Asunto-osakeyhtiölaki, osa 5: Kunnossapito- ja muutostyöt taloyhtiössä

Yhtiökokous voi aina päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos tämä työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta tai muutoin taloudellisesti tarkoituksenmukainen. Lisäedellytyksenä on, ettei menettely loukkaa osakkeenomistajien keskinäistä yhdenvertaisuutta.

Kunnossapitovastuun jakaantumisesta riippumatta periaatteena on, että kunnossapitotyö suoritetaan asianmukaisesti. Tämä periaate on kirjattu lain 4. luvun 1.3 §:ään siten, että kunnossapitotyön suorittajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Asunto-osakeyhtiölain 4-luvun 2 §:n nojalla yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta puolestaan todetaan luvun 3 §:ssä, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Sisäosilla ei tarkoiteta huoneistossa olevia kantavia rakenteita, niihin kuuluvia eristeitä eikä myöskään yhtiön vastuulla olevia rakennuksen teknisiä ns. perusjärjestelmiä.

Yhtiöllä on velvollisuus pitää kunnossa rakennuksen lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut näiden kaltaiset perusjärjestelmät. Taloyhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on hyväksynyt omalle vastuulleen tai jotka yhtiö itse on rakennuttanut/toteuttanut.

Taloyhtiö vastaa lisäksi sellaisesta osakkaan teettämästä työstä, joka voidaan rinnastaa yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen ottamaan toimenpiteeseen edellyttäen, että yhtiö on käytännössä voinut valvoa em. menettelyä.

Yhtiön on pidettävä kunnossa myös rakennuksen ulkopinta sellaisenkin parvekkeen kohdalta, joka on osakkeenomistajan hallinnassa.

Yhtiön on asunto-osakeyhtiölain 4. luvun 2 §:n 2. momentin nojalla korjattava myös sellaiset osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista.

Mikäli perustasoa on osakkeenomistajan toimenpitein joko rakennusvaiheessa tai myöhemmin korotettu, on hänen vastuullaan tasonparannuksen aiheuttamat lisäkustannukset.

Vastuujaon pääperiaatteet tarkoittavat myös, ettei osakkeenomistajalla ole oikeutta ilman taloyhtiön suostumusta suorittaa yhtiölle kuuluvia huoneistokohtaisia korjauksia. Koska taloyhtiö tällöin on työn teettäjänä, sille kuuluu myös oikeus määrätä korjaustyön/kunnostustyön suorittamistapa ja laajuus sekä valita sen suorittaja.

Edellä mainituista periaatteista ja korjaus- ja kunnostustyön ulottuvuudesta lainmääräyksestä poikkeavasti voidaan sopia yhtiöjärjestyksessä. Myös yhtiöjärjestyksen muuttaminen on mahdollista. Muuttamista tulee yhtiökokouksessa kannattaa vähintään 2/3 annetuista äänistä ja kokouksessa edustettuina olevista osakkeista, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Yksittäistapauksissa korjaus- ja kunnostustyötä koskeva vastuu on siirrettävissä myös osakkeenomistajan ja yhtiön välisellä keskinäisellä sopimuksella pääsäännöstä poikkeavasti.

Asunto-osakeyhtiölain 4:2 §:n nojalla yhtiön kunnossapitovastuu koskee lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muita niiden kaltaisia perusjärjestelmiä. Nämä järjestelmät ovat kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla.

Perusjärjestelmä tarkoittaa lainkohdassa kuvattujen järjestelmien lisäksi muut niiden kaltaiset järjestelmät. Perusjärjestelmiä ovat siten kaikki sellaiset taloyhtiön rakennuksen järjestelmät, jotka ovat välttämättömiä tai tarpeellisia huoneiston käytön kannalta tai perusteltuja huoneiston käyttäjien terveyden tai turvallisuuden kannalta. Perusjärjestelminä pidetään myös kaikkia asuinkiinteistössä perustasona olevia tasoltaan tavanomaisia järjestelmiä.

Eri taloyhtiöissä perusjärjestelmät voivat olla kovinkin erilaisia sen vuoksi, että rakennuksen ja huoneistojen järjestelmät ovat alun alkaen tai taloyhtiön myöhemmin muuttamina eritasoisia.

Taloyhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen ei vaikuta se, millaisia vakuutuksia yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on. Kysymys voi olla vain siitä, kumman vakuutuksesta mahdollinen vahinkotapahtuma voi tulla korvattavaksi.

Taloyhtiöillä yleisesti olevan kiinteistön täysarvovakuutuksen ja osakkeenomistajan oman kotivakuutuksen korvauslaajuus ei yleensä vastaa Asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Vakuutusten ehdot poikkeavat lisäksi toisis-taan eri vakuutusyhtiöissä. Tästä johtuen tulee vahinkotapauksen sattuessa selvittää, onko vahinko korvattavissa taloyhtiön tai osakkeenomistajan vakuutuksen perusteella.