Miten remonttivastuut jakautuvat taloyhtiöissä?

Osakkeenomistajan oikeudesta tehdä muutostöitä hallitsemassaan huoneistossa säädetään asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä. Sen mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden.

Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, ja sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Muutostyö on osakkaan toimesta toteutettava hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistaja voi joutua vastaamaan muutostöistä aiheutuneista myöhemmistä rakennevioista myös itse, jos hän ei ole noudattanut huolellisuutta ja hyvää rakennustapaa.

Yhtiöllä on muutostyön yhteydessä oikeus, ja myös velvollisuus, valvoa, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Edellä selostetusta osakkeenomistajan oikeudesta muutostöihin on erotettava viasta tai puutteesta johtuva kunnossapitovastuu ja sen jakautuminen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Kunnossapitovastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä. Sen mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat.

Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin.

Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaista huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuluu yhtiölle. Yhtiö ei vapaudu edellä selostetusta muun muassa rakenteita koskevasta kunnossapitovastuustaan edes osakkaan tekemien tavanomaisten muutosten jälkeen. Sen sijaan, mikäli osakas on muuttanut huoneiston tai jonkin sen huoneen käyttötarkoitusta alkuperäisestä, yhtiö ei vastanne tämän muutoksen mukanaan tuomista uusista rakenteista ynnä muista vastaavista lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista seikoista.

Edellä selostetut säännökset yhteen sovitettuina tarkoittavat sitä, että taloyhtiöllä on velvollisuus maksaa/korvata esimerkiksi vesieristeiden uusiminen vain siinä tapauksessa, että niissä on ollut vikaa. Sen sijaan, mikäli osakkeenomistajan teettämän tavanomaisen remontin yhteydessä vaihdetaan myös kunnossa olevaa vesieristettä, kyse ei ole 78 §:n mukaisesta vikatilanteesta eikä taloyhtiö ole maksuvelvollinen, vaan vastuu kustannuksista tältäkin osin kuuluu 77 §:n mukaisesti osakkaalle.

Yhtiön korjausvastuulle kuuluvasta seikasta voi kuitenkin olla vastuussa myös muu taho, esimerkiksi asukas, mikäli vastuulle on olemassa jokin vahingonkorvauslaissa säädetty peruste. Vahingonkorvauslain mukaan se, joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen.

Näin ollen, mikäli esimerkiksi osakas on tahallaan tai huolimattomuudesta menetellyt sellaisella tavalla, että yhtiö on ollut pakotettu ryhtymään kunnossapitovastuunsa mukaisiin toimenpiteisiin, kyseiset kustannukset ovat perittävissä osakkaalta joko kokonaan tai osittain.

Tällainen tilanne voi olla kyseessä esimerkiksi silloin, jos osakas jättää ilmoittamatta taloyhtiölle pesuhuoneessa havaitsemastaan saumauksen tai laatoituksen viasta tai rikkoutumisesta. Mikäli tällaisen pintamateriaalin viasta sittemmin ajan kuluessa kehittyy eristeiden tai rakenteiden korjausta edellyttävä kosteusvaurio, osakas saattaa olla vahingonkorvausvastuussa näistä perusvastuunjaon mukaan taloyhtiölle kuuluvista korjauskustannuksista.

Kaikki edellä selostettu soveltuu tilanteisiin, jossa kunnossapitovastuusta ei ole asianmukaisessa menettelyssä taloyhtiössä muuta sovittu. Vastuun siirtäminen lain säännöksistä poikkeavasti taloyhtiöltä osakkaille tai myös päinvastoin on mahdollista.

Huomattava on kuitenkin, että lakisääteisen kunnossapitovastuun siirtäminen taloyhtiöltä osakkaille eli osakkaiden lain mukaisen vastuun lisääminen on mahdollista vain ottamalla sitä koskeva määräys yhtiöjärjestykseen. Sen sijaan osakkaiden kunnossapitovastuun supistaminen eli siirtäminen taloyhtiölle asunto-osakeyhtiölain säännöksiä laajemmin on mahdollista yhtiökokouksen päätöksellä.

Asunto-osakeyhtiölain 46 ja 60 §:ien ilmentävän yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan mikään asunto-osakeyhtiön toimielin ei saa tehdä päätöstä, joka olisi omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua toisen osakkaan tai yhtiön kustannuksella.

Korjaus- ja kunnossapitovastuun osalta tämän yhdenvertaisuusperiaatteen on yleisesti katsottu tarkoittavan muun muassa sitä, että taloyhtiön on kohdeltava osakkaita kustannusvastuumielessä tasapuolisesti: sellaista lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustumatonta taikka muutakaan suoritusta, jonka taloyhtiö on tehnyt yhdelle osakkaalle, ei voida kieltää myöskään muilta osakkailta.

Kunnossapitovastuun osalta tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että mikäli taloyhtiö ottaa vastattavakseen sellaisia yhden osakkaan remonttikuluja, jotka lain ja yhtiöjärjestyksen perusteella eivät kuuluisi taloyhtiön, vaan osakkaan itsensä, vastattaviksi, taloyhtiön on maksettava vastaavat kulut myös muille osakkaille.

Hannele Kojo
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Malinen & Partners Oy, Turku