Asunto-osakeyhtiölaki: Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu ja muutostyöt

Taloyhtiö vastaa perusjärjestelmistä. Jos osakkeenomistaja kuitenkin muuttaa yhtiön perusjärjestelmään kuuluvan esim. suihku- tai vesihanan, wc-istuimen tai muun vastaavan laitteen yhtiön perustasoa alempi- tai parempitasoiseksi, on osakkeenomistajan velvollisuutena vastata vaihtamansa laitteen korjaamisesta tai uusimisesta.

Asunto-osakeyhtiölain 4. luvun 7 §:ssä säädetään osakkeenomistajan omaa kunnossapitotyötään koskevasta ilmoitusvelvollisuudesta. Kunnossapito- ja muutostöistä on ilmoitettava kirjallisesti etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitusvelvollisuus koskee sellaista työtä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistöön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai yhtiön tai toisen osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen.

Ilmoitusvelvollisuus on lähtökohtaisesti laaja. Ilmoitusvelvollisuus ei koske lähinnä pintakäsittelytöinä pidettäviä huoneiston maalaus- ja tapetointitöitä. Sen sijaan esim. pinnoitetyö, joka vaikuttaa esim. ääni- tai lämpöeristeisiin, on jo ilmoitusvelvollisuuden piirissä.

Ilmoituksen tule sisältää sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja, jonka huoneistoon työ vaikuttaa, voi niiden perusteella arvioida, noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa tai aiheutuuko siitä mahdollisesti haittaa tai vahinkoa.

Yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on ensisijaisesti oikeus asettaa työlle ehtoja, jos ne ovat tarpeen haitan tai vahingon välttämiseksi tai korvaamiseksi. Muutostyö voidaan myös kieltää, jos aiheutuvaa haittaa voidaan pitää kohtuuttomana.

Yhtiöllä on oikeus valvoa työtä. Yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on myös muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Työtä suorittavan osakkeenomistajan on vastattava tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista.

Työtä suorittava osakkeenomistaja vastaa lähtökohtaisesti siitä, että työ suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti ja aiheuttamatta haittaa tai vahinkoa.

Asunto-osakeyhtiölain 4:2 §:n nojalla yhtiö vastaa myös eräistä osakkeenomistajan suorittamista töistä. Näitä ovat sellaiset työt ja asennukset, jotka koskevat rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä. Taloyhtiön vastuu edellyttää, että yhtiö on nimenomaisesti hyväksynyt ne vastuulleen tai ne rinnastuvat yhtiön toteuttamiin tai vastuulleen aiemmin ottamiin töihin. Edellytyksenä on lisäksi, että yhtiöllä on ollut tosiasiallinen mahdollisuus valvoa töitä.

Yhtiön suorituttamaan työhön rinnastetaan asennustyö silloin, kun se on samanlainen kuin yhtiön aiemmin teettämä asennus, tai kun se muutoin vastaa yhtiön perustasoa.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:ssä on säännös osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuusta. Lainkohdan mukaan osakkeenomistaja vastaa asunto-osakeyhtiölain vastaisen menettelyn, mm. vastoin hyvää rakennustapaa toteutetun kunnossapito- ja muutostyön yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheuttamista vahingoista.

Osakkeenomistajan tulee siten huolehtia siitä, että hänen suorittamansa kunnossapito- tai muutostyö suunnitellaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa. Jos osakkeenomistaja ei tee työtä itse vaan teettää sen ulkopuolisella, tulee hänen huolehtia siitä, että tämä noudattaa hyvää rakennustapaa.

Jos myöhemmin ilmenee, ettei työssä ole noudatettu hyvää rakennustapaa ja tästä aiheutuu vahinkoa, on osakkeenomistaja vastuussa vahingosta, ellei hän voi osoittaa menetelleensä huolellisesti. Huolellisuusvaatimus koskee omaa työtä, ulkopuolisen työntekijän valintaa ja esimerkiksi kunnossapito- tai muutostyön suunnittelua, toteutusta sekä valvontaa.

Jos osakkeenomistaja luovuttaa osakkeensa kolmannelle, ei virheellisestä ja vahinkoa aiheuttaneesta menettelystä aiheutuva vastuu siirry osakkeen uudelle omistajalle. Tämä ei ole ollut aiheuttamassa korvausperustetta, joten vastuu ei siirry hänelle pelkän osakkeiden luovutuksen perusteella.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:n nojalla kanneoikeus osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuusta vanhenee kolmen vuoden kuluessa ajankohdasta, jolloin vahinko ilmeni ja jolloin yhtiöllä oli tiedossa työstä vastuussa oleva osakkeenomistaja. Kanne on joka tapauksessa nostettava kunnossapito- tai muutostyön suorittamisesta 10 vuoden kuluessa, tai vastuu on muutoin vanhentunut vanhentumislain mukaan.

Periaatteena on, että osakkeenomistaja vastuu ei vähene, vaikka tämä olisi vuokrannut huoneiston. Osakkeenomistaja vastaa siten asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaisesti huoneiston korjauksista myös silloin, huoneisto on vuokrattu.

Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa sellaisesta vahingosta, jonka vuokralainen huolimattomuudellaan tai laiminlyönnillään aiheuttaa yhtiön vastuulle kuuluville rakennuksen osille, ellei osakkeenomistaja ole itse menetellyt huolimattomasti tai laiminlyönyt velvoitteitaan. Vuokralaisen korvausvastuu taloyhtiölle aiheuttamastaan vahingosta määräytyy vahingonkorvauslain mukaan.

Vuokranantaja ja vuokralainen voivat edellä olevasta pääperiaatteesta poiketen sopia vuokrasopimuksessa vuokrahuoneiston kunnossapitovastuuseen liittyvistä seikoista.