Isännöitsijäntodistuksen puutteet vaarantavat asuntokaupan läpinäkyvyyden

Kaikki asunnon ostajat eivät kiinnitä huomiota tontin omistukseen, vaikka sillä on suora vaikutus asumiskustannuksiin. Taloyhtiö voi sijaita omalla tontilla tai vuokratontilla, ja erityisesti valinnaiset vuokratontit ovat lisänneet epäselvyyksiä asuntokaupassa.

Aihe on noussut esiin Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton huhtikuussa 2026 esittämässä kannanotossa, jossa peräänkuulutetaan tarkennuksia isännöitsijäntodistuksen tietosisältöön ja tiedon esittämistapaan.

Vuokratontti tarkoittaa käytännössä sitä, että taloyhtiö maksaa maanomistajalle vuosivuokraa, joka katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla. Kun vuokra nousee, vaikutus näkyy suoraan asumiskuluissa. Tämä jää helposti hahmottamatta, jos tieto esitetään hajanaisesti tai vaikeasti tulkittavassa muodossa.

Uudemmissa taloyhtiöissä tontti on usein järjestetty niin, että osakas voi halutessaan lunastaa oman tonttiosuutensa. Samassa yhtiössä voi siis olla sekä osakkaita, jotka maksavat tonttivuokraa vastikkeessa, että niitä, jotka ovat maksaneet tonttiosuutensa pois kertasuorituksena.

Ostajan kannalta tilanne voi olla vaikea hahmottaa, jos ei ole selvää, mikä osuus koskee juuri kyseistä huoneistoa. Epäselvyys liittyy usein siihen, mikä on lunastuksen tämänhetkinen hinta, miten se voi muuttua tulevaisuudessa ja milloin lunastus on ylipäätään mahdollista.

Isännöitsijäntodistus on asiakirja, johon ostaja ja välittäjä tukeutuvat arvioidessaan asunnon taloudellista kokonaisuutta. Sen perusteella muodostuu käsitys paitsi kauppahinnasta myös siitä, millaisiin kuukausikustannuksiin ja tuleviin menoihin ostaja sitoutuu.

Vaikka välitysliikkeellä on velvollisuus antaa ostajalle keskeiset tiedot, tieto perustuu pitkälti taloyhtiöltä ja isännöinniltä saatavaan aineistoon. Jos lähtötiedot ovat puutteellisia, puutteet siirtyvät helposti suoraan asuntokauppaan.

Jos tiedot ovat puutteellisia tai epäselvästi esitettyjä, ostaja ei pysty arvioimaan kokonaisuutta realistisesti. Se näkyy nopeasti lisääntyvinä kysymyksinä, lisäselvityksinä ja kaupanteon viivästymisenä.

Käytännössä ongelmia aiheuttaa myös se, että kaikkia vuokratonttiin liittyviä sopimusasiakirjoja ei aina ole helposti saatavilla. Taloyhtiöitä ei ole suoraan velvoitettu luovuttamaan kaikkia asiakirjoja välittäjälle, mikä taas voi johtaa siihen, että osa ostajalle olennaisista tiedoista jää kokonaan saamatta.

Ongelma syntyy usein siitä, että vuokratonttiin liittyvät tiedot ovat kyllä olemassa, mutta ne eivät ole yhdessä paikassa tai riittävän selkeästi esitettynä. Tiedot voivat olla hajallaan tai vaikeasti löydettävissä, mikä hankaloittaa kokonaisuuden ymmärtämistä. Keskeinen ongelma ei ole pelkästään tiedon määrä, vaan myös se, että tiedot esitetään eri taloyhtiöissä eri tavoin. Tämä vaikeuttaa kohteiden vertailua ja kokonaisuuden hahmottamista ostajan näkökulmasta.

Ostajan näkökulmasta olennaista on ymmärtää, kuka tontin omistaa, kuinka suuri vuokra on ja millä perusteella sitä tarkistetaan. Vielä tärkeämpää on saada realistinen käsitys siitä, mitä tonttiosuuden lunastaminen maksaa juuri nyt ja millä ehdoilla hinta voi muuttua. Lisäksi ostajaa kiinnostaa, milloin lunastus on mahdollinen ja mitä muita kustannuksia siihen liittyy.

Ilman näitä tietoja kokonaiskuva jää helposti vajaaksi, vaikka yksittäisiä tietoja löytyisikin eri asiakirjoista.

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mukaan isännöitsijäntodistuksessa tulisi esittää vuokratontin osalta selkeästi ainakin arvio huoneistokohtaisesta tonttiosuuden lunastushinnasta, lunastuksen ehdot sekä mahdolliset ajankohdat. Lisäksi yhtiölainoista tulisi käydä ilmi laina-aika sekä korkorakenne, ja pääomavastikkeen osalta se, kattaako vastike pelkät korot vai myös lainan lyhennykset sekä mahdollinen lyhennysvapaan kesto.

Kun isännöitsijäntodistuksen tiedot ovat kunnossa, ostajat saavat vastaukset keskeisiin kysymyksiin heti, eikä lisäselvityksiä tarvita yhtä paljon.

Taloyhtiön kannalta tämä tarkoittaa vähemmän yhteydenottoja, vähemmän epäselvyyksiä ja pienempää riskiä jälkikäteisille riidoille. Samalla yhtiön toiminta näyttäytyy ulospäin luotettavana ja hyvin hoidettuna, mikä voi vaikuttaa myös asuntojen kiinnostavuuteen markkinoilla.

Puutteellinen isännöitsijäntodistus voi johtaa tilanteeseen, jossa taloyhtiö joutuu selvittämään kustannuksia jälkikäteen – ja pahimmillaan vastaamaan ostajan reklamaatioihin.

Taloyhtiön hallituksen rooli on varmistaa, että keskeiset asiakirjat ovat ajan tasalla ja ymmärrettäviä. Isännöitsijäntodistuksen osalta tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että tiedot käydään läpi yhdessä isännöitsijän kanssa ja varmistetaan niiden selkeys.

Usein kyse ei ole siitä, että tietoa puuttuisi kokonaan, vaan siitä, että se on hajallaan tai esitetty tavalla, joka vaatii tulkintaa. Jo pienillä tarkennuksilla voidaan varmistaa, että ostaja saa yhdestä asiakirjasta riittävän kokonaiskuvan.

Isännöitsijäntodistuksen sisältö on parhaillaan esillä asunto-osakeyhtiölain uudistuksessa, jossa tavoitteena on täsmentää tietojen esittämistä. Kyse on hallituksen esityksestä (HE 34/2026 vp), joka on parhaillaan eduskunnan käsittelyssä.

Muutokset voivat tuoda lisää yhdenmukaisuutta, mutta käytännön tasolla ratkaisevaa on edelleen se, miten tiedot esitetään taloyhtiössä.

Selkeä ja kattava isännöitsijäntodistus ei synny pelkästään sääntelystä. Se on käytännön tekemistä taloyhtiössä ja isännöinnissä. Tämä myös näkyy suoraan siinä, miten sujuvasti asuntokaupat etenevät. Selkeä ja yhdenmukainen tietosisältö parantaa samalla kuluttajansuojaa ja lisää luottamusta asuntomarkkinoihin.

Lue tarkemmin, mitä taloyhtiön on kerrottava ja mitä isännöitsijäntodistuksen puutteet voivat aiheuttaa:

Viikon kysymys: Kuinka kauan isännöitsijäntodistusta saa odotuttaa?

Viikon kysymys: Kun hallituksen puheenjohtaja ei kykene toimittamaan isännöitsijäntodistusta

Isännöitsijän rooli taloyhtiön arjessa

Lähde: Kiiteistönvälitysalan Keskusliitto 15.04.2026