Mistä rahoitus taloyhtiön korjaushankkeeseen?

Taloyhtiön osakkaat maksavat osuutensa taloyhtiöremontin kustannuksista yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Tyypillisiä rahoitusvaihtoehtoja ovat taloyhtiön ottama pankkilaina sekä osakkaiden maksamat hankeosuussuoritukset eli osakkaan kertasuoritukset oman lainaosuutensa kattamiseksi.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi myös päättää, että korjaushankkeeseen aloitetaan jo ennen remonttia varojen kerääminen erillisellä korjausvastikkeella. Pienemmissä korjauksissa saattaa taas olla tarkoituksenmukaisinta kerätä esimerkiksi yksi ylimääräinen vastike.

Taloyhtiön korjaushankkeen rahoittamiseen on muitakin vaihtoehtoja. Tässä artikkelissa ei kuitenkaan oteta kantaa eri rahoitusvaihtoehtojen päätösmenettelyihin tai vaadittaviin kirjanpidollisiin toimenpiteisiin taloyhtiössä.

Yksi tapa korjaushankkeiden rahoitukseen on taloyhtiön hallinnassa olevien tilojen, kuten asuin- ja liikehuoneistojen myyminen tai vuokraaminen. Myös taloyhtiön hallinnassa olevien varastotilojen tai vaikka piharakennusten tai ullakkotilojen muuttaminen asuin- tai liikehuoneistoiksi ja myyminen edelleen on mahdollista.

Tällöin tulee kuitenkin tarkoin suunnitella ja selvittää, saako myymisestä tuottoa, kun muutostöistä aiheutuneet kustannukset on vähennetty. Helposti tulee ajatelleeksi muutostyön olevan helppoa ja lisäkustannukset tulevatkin yllätyksenä. Varasto tms. tilat voidaan myydä myös sellaisenaan, mutta tällöinkin taloyhtiön tulee valvoa ostajan muutostöitä.

Taloyhtiö voi myös pohtia käyttämättömän rakennusoikeuden myymistä esimerkiksi käyttöullakolta tai tonttia lohkomalla. Näiden vaihtoehtojen toteuttaminen vaatii kuitenkin paljon asiantuntemusta ja taustaselvittelyä kannattavuuden ja kirjanpidollisten asioiden suhteen.

Tilojen vuokraaminen, joko taloyhtiön osakkaille tai ulkopuolisille, on kuitenkin helppo ja varsin riskitön rahoituslähde, kun tulojen kerryttämiseen on aikaa. Mikäli taloyhtiössä on panostettu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, ainakin hankkeen osarahoittaminen on usein mahdollista vuokratuotoilla.

Mihin käytetään hoitovastiketta ja mihin rahoitusvastiketta? Lue lakimiehen vastaus >>

Jos kiinteistössä tai tontissa on potentiaalia täydennysrakentamiseen, voi tästä löytyä yksi mahdollisuus rahoittaa taloyhtiön kalliimmat remontit. Mahdollista on myös purkaa vanha kiinteistö ja rakentaa tilalle uusi.

Purkava uudisrakentaminen/uusrakentaminen tarkoittaa, että huonokuntoinen kiinteistö puretaan ja tilalle rakennetaan suurempi kiinteistö eli lähtötilannetta enemmän uutta. Vuodesta 2019 alkaen asunto-osakeyhtiölain mukaan päätös ei vaadi enää osakkaiden yksimielistä päätöstä. Yhtiökokous voi päättää asiasta 4/5:n enemmistöllä. Päätöksenteossa on huomioitava myös yhdenvertaisuusperiaate, osakkaiden oikeus vastaavaan huoneistoon tai lunastukseen sekä hankkeen tarkat asunto-osakeyhtiölain mukaiset edellytykset. Uudistuksella haettiin entistä enemmän toteutus- ja rahoitusvaihtoehtoja suuriin peruskorjauksiin.

Purkavan uusrakentamisen kannattavuutta ja edellytyksiä voidaan arvioida alustavasti erilaisten laskelmien avulla. Varsinaiseen hankesuunnitteluun tarvitaan kuitenkin aina taloyhtiökohtaiset selvitykset ja asiantuntija-arviot.

Lue lisää aiheesta Oikeusministeriön sivulta.

Ulkoisista rahoituslähteistä yleisin on taloyhtiön pankista nostama laina. Hankkeesta riippuen rahoitusta voidaan täydentää Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen eli Varken (ent. ARA) tai kuntien myöntämillä avustuksilla.

Lainat on aina syytä kilpailuttaa. Helposti taloyhtiön tulee otettua lainat niin sanotusta "omasta pankista". On kuitenkin syytä kilpailuttaa lainat ja samalla suorittaa pankin vaihto, mikäli parempi tarjous löytyy, sillä usein pankit vaativat koko asiakkuuden siirtämistä pankkiin, josta ko. laina otetaan. Tällaisessa tilanteessa tulee tietenkin ottaa huomioon muutos myös muiden pankkipalveluiden hinnoissa. Mikäli uudessa pankissa niin sanotut päivittäispalvelut maksavat enemmän tai pahimmassa tapauksessa eivät toimi, voivat näin aiheutuvat lisäkustannukset tehdä lainasta jopa kalliimman kuin se olisi ollut alkuperäisessä pankissa.

Valtion varoista voidaan myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia. Avustuksia myönnetään esimerkiksi asuntokannan korjaamiseen sekä asuinolojen parantamiseen. Aiemmin avustuksia myönsi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA, mutta nykyisin tehtävää hoitaa Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus eli Varke.

Monet taloyhtiöille tutut avustukset on kuitenkin lopetettu. Esimerkiksi energia-avustus ja sähköautojen latausinfra-avustus eivät ole enää haettavissa. Taloyhtiöille haettavissa olevia Varken avustuksia ovat tällä hetkellä erityisesti hissiavustus sekä esteettömyysavustus, jota voidaan myöntää liikkumisesteen poistamiseen.

Hissiavustus voidaan myöntää uuden hissin asentamiseen kerrostaloon, jonka porrashuoneessa ei ole ennestään hissiä. Esteettömyysavustusta voidaan puolestaan hakea esimerkiksi rakennuksen tai piha-alueen esteettömyyttä parantaviin korjauksiin.

Avustusten ehdot, hakuaikataulut ja määrärahat voivat muuttua, joten ajantasainen tilanne kannattaa tarkistaa Varken verkkosivuilta jo korjaushankkeen suunnitteluvaiheessa.

Huomio vuonna 2026: vaikka aiempi energia-avustus ja sähköautojen latausinfra-avustus eivät ole enää haettavissa, vuosille 2026–2027 valmistellaan uutta määräaikaista asuinrakennusten energia-avustusta. Valmistelussa olleen asetusluonnoksen mukaan avustusta voisivat saada muun muassa asunto-osakeyhtiöt energiatehokkuutta merkittävästi parantaviin korjauksiin. Hakuehdot ja aikataulu kannattaa tarkistaa Varken ajantasaisilta sivuilta ennen hankepäätöksiä.

Korkotukilainat ovat lainoja, joissa valtio osallistuu lainan korkokustannuksiin tietyin edellytyksin. Korkotukilainoilla rahoitetaan erityisesti tavallisten ja erityisryhmille tarkoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen perusparannuksia. Erityisryhmien asuntojen perusparannukseen voi korkotukilainan lisäksi olla mahdollista hakea investointiavustusta.

Asunto-osakeyhtiöiden perusparannushankkeissa Varken rahoitusmuodoista keskeinen on erityisesti takauslaina. Sitä voidaan käyttää asunto-osakeyhtiötalojen perusparannuksiin, joilla pidennetään rakennuksen käyttöikää, parannetaan asumisoloja tai edistetään rakennuksen tarkoituksenmukaista korjaamista.

Koska Varken rahoitus- ja avustusmuodot vaihtelevat kohderyhmän, hankkeen ja valtion määrärahojen mukaan, taloyhtiön kannattaa selvittää rahoitusmahdollisuudet hyvissä ajoin ennen korjaushankkeen käynnistämistä.

Varken rahoitusmuodoista asunto-osakeyhtiöille keskeinen on erityisesti takauslaina asunto-osakeyhtiötalojen perusparantamiseen. Korkotukilainat koskevat ensisijaisesti vuokra- ja asumisoikeustalojen perusparannuksia.

Pienimpiä taloyhtiön kunnossapito- ja korjaustöitä, kuten esimerkiksi pihatöitä tai maalaustöitä, voidaan tehdä vaikka talkoilla. Tällöin on tietenkin hyvä tarkastaa muun muassa taloyhtiön vakuutusten kattavuus ja ottaa erillinen niin sanottu talkoovakuutus.

On muistettava, että talkoisiin osallistuminen perustuu vapaaehtoisuuteen ja että ketään ei voida pakottaa yhteisiin talkoisiin. Siltä, joka ei osallistu talkoisiin, ei voida myöskään periä esimerkiksi mitään ylimääräisiä vastikkeita talkoista poissaolon vuoksi. Talkoot toimivatkin parhaiten pienessä ja muutenkin hyvässä yhteishengessä toimivassa taloyhtiössä, jossa asioita on muutenkin totuttu hoitamaan yhteisvastuullisesti, esimerkiksi porrassiivoukset.

Taloyhtiö voi myös neuvotella mainostilan myymisestä esimerkiksi julkisivuremontin aikana julkisivun suojapeitteeseen. Mainostoimistot saattavat olla kiinnostuneita isojen kaupunkien keskustoissa tai vilkkaasti liikennöidyn tien varrella sijaitsevien rakennuksien tarjoaman mainostilan mahdollisuuksista. Ratkaisevaa on siis rakennuksen sijainti.

Näiden rahoitusvaihtoehtojen – kuten tietysti muidenkin – valitseminen vaatii kriittistä tarkastelua ja kannattavuuslaskelmia, mutta myös eri alojen asiantuntijuutta ja yhteistyötä mm. kirjanpitäjien kanssa.