietävät, miksi jotakin tehdään ja milloin.