Ilmanvaihdon vastuut ja työnjako taloyhtiössä

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa rakennuksen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Ilmanvaihto kuuluu näihin perusjärjestelmiin. Osakas vastaa huoneiston sisäosista sekä huolellisesta käytöstä, mutta ilmanvaihtojärjestelmän kunnossapito kuuluu pääsääntöisesti taloyhtiölle. Vastuu ei siis ratkea sillä perusteella, missä laite sijaitsee, vaan sen perusteella, kuuluuko se yhtiön järjestelmään.

Osakkaalla on silti tärkeä oma tehtävänsä. Jos huoneistossa havaitaan vika tai puute, joka kuuluu yhtiön vastuulle, osakkaan on ilmoitettava siitä viivytyksettä yhtiölle. Taloyhtiön näkökulmasta tämä on olennainen osa ilmanvaihdon kunnossapitoa, koska moni ongelma huomataan ensin asunnon arjessa, ei huoltokierroksella.

Ilmanvaihdon suodattimien vastuu herätti pitkään epäselvyyttä, mutta vastuunjakotaulukoiden tulkintaa tarkistettiin vuonna 2019 niin, että suodattimien vaihtaminen kuuluu taloyhtiölle. Kyse ei ollut varsinaisesta ilmanvaihtoa koskevasta lakimuutoksesta, vaan vastuunjakokäytännön täsmentämisestä. Linja perustuu siihen, että suodattimet ovat olennainen osa taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevaa ilmanvaihtojärjestelmää. Jos taloyhtiössä halutaan poiketa tästä, asiasta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä.

Ilmanvaihtokoneen suodattimien säännöllinen vaihtaminen on olennainen asia sekä hyvän sisäilman että ilmanvaihtojärjestelmän toiminnan kannalta. Suodattimien suositeltu vaihtoväli on 6 kuukautta, ja vaihdot kannattaa ajoittaa alkukevääseen ennen kuin siitepölykausi alkaa sekä loppukesään, kun siitepölyä ei enää tule. On kuitenkin huomattava, että esimerkiksi vilkkaasti liikennöidyllä alueella tai toisaalta paljon siitepölyä levittävien puiden läheisyydessä sijaitsevissa asunnoissa voi olla tarpeen vaihtaa suodattimet useamminkin kuin kaksi kertaa vuodessa.

Tehokas suodatus vähentää myös ilmanvaihtokanaviston puhdistuksen tarvetta. Vastuu huoneistokohtaisen ilmanvaihtokoneen suodattimien puhdistuksesta ja vaihdosta on siis nykyään taloyhtiöllä, ellei taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ole toisin sovittu.

Alkuperäisten suodattimien käyttö on aina suositeltavaa, sillä ilmanvaihtokone on optimoitu toimimaan niiden mukaan. Niin kutsutut tarvikesuodattimet voivat olla hieman edullisempia, mutta niiden erilainen materiaali saattaa vaikuttaa haitallisesti ilmanvaihtojärjestelmän toimintaan.

LUKUVINKKI! Miten taloyhtiön ilmanvaihtoremontti kannattaa toteuttaa – vertailussa kaksi ratkaisua ja niiden kustannukset >>

Venttiilien kohdalla työnjako on syytä kirjoittaa auki tavallista tarkemmin. Huoneiston puolella olevien korvaus- ja tuloilmaventtiilien puhdistus kuuluu osakkaalle. Venttiilien korjaus ja uusiminen kuuluvat taloyhtiölle. Jos venttiilissä on suodatin, sen uusiminen kuuluu yhtiölle. Myös poistoilmaventtiilien puhdistaminen kuuluu osakkaalle.

Venttiileitä saa puhdistaa, mutta niiden säätöasentoa ei pidä muuttaa. Ilmavirrat on säädetty suunnitelmien mukaan, ja omatoiminen säätäminen voi heikentää koko järjestelmän toimintaa sekä aiheuttaa ongelmia muissa huoneistoissa. Taloyhtiön kannattaa muistuttaa tästä asukasviestinnässä säännöllisesti.

LUKUVINKKI! Huoneistokohtainen ilmanvaihto kerrostaloon >>

Kun taloyhtiössä on huoneistokohtainen koneellinen ilmanvaihto, itse järjestelmän huolto kuuluu lähtökohtaisesti yhtiölle. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että koneen yleinen kunto tarkistetaan säännöllisesti, lämmöntalteenottokenno ja puhaltimet puhdistetaan tarpeen mukaan ja kondenssiveden poistuminen varmistetaan. Huolto on järkevää ajoittaa samaan yhteyteen suodatinvaihtojen kanssa, jotta järjestelmän toiminta pysyy hallinnassa eikä pienistä puutteista kasva suurempia ongelmia.

Taloyhtiön päättäjien kannalta pelkkä huollon tilaaminen ei vielä riitä. Huolloista kannattaa pitää kiinni osana vuosittaista huoltokalenteria ja varmistaa, että myös tehdyt toimet dokumentoidaan. Näin hallitus ja isännöinti pystyvät seuraamaan, miten järjestelmästä on huolehdittu ja milloin seuraavat toimet ovat ajankohtaisia. Tämä on käytännön johtopäätös lain ja huolto-ohjeiden pohjalta.

Vallox-ilmanvaihtokoneiden käytöstä ja huollosta on Valloxin verkkosivuilla hyvät huoltovideot.

LUKUVINKKI! Vähennä energiakuluja automatisoidulla ilmanvaihdolla >>

Keittiön ilmanvaihtoon liittyvissä laitteissa sekaannuksia syntyy helposti. Poistokanavaan kytketty liesikupu on osa rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmää, kun taas puhaltimella varustettu liesituuletin on yleensä osakkaan vastuulla oleva erillinen laite. Tämä ero kannattaa avata jutussa, koska se vaikuttaa suoraan siihen, kenen tehtäväksi huolto ja korjaukset kuuluvat.

Poistokanavaan kytketyn liesikuvun kohdalla osakas vastaa rasvasuodattimen puhdistamisesta ja yleensä myös valosta sekä valokytkimestä. Varsinainen järjestelmä, poistokanavaan liittyvät osat ja kunnossapito kuuluvat taloyhtiölle. Metallisen rasvasuodattimen uusiminen kuuluu vastuunjakotaulukoissa yhtiölle. Taloyhtiön kannalta olennaista on se, että asukkaille annetaan selkeät ohjeet rasvasuodattimen puhdistuksesta, koska likaantunut suodatin heikentää poistotehoa ja lisää likaa järjestelmässä.

Ilmanvaihdon kunnossapitovastuusta puhuttaessa yksi asia jää liian usein sivulauseeksi. Lain mukaisesta vastuunjaosta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä. Siksi taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestys ennen kuin vastuusta linjataan käytännössä. Pelkkä vakiintunut tapa tai vanha asukastiedote ei muuta lain mukaista vastuunjakoa.

Tämä on käytännössä tärkeä kohta erityisesti silloin, kun taloyhtiössä pohditaan, kuka tilaa suodatinvaihdot, kuka maksaa ilmanvaihtokoneen huollon tai kenen vastuulla huoneistokohtaisen laitteen jokin osa on. Jos yhtiöjärjestys on epäselvä, asia kannattaa tarkistaa ennen päätöksiä. Näin vältetään turhat kiistat ja se, että huolto jää tekemättä vastuunjaon epäselvyyden vuoksi.

Taloyhtiön kannalta toimivin ratkaisu on se, että ilmanvaihdon vastuut näkyvät sekä huolto-ohjelmassa että asukkaille annettavissa ohjeissa. Kun suodattimien vaihto on aikataulutettu, venttiilien puhdistuksesta on annettu asukkaille selvät ohjeet ja vikailmoitusten käsittely toimii, ilmanvaihdon ylläpito muuttuu ennakoitavaksi. Samalla hallituksen työ helpottuu, koska jokaisesta huoltotoimesta ei tarvitse käydä erillistä vastuunjakokeskustelua. Tämä on päätelmä, joka seuraa lain, vastuunjakotulkintojen ja huolto-ohjeiden yhteisestä linjasta.