• Etusivu
  • Osakas

Asunto-osakeyhtiölaki, osa 5: Kunnossapito- ja muutostyöt taloyhtiössä

Rakentajan toimitus
Julkaistu 29.06.2010Päivitetty 09.02.2022
20101_20061.jpg

Asunto-osakeyhtiölain 4. luvussa on kunnossapitoa ja 5. luvussa muutostöitä koskevat säännökset.

Kunnossapitovastuu yhtiön rakennuksesta ja muista tiloista jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken asunto-osakeyhtiölain 4. luvun ja 2 §:n säännösten mukaisesti. Laista aiheutuva kunnossapitovastuu on sikäli tahdonvaltainen, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä laista poikkeavasti kunnossapitovastuun jaosta. Asunto-osakeyhtiölain velvoitteista kertoo porilainen asianajaja Markku Asmala Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy:stä.

Kunnossapito- ja muutostyöt

Yhtiökokous voi aina päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos tämä työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta tai muutoin taloudellisesti tarkoituksenmukainen. Lisäedellytyksenä on, ettei menettely loukkaa osakkeenomistajien keskinäistä yhdenvertaisuutta.

Kunnossapitovastuun jakaantumisesta riippumatta periaatteena on, että kunnossapitotyö suoritetaan asianmukaisesti. Tämä periaate on kirjattu lain 4. luvun 1.3 §:ään siten, että kunnossapitotyön suorittajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Asunto-osakeyhtiölain 4-luvun 2 §:n nojalla yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta puolestaan todetaan luvun 3 §:ssä, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Sisäosilla ei tarkoiteta huoneistossa olevia kantavia rakenteita, niihin kuuluvia eristeitä eikä myöskään yhtiön vastuulla olevia rakennuksen teknisiä ns. perusjärjestelmiä.

Info

Info

Laki velvoittaa taloyhtiön osakkaita:

  • Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle.
  • Käytännössä yleensä vain tavanomaisimmat tapetointi- ja maalaustyöt jäävät ko. säännöksen ulkopuolelle.

Täytä muutostyöilmoitus helposti täällä!

Asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiön kunnossapitovastuu

Yhtiöllä on velvollisuus pitää kunnossa rakennuksen lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut näiden kaltaiset perusjärjestelmät. Taloyhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on hyväksynyt omalle vastuulleen tai jotka yhtiö itse on rakennuttanut/toteuttanut.

20213_69492.jpg

Taloyhtiö vastaa lisäksi sellaisesta osakkaan teettämästä työstä, joka voidaan rinnastaa yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen ottamaan toimenpiteeseen edellyttäen, että yhtiö on käytännössä voinut valvoa em. menettelyä.

Yhtiön on pidettävä kunnossa myös rakennuksen ulkopinta sellaisenkin parvekkeen kohdalta, joka on osakkeenomistajan hallinnassa.

Yhtiön on asunto-osakeyhtiölain 4. luvun 2 §:n 2. momentin nojalla korjattava myös sellaiset osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista.

Sisustustöihin riittää perustaso

Yhtiö ei myöskään vastaa korjauksen yhteydessä sellaisista kustannuksista, jotka syntyisivät osakkeenomistajan huoneistossaan tekemistä sisustuksellisista lisätöistä tai erikoisrakenteista. Lain periaatteena on, että korjausvastuu on täytetty, jos korjaustyö toteutetaan ajankohdan perustasoon.

Yhtiön perustasona pidetään käytännössä joko huoneiston alkuperäistä sen rakennuttajan toteuttamaa tasoa tai sitä tasoa, joka perustuu yhtiön myöhemmin toteuttamaan toimenpiteeseen. Arvioinnin lähtökohtana on siten yhtiön suorittamien toimenpiteiden lopputulos.

20213_69490.jpg

Mikäli perustasoa on osakkeenomistajan toimenpitein joko rakennusvaiheessa tai myöhemmin korotettu, on hänen vastuullaan tasonparannuksen aiheuttamat lisäkustannukset.

Remonttitöiden vastuunjako

Vastuujaon pääperiaatteet tarkoittavat myös, ettei osakkeenomistajalla ole oikeutta ilman taloyhtiön suostumusta suorittaa yhtiölle kuuluvia huoneistokohtaisia korjauksia. Koska taloyhtiö tällöin on työn teettäjänä, sille kuuluu myös oikeus määrätä korjaustyön/kunnostustyön suorittamistapa ja laajuus sekä valita sen suorittaja.

Edellä mainituista periaatteista ja korjaus- ja kunnostustyön ulottuvuudesta lainmääräyksestä poikkeavasti voidaan sopia yhtiöjärjestyksessä. Myös yhtiöjärjestyksen muuttaminen on mahdollista. Muuttamista tulee yhtiökokouksessa kannattaa vähintään 2/3 annetuista äänistä ja kokouksessa edustettuina olevista osakkeista, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Yksittäistapauksissa korjaus- ja kunnostustyötä koskeva vastuu on siirrettävissä myös osakkeenomistajan ja yhtiön välisellä keskinäisellä sopimuksella pääsäännöstä poikkeavasti.

Mitä perusjärjestelmiin kuuluu?

Asunto-osakeyhtiölain 4:2 §:n nojalla yhtiön kunnossapitovastuu koskee lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muita niiden kaltaisia perusjärjestelmiä. Nämä järjestelmät ovat kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla.

Perusjärjestelmä tarkoittaa lainkohdassa kuvattujen järjestelmien lisäksi muut niiden kaltaiset järjestelmät. Perusjärjestelmiä ovat siten kaikki sellaiset taloyhtiön rakennuksen järjestelmät, jotka ovat välttämättömiä tai tarpeellisia huoneiston käytön kannalta tai perusteltuja huoneiston käyttäjien terveyden tai turvallisuuden kannalta. Perusjärjestelminä pidetään myös kaikkia asuinkiinteistössä perustasona olevia tasoltaan tavanomaisia järjestelmiä.

Yhtiön perusjärjestelmiä ovat lähtökohtaisesti kuitenkin kaikki yhtiössä perustasona olevat järjestelmät. Siten esim. uima-allaslaitteistot ovat perusjärjestelmiä, jos ne on asennettu jo alun perin rakennusvaiheessa tai myöhemmin yhtiön toimenpitein. Yhtiön perusjärjestelmien sisältö voi myös muuttua ajan kulumisen myötä.

Taloyhtiö vastaa myös huoneiston sisäpuolisista perusjärjestelmään kuuluvista laitteista. Osakkeenomistaja puolestaan vastaa perusjärjestelmään kuulumattomista huoneiston sisäpuolisista laitteista. Osakkeenomistajan vastuu koskee myös asennuksia ja lait-teita sikäli, kun ne eivät ole välttämättömiä yhtiön perusjärjestelmien toiminnalle tai ovat tavanomaisessa käytössä kuluvia osia.

202011_67496.jpg

Eri taloyhtiöissä perusjärjestelmät voivat olla kovinkin erilaisia sen vuoksi, että rakennuksen ja huoneistojen järjestelmät ovat alun alkaen tai taloyhtiön myöhemmin muuttamina eritasoisia.

Kunnossapitovastuu ja vakuutus

Taloyhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen ei vaikuta se, millaisia vakuutuksia yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on. Kysymys voi olla vain siitä, kumman vakuutuksesta mahdollinen vahinkotapahtuma voi tulla korvattavaksi.

Taloyhtiöillä yleisesti olevan kiinteistön täysarvovakuutuksen ja osakkeenomistajan oman kotivakuutuksen korvauslaajuus ei yleensä vastaa Asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Vakuutusten ehdot poikkeavat lisäksi toisis-taan eri vakuutusyhtiöissä. Tästä johtuen tulee vahinkotapauksen sattuessa selvittää, onko vahinko korvattavissa taloyhtiön tai osakkeenomistajan vakuutuksen perusteella.

Huomio

Huomio

Asunto-osakeyhtiölaki

Tutustu asunto-osakeyhtiölain pääkohtiin myös muissa artikkeleissa:

Asunto-osakeyhtiölain seitsemän olennaisinta teemaa:

  • Osa 1 Yhdenvertaisuus ja osake
  • Osa 2 Yhtiökokoukset
  • Osa 3 Hallitus
  • Osa 4 Vahingonkorvausvastuu
  • Osa 5 Taloyhtiö kunnossapito- ja muutostyöt
  • Osa 6 Huoneiston kunnossapito- ja muutostyöt
Info

Info

Tilaa uutiskirje - pysyt asioiden tasalla

Oletko vuokralainen, osakkeenomistaja tai isännöitsijä? Kiinnostavatko taloyhtiön asiat ja miten taloyhtiöitä tulisi hoitaa? Tilaa nyt viikottain ilmestyvä Omataloyhtiö-uutiskirje ja pysyt ajan tasalla siitä, mitä taloyhtiörintamalla tapahtuu.

Osakas
asuminen
taloyhtiön hallinnointi
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20216_71356.jpg
Miten jätteiden litistäminen säästää taloyhtiölle selvää rahaa?
Taas ovat talon roska-astiat sekaisin! Miten ihmeessä naapuri ei taaskaan ole osannut pistää muoveja oikeaan astiaan! Pahvinkeräysastiakin pursuaa yli laitojen. Ei ihme, sehän on täynnä ilmaa.Ei ole yhdentekevää, miten taloyhtiön roskikset täytetään. Oikea jäte oikeassa roskiksessa ja esimerkiksi pahvien litistäminen niin, ettei astia pursua yli äyräiden, säästää rahaa taloyhtiöltä ja näkyy myös osakkaiden kukkarossa. Jäteyhtiöt nimittäin perivät lisämaksua, jos astiat pursuavat yli.
Taloyhtiön vuosikello elokuu
Taloyhtiön vuosikello tikittää: Elokuu
Elokuu on monen mielessä kesän viimeinen kuukausi. Elokuu on myös merkinnyt satokautta, jolloin on puitu tuleentunut vilja sekä poimittu kesän satoa hedelmien ja marjojen muodossa. Elokuun koittaessa suuri osa palaa jo totuttuun vanhaan rytmiin ja arkiseen aherrukseen – aikuiset töihin ja lapset kouluun. Myös taloyhtiössä tämä tarkoittaa paluuta arkeen.
20218_71758.jpg
10 tärkeintä tarkastus­kohtaa hissin määrä­aikaistarkas­tuksessa
Hissionnettomuuksia sattuu onneksi harvoin, mutta seuraukset voivat olla vakavia – kuten Kaunialan sairaalassa kuolemaan johtaneessa hissitapaturmassa. Sairaalan hoitaja ja pyörätuolissa ollut kuntoutuja olivat poistumassa hissikorista. Kesken poistumisen hissikori lähti liikkeelle ylöspäin. Kuntoutuja jäi puristukseen korin lattian ja kerrostason kulkuaukon yläkarmiin ja menehtyi.Tapaturmassa syynä oli nostokoneisten jarrun vikaantuminen. Hissien osat vaativat huoltoa ja tarkastustoimenpiteitä. Onnettomuuksilta vältytäänkin parhaiten ennakoimalla hissin huoltotoimenpiteitä säännöllisien ja lain vaatimien hissitarkastuksen avulla. Mutta mitä itse hissitarkastuksessa oikein tarkastetaan ja miksi? Onko teidän taloyhtiössänne hissiturvallisuus kunnossa?
20233_81105.jpg
Suuret energiaremon­tit eivät ole automaatti­nen vastaus säästöjen saavuttamiseksi
Energian hinnan vakauteen ei vielä löydy uskoa. Siksi onkin tärkeää varautua taloyhtiössä hintaheilahteluihin ja epävakauteen, ettei osakkaiden harmiksi tarvitsisi nostaa vastikkeita. Jos tavoitteena on merkittävät kulujen leikkaukset myös tulevaisuudessa, on oltava perillä siitä, mistä ja miten kustannukset syntyvät.
Mies irroittaa sähköauton latauspistoketta taustalla kerrostaloja
Sähköautoilu ja taloyhtiö, latauspisteiden hankinnasta
Suomi on tunnetusti pitkien välimatkojen maa. Ja kulkeakseen esimerkiksi kodin ja työpaikan väliä tarvitaan useimmiten jonkinlainen ajoneuvo. Suomessa onkin liikennekäytössä jopa 2,76 miljoonaa henkilöautoa – tämä tarkoittaa yhtä autoa kahta asukasta kohden. Vielä tällä hetkellä polttomoottori on yleisin käyttövoima, mutta sähkö herättää yhä enemmän kiinnostusta.Miten sähköautoiluun ja sähköauton lataamiseen tulisi esimerkiksi taloyhtiön suhtautua, entä sähköautoa miettivän? Mitä asioita olisi hyvä tietää?
Lähikuva oven avaamisesta avaimella
Kuka saa käyttää taloyhtiön yleisavainta ja missä tilanteessa?
Taloyhtiön yleisavaimen käyttöön liittyy tarkkoja sääntöjä - sitä voi käyttää ainoastaan pätevästä syystä. Yleisavainta ei voida luovuttaa kenelle tahansa. Avainten sallittua määrää ei ole määritelty, joten yleisavaimia voi olla yksi tai useampia. Suositeltavaa on, että taloyhtiöiden asuntojen ovet, yleiset tilat ja tekniset tilat olisi sarjoitettu eri avainsarjoihin.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton