• Etusivu
  • Osakas

Asunto-osakeyhtiölaki: Hallituksen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu

Voiko korvausvastuusta vapautua?

Rakentajan toimitus
Päivitetty 02.12.2024
vahingonkorvaus-vastuut-taloyhtiössä-1920x1080

Vahingonkorvausvastuusta on säädetty kattavasti lain 24 luvussa.

Vahingonkorvausvastuusta on säädetty kattavasti asunto-osakelyhtiölain 24. luvussa. Luku koskee yhtiön ja sen johtoon kuuluvien sekä osakkeenomistajien laissa tai yhtiöjärjestyksessä säädeltyyn oikeuksiin ja velvollisuuksiin perustuvaa vahingonkorvausvastuuta. Laissa on selvennetty myös osakkeenomistajan ja yhtiön välistä oikeussuhdetta tarkistamalla yhtiön päätösten moittimista koskevia sääntelyä sekä osakkeenomistajien ja yhtiön vahingonkorvausvastuuta.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän korvausvastuu

Asunto-osakeyhtiölain 24-luku käsittelee vahingonkorvausvastuuta sekä siihen liittyviä menettelytapoja. Luvun 1 §:n mukaan hallituksen jäsen ja isännöitsijä on velvollinen korvamaan vahingon, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle rikkomalla tahallisesti tai huolimattomuudesta uuden lain 1-luvun 11 §:ssä säädettyä huolellisuusvelvoitetta.

Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää siten tuottamusta, ts. huolimattomuutta tehtäviensä hoidossa tai niiden laiminlyöntiä.

Hallituksen jäsen ja isännöitsijä on lisäksi velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän tahallisesti tai tuottamuksesta toimessaan aiheuttaa yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle toimimalla uuden asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti.

Info

Info

Esimerkki huolimattomuudesta

Hallituksen jäsenen korvausvastuu voi syntyä hyvin erilaisista toimista ja laiminlyönneistä.

Eräs esimerkki on seuraava korkeimman oikeuden tuomio:

Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareenpudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.

KKO:2007:62

Hallituksen vahingonkorvausvastuu on ensisijassa kollektiivivastuuta. Hallitusta käsitellään taloyhtiön orgaanina, jolloin vastuu päätöksistä koskee kaikkia hallituksen jäseniä. Vastuu voi kuitenkin olla myös henkilökohtaista, jos hallituksen jäsenellä on erityistehtäviä hallituksen päätöksen tai sopimuksen nojalla. Vastuuta saattaa lisätä myös jäsenen jotain alaa koskevan erityisasiantuntemus.

Voiko korvausvastuusta vapautua?

Hallituksen jäsen voi vapautua korvausvastuusta äänestämällä korvaus-perusteena olevaa päätöstä vastaan. Eriävä mielipide on syytä kirjauttaa hallituksen pöytäkirjaan.

Jos vahingonkorvauksen perusteena on yhtiöjärjestyksen vastainen menettely tai asunto-osakeyhtiölain rikkominen muulla tavoin kuin toimimalla vastoin lain 1-luvussa tarkoitettuja toiminnan keskeisiä periaatteita, on vahingonaiheuttajan näytettävä toimineensa huolellisesti välttyäkseen korvausvastuulta (uusi asunto-osakeyhtiölaki 24-luku 1 §:n 3. mom.). Tässä tapauksessa sovelletaan ns. käännettyä todistustaakkaa.

Vahingonkorvausvelvollisuus ja sovittelu

Vahingonkorvausvelvollisuus tarkoittaa, että korvausvelvollisen tulee korvata kaiken aiheuttamansa vahingon. Koska täyden korvauksen periaate saattaa johtaa kohtuuttomaan lopputulokseen, voidaan korvausta sovitella.

Sovittelu on kuitenkin poikkeus pääperiaatteesta, joten sen käyttäminen riippuu kussakin tapauksessa erikseen vallinneista olosuhteista ja tapaukseen muutoin liittyvistä seikoista. Myös vahingonaiheuttajan ja vahinkoa kärsineen asema ja olosuhteet otetaan huomioon.

Isännöitsijän vastuu

Isännöitsijän korvausvastuu yhtiötä kohtaan voi olla edellä esitettyä laajempi, jos hänen ja taloyhtiön välillä on sopimus isännöitsijän tehtävistä ja niiden suorittamiseen liittyvistä seikoista. Isännöitsijän toimintaa arvioidaan tällöin myös sopimusehtojen perusteella.

laskin ja rahaa pöydällä. Joku laskee laskimella.

Vastuuvapauden myöntäminen

Varsinaisen yhtiökokouksen asiana on päättää vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille isännöitsijälle. Vastuuvapaudesta päätetään yksinkertaisella ääntenenemmistöllä.

Vastuuvapauden myöntäminen ei sinänsä vaikuta oikeuteen vaatia hallituksen jäseneltä tai isännöitsijältä vahingonkorvausta. Tämä johtuu siitä, että vastuuvapaudesta päätettäessä ei yleensä käsitellä vastuuvelvollisen suorittamia yksittäisiä toimia.

Päätös perustuu usein pelkästään siihen, että tilinpäätös ja tase on hyväksytty ja että tilintarkastuskertomuksessa on puollettu vastuuvapauden myöntämistä.

Yksityiskohtainen vastuuvapauksien käsittely

Jos vastuuvapautta koskevassa yhtiökokouksessa sen sijaan on ollut käsittelyssä yksityiskohtaisia toimia tai seikkoja, vastuuvapauden myöntäminen vapauttaa vastuuvelvollisen vastuusta näiden osalta (uusi asunto-osakeyhtiölaki 24-luvun 8.2 §).

Yhtiökokouksen myöntämä vastuuvapaus koskee vain vastuuvelvollisen vastuuta suhteessa taloyhtiöön. Vastuuvapaus ei vaikuta millään tavoin hallituksen, sen jäsenen tai isännöitsijän korvausvastuuseen osakkeen-omistajaa tai yhtiön ulkopuolisia tahoja kohtaan.

Taloyhtiön sopimus-kumppani voi siten vastuuvapaudesta riippumatta vaatia korvausta hallituksen jäseneltä tai isännöitsijältä.

Muiden tahojen korvausvastuusta

Asunto-osakeyhtiölain 24-luvun 2 §:ssä on säädetty osakkeenomistajan korvausvelvollisuudesta. Sen mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen.

Luvun 3 §:ssä on säädetty yhtiökokouksen puheenjohtajan korvausvelvollisuudesta, 4 §:ssä tilintarkastaja ja 5 §:ssä toiminnantarkastajan korvausvelvollisuudesta.

Vahingonkorvausvaatimuksen esittäminen

Vahingonkorvausvaatimuksen esittämisestä päättäminen on pääsääntöisesti yhtiökokouksen asia. Hallituksella on kuitenkin oikeus päättää korvauskanteen nostamisesta silloin, kun kyse on rangaistavaan tekoon perustuvasta korvauskanteesta.

Yhtiökokouksen päätös vastuuvapauden myöntämisestä ei vapauta vastuuvelvollista korvausvastuusta. Myönnetystä vastuuvapaudesta huolimatta korvauskanne voidaan nostaa, jos yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja täydellisiä tietoja vaatimuksen perusteena olevista toimista tai päätöksestä.

Muu kuin rangaistavaan tekoon perustuva korvauskanne on nostettava asunto-osakeyhtiölain 24-luvun 10.1 §:n nojalla kolmen (3) vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta.

Edellisestä poiketen on korvauskanne nostettava viimeistään

  1. hallituksen jäsentä, isännöitsijää tai yhtiötä vastaan viiden (5) vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä lukien, jona kanteen perusteena oleva päätös tehtiin tai toimenpiteeseen ryhdyttiin tai laiminlyönti tehtiin;
  2. tilintarkastajaa tai toiminnantarkastajaa vastaan viiden (5) vuoden kuluessa siitä, kun kanteen perusteena oleva tilintarkastuskertomus, toiminnantarkastuskertomus, lausunto tai todistus esitettiin sekä
  3. osakkeenomistajaa tai yhtiökokouksen puheenjohtajaa vastaan viiden (5) vuoden kuluessa päätöksestä tai toimenpiteestä, johon kanne perustuu.

Teksti: asianajaja Markku Asmala Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy.

Info

Info

Tilaa ilmainen uutiskirje

Tilaa uutiskirje alla olevasta linkistä. Jätä sähköpostiosoitteesi ja me lähetämme sinulle kerran viikossa taloyhtiöasioihin liittyviä artikkeleita ja tietoa. Kaikki Omataloyhtiön uutiskirjeen tilaajat ovat oikeutettuja ilmaiseen sisäänpääsyyn Rakenna ja Remontoi -messuille taloyhtiöpäivään.

Osakas
taloyhtiön hallinnointi
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Aiheeseen liittyvää

kokouspöydän ääressä puheenjohtaja istuu pöydän päässä ja kaksi miestä kättelee pöydän yli
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan tehtävät
Oletko kiinnostunut taloyhtiösi toiminnasta ja haluat tietää enemmän puheenjohtajan roolista? Taloyhtiön puheenjohtaja on keskeinen henkilö yhtiön johtamisessa. Mutta mitä tehtäviä puheenjohtajalla oikein on, ja millaisia ominaisuuksia hyvältä puheenjohtajalta odotetaan?
mies allekirjoittaa dokumenttia ja pöydällä on suuria euron seteleitä
Taloyhtiön suunnitelmallinen taloudenhoito - Miksi maksamme vastikkeita?
Taloyhtiöt ovat osakeyhtiöitä, joiden taloudenhoitoa leimaa pitkälti se, ettei toiminnalla tavoitella voittoa. Voiton tavoittelun sijaan taloyhtiöiden tavoitteena on tarjota osakkailleen ja asukkailleen turvallista, terveellistä ja viihtyisää asumista sekä ylläpitää ja lisätä osakkeiden arvoa.Taloyhtiön taloudenhoidon toimintaperiaatteena on se, että yhtiö perii osakkailtaan vastikkeita käytettäväksi kiinteistön kunnostamiseen ja ylläpitoon.
Kädessä suurennuslasi ja henkilö tutkii sillä sopimuspaperia
Onko taloyhtiössäsi tehty kunnossapitotarveselvitys?
Havaintojen mukaan vain pieni osa, arvioilta noin viidennes taloyhtiöstä, on teettänyt lain hengen mukaisen selvityksen. Laki velvoittaa kuitenkin taloyhtiöitä selvittämään, mitkä ovat ne kunnossapitotarpeet, jotka seuraavan viiden vuoden aikana aiheuttavat taloyhtiölle merkittäviä kustannuksia. Miten asia on hoidettu taloyhtiöissä?
20105_21608.jpg
Asunto-osakeyhtiölaki: Yhdenvertaisuus ja osake
Asunto-osakeyhtiölaissa on korostettu osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta sekä sen huomioonottamisesta päätöksenteossa. Laissa on nimenomainen kielto lisäksi siitä, etteivät yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisten osakkeenomistajien kustannuksella.
20226_78706.jpg
Miten taloyhtiö rahoittaa korjaushankkeet?
Taloyhtiön tilanteesta, varallisuudesta ja strategiastakin riippuen valitaan rahoitustapa erikseen taloyhtiön kullekin korjaushankkeelle. Yleensä rahoitustapojen vertailu kuuluu hallitukselle ja isännöitsijälle. Rahoitusvaihtoehtoja on vertailtava, sillä rahanlähteitä on yllättävän monia – omia ja ulkoisia. Tämän jälkeen yhtiökokous tekee lopullisen päätöksen siitä, mikä rahoitustapa valitaan.
20218_71758.jpg
10 tärkeintä tarkastus­kohtaa hissin määrä­aikaistarkas­tuksessa
Hissionnettomuuksia sattuu onneksi harvoin, mutta seuraukset voivat olla vakavia – kuten Kaunialan sairaalassa kuolemaan johtaneessa hissitapaturmassa. Sairaalan hoitaja ja pyörätuolissa ollut kuntoutuja olivat poistumassa hissikorista. Kesken poistumisen hissikori lähti liikkeelle ylöspäin. Kuntoutuja jäi puristukseen korin lattian ja kerrostason kulkuaukon yläkarmiin ja menehtyi.Tapaturmassa syynä oli nostokoneisten jarrun vikaantuminen. Hissien osat vaativat huoltoa ja tarkastustoimenpiteitä. Onnettomuuksilta vältytäänkin parhaiten ennakoimalla hissin huoltotoimenpiteitä säännöllisien ja lain vaatimien hissitarkastuksen avulla. Mutta mitä itse hissitarkastuksessa oikein tarkastetaan ja miksi? Onko teidän taloyhtiössänne hissiturvallisuus kunnossa?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton