• Etusivu
  • Osakas

Asunto-osakeyhtiölaki: Kunnossapito- ja muutostyöt taloyhtiössä

Sari Nieminen
Päivitetty 16.05.2025
remontti taloyhtiössä-1920x1080

Asunto-osakeyhtiölain 4. luvussa on kunnossapitoa ja 5. luvussa muutostöitä koskevat säännökset.

Kunnossapitovastuu yhtiön rakennuksesta ja muista tiloista jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken asunto-osakeyhtiölain 4. luvun ja 2 §:n säännösten mukaisesti. Laista aiheutuva kunnossapitovastuu on sikäli tahdonvaltainen, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä laista poikkeavasti kunnossapitovastuun jaosta. Asunto-osakeyhtiölain velvoitteista kertoo porilainen asianajaja Markku Asmala Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy:stä.

Kunnossapito- ja muutostyöt

Yhtiökokous voi aina päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos tämä työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta tai muutoin taloudellisesti tarkoituksenmukainen. Lisäedellytyksenä on, ettei menettely loukkaa osakkeenomistajien keskinäistä yhdenvertaisuutta.

Kunnossapitovastuun jakaantumisesta riippumatta periaatteena on, että kunnossapitotyö suoritetaan asianmukaisesti. Tämä periaate on kirjattu lain 4. luvun 1.3 §:ään siten, että kunnossapitotyön suorittajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Asunto-osakeyhtiölain 4-luvun 2 §:n nojalla yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta puolestaan todetaan luvun 3 §:ssä, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Sisäosilla ei tarkoiteta huoneistossa olevia kantavia rakenteita, niihin kuuluvia eristeitä eikä myöskään yhtiön vastuulla olevia rakennuksen teknisiä ns. perusjärjestelmiä.

Info

Info

Laki velvoittaa taloyhtiön osakkaita:

  • Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle.
  • Käytännössä yleensä vain tavanomaisimmat tapetointi- ja maalaustyöt jäävät ko. säännöksen ulkopuolelle.

Asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiön kunnossapitovastuu

Yhtiöllä on velvollisuus pitää kunnossa rakennuksen lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut näiden kaltaiset perusjärjestelmät. Taloyhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on hyväksynyt omalle vastuulleen tai jotka yhtiö itse on rakennuttanut/toteuttanut.

20213_69492.jpg

Taloyhtiö vastaa lisäksi sellaisesta osakkaan teettämästä työstä, joka voidaan rinnastaa yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen ottamaan toimenpiteeseen edellyttäen, että yhtiö on käytännössä voinut valvoa em. menettelyä.

Yhtiön on pidettävä kunnossa myös rakennuksen ulkopinta sellaisenkin parvekkeen kohdalta, joka on osakkeenomistajan hallinnassa.

Yhtiön on asunto-osakeyhtiölain 4. luvun 2 §:n 2. momentin nojalla korjattava myös sellaiset osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista.

Sisustustöihin riittää perustaso

Yhtiö ei myöskään vastaa korjauksen yhteydessä sellaisista kustannuksista, jotka syntyisivät osakkeenomistajan huoneistossaan tekemistä sisustuksellisista lisätöistä tai erikoisrakenteista. Lain periaatteena on, että korjausvastuu on täytetty, jos korjaustyö toteutetaan ajankohdan perustasoon.

Yhtiön perustasona pidetään käytännössä joko huoneiston alkuperäistä sen rakennuttajan toteuttamaa tasoa tai sitä tasoa, joka perustuu yhtiön myöhemmin toteuttamaan toimenpiteeseen. Arvioinnin lähtökohtana on siten yhtiön suorittamien toimenpiteiden lopputulos.

20213_69490.jpg

Mikäli perustasoa on osakkeenomistajan toimenpitein joko rakennusvaiheessa tai myöhemmin korotettu, on hänen vastuullaan tasonparannuksen aiheuttamat lisäkustannukset.

Remonttitöiden vastuunjako

Vastuujaon pääperiaatteet tarkoittavat myös, ettei osakkeenomistajalla ole oikeutta ilman taloyhtiön suostumusta suorittaa yhtiölle kuuluvia huoneistokohtaisia korjauksia. Koska taloyhtiö tällöin on työn teettäjänä, sille kuuluu myös oikeus määrätä korjaustyön/kunnostustyön suorittamistapa ja laajuus sekä valita sen suorittaja.

Edellä mainituista periaatteista ja korjaus- ja kunnostustyön ulottuvuudesta lainmääräyksestä poikkeavasti voidaan sopia yhtiöjärjestyksessä. Myös yhtiöjärjestyksen muuttaminen on mahdollista. Muuttamista tulee yhtiökokouksessa kannattaa vähintään 2/3 annetuista äänistä ja kokouksessa edustettuina olevista osakkeista, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Yksittäistapauksissa korjaus- ja kunnostustyötä koskeva vastuu on siirrettävissä myös osakkeenomistajan ja yhtiön välisellä keskinäisellä sopimuksella pääsäännöstä poikkeavasti.

Mitä perusjärjestelmiin kuuluu?

Asunto-osakeyhtiölain 4:2 §:n nojalla yhtiön kunnossapitovastuu koskee lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muita niiden kaltaisia perusjärjestelmiä. Nämä järjestelmät ovat kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla.

Perusjärjestelmä tarkoittaa lainkohdassa kuvattujen järjestelmien lisäksi muut niiden kaltaiset järjestelmät. Perusjärjestelmiä ovat siten kaikki sellaiset taloyhtiön rakennuksen järjestelmät, jotka ovat välttämättömiä tai tarpeellisia huoneiston käytön kannalta tai perusteltuja huoneiston käyttäjien terveyden tai turvallisuuden kannalta. Perusjärjestelminä pidetään myös kaikkia asuinkiinteistössä perustasona olevia tasoltaan tavanomaisia järjestelmiä.

Yhtiön perusjärjestelmiä ovat lähtökohtaisesti kuitenkin kaikki yhtiössä perustasona olevat järjestelmät. Siten esim. uima-allaslaitteistot ovat perusjärjestelmiä, jos ne on asennettu jo alun perin rakennusvaiheessa tai myöhemmin yhtiön toimenpitein. Yhtiön perusjärjestelmien sisältö voi myös muuttua ajan kulumisen myötä.

Taloyhtiö vastaa myös huoneiston sisäpuolisista perusjärjestelmään kuuluvista laitteista. Osakkeenomistaja puolestaan vastaa perusjärjestelmään kuulumattomista huoneiston sisäpuolisista laitteista. Osakkeenomistajan vastuu koskee myös asennuksia ja lait-teita sikäli, kun ne eivät ole välttämättömiä yhtiön perusjärjestelmien toiminnalle tai ovat tavanomaisessa käytössä kuluvia osia.

202011_67496.jpg

Eri taloyhtiöissä perusjärjestelmät voivat olla kovinkin erilaisia sen vuoksi, että rakennuksen ja huoneistojen järjestelmät ovat alun alkaen tai taloyhtiön myöhemmin muuttamina eritasoisia.

Kunnossapitovastuu ja vakuutus

Taloyhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen ei vaikuta se, millaisia vakuutuksia yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on. Kysymys voi olla vain siitä, kumman vakuutuksesta mahdollinen vahinkotapahtuma voi tulla korvattavaksi.

Taloyhtiöillä yleisesti olevan kiinteistön täysarvovakuutuksen ja osakkeenomistajan oman kotivakuutuksen korvauslaajuus ei yleensä vastaa Asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Vakuutusten ehdot poikkeavat lisäksi toisis-taan eri vakuutusyhtiöissä. Tästä johtuen tulee vahinkotapauksen sattuessa selvittää, onko vahinko korvattavissa taloyhtiön tai osakkeenomistajan vakuutuksen perusteella.

Osakas
asuminen
taloyhtiön hallinnointi
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Sinua voisi kiinnostaa myös:

20213_69235.jpg
Keneen olla yhteydessä kun huoli naapurista kasvaa?
Erityisesti taloyhtiöissä, joissa asukasjoukossa löytyy useampi ikäihminen, huoli ei välttämättä ole turha. Yhteiskunnassa elää vanhuksia, joilla ei ole omaisia huolehtimassa ja kyselemässä kuulumisia. Nämä yksinäiset vanhukset eivät välttämättä saa tarvitsemaansa apua kyllin nopeasti, elleivät naapurit ole tarkkaavaisia.Ei, tämä ei ole kehotus naapurikyttäykseen, vaan pitämään huolta kaikenikäisistä naapureista.
Pariskunta tutkii tablettia
Mikä on taloyhtiösi suurin kiinteistökulu?
Tiedätkö, mikä on taloyhtiösi suurin kiinteistökulu? Vastaus on todennäköisesti vesi. Kun taloyhtiössä hyödynnetään kaikki vedenkulutusta vähentävät keinot ja ohjataan aktiivisesti muuttamaan kulutustottumuksia, varmistetaan, ettei viemäriin valu silkkaa rahaa.
tyylikäs skandinaavinen olohuone, jossa vaalean harmaa sohva ja taustalla kirjoituspöytä puisine tuoleineen
Älykäs ilmanvaihto: tehokas tapa vähentää taloyhtiön energiakuluja
Kun energian hinta nousee, on taloyhtiöiden aiempaa tärkeämpää löytää keinoja lämmityskulujen hallintaan. Merkittäviä säästöjä on mahdollista saavuttaa ilman, että se tarkoittaa suuria investointeja tai vastikkeiden kasvattamista huomattavasti.Mitä ratkaisuja ja kustannustehokkaita tapoja on vähentää taloyhtiön energiankulutusta?
20227_78921.jpg
Turvallinen autotallinovi taloyhtiön autotalleihin
Se, mitä autotallinovelta kaipaa erityisesti, on kestävyys, energiatehokkuus sekä helppokäyttöisyys. Pohjoiset olosuhteet myös asettavat omat vaatimuskertoimensa sille, millainen ovi tulisi käyttöön valita.
Helsinki ylhäältä päin kuvattuna
Saako vesimittaria asentaa vain yhteen huoneistoon?
Voiko asennuttaa vain yhteen rivitalon vuorattuun huoneistoon vesimittaria? Muut 3 huoneistoa ovat omistuskäytössä. Uudet vuokralaiset käyttävät vettä mielestämme kohtuuttoman paljon.
Valkoisia luhtitaloja mustin korostuksin kesäisessä maisemassa.
Säästä aikaa ja rahaa – näin onnistut maalämpöhankkeen tarjouspyynnössä
Maalämpö kasvattaa suosiotaan myös taloyhtiöiden lämmitysjärjestelmänä. Maalämpöön siirtyminen on taloyhtiölle iso hanke, varsinkin jos investoinnin tekee itse. Mitkä ovat tärkeimmät asiat, jotka tulisi ottaa huomioon tarjouspyyntöä laadittaessa?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton