Äiti kuoli ja vastikkeet jäivät maksamatta – taloyhtiö päätti ottaa asunnon hallintaansa
Kuolinpesän vastikevelat ja taloyhtiön oikeus huoneiston hallintaanottoon
Osakkaan kuolema ei poista asuntoon liittyviä yhtiövastikkeita. Jos kuolinpesä ei pysty maksamaan vastikerästejä, taloyhtiö voi joutua turvautumaan huoneiston hallintaanottoon. (Kuva: Envato)
Iäkkään lesken kuoleman jälkeen kerrostaloasunnosta jäi maksamattomia yhtiövastikkeita. Perillisinä olivat tytär ja tyttärentytär, joilla ei ollut varaa maksaa rästejä eikä halua muuttaa asuntoon tai ryhtyä vuokraamaan sitä. Taloyhtiö päätyi ottamaan huoneiston yhtiön hallintaan. Mutta mitä päätös tarkoittaa, kuka vastaa veloista ja voiko taloyhtiö todella ottaa kuolinpesän asunnon haltuunsa?
Iäkkään lesken kuolema jätti hänen omaisensa vaikeaan tilanteeseen. Kerrostaloasunnosta oli kertynyt maksamattomia yhtiövastikkeita, eikä asunnon tulevaisuudelle ollut selvää ratkaisua. Perillisinä olivat vainajan tytär ja tyttärentytär, mutta kummallakaan ei ollut taloudellisia mahdollisuuksia hoitaa vastikerästejä.
Asuntoon muuttaminen ei kiinnostanut perillisiä, eikä kumpikaan halunnut ottaa vastuulleen asunnon vuokraamista. Taloyhtiön näkökulmasta tilanne oli ongelmallinen: vastikkeet jäivät maksamatta, vaikka yhtiön menot jatkuivat normaalisti.
Lopulta taloyhtiössä edettiin huoneiston hallintaanottopäätökseen. Tapaus nostaa esiin kysymyksen, joka koskettaa niin perillisiä kuin taloyhtiöiden hallituksia: mitä tapahtuu, kun kuolinpesälle jää asunto, jonka kuluista kukaan ei pysty huolehtimaan?
Yhtiövastikkeet eivät pääty osakkaan kuolemaan
Asunnon omistajan kuolema ei poista huoneistoon liittyviä maksuvelvoitteita. Taloyhtiö tarvitsee vastiketulonsa riippumatta siitä, asuuko huoneistossa joku vai onko se tyhjillään. Vastikkeilla katetaan esimerkiksi kiinteistön ylläpitoa, lämmitystä, huoltoa ja mahdollisia lainanhoitokuluja.
Kuoleman jälkeen asunto-osakkeet kuuluvat lähtökohtaisesti kuolinpesään, kunnes omaisuudesta määrätään asianmukaisesti. Kuolinpesän varoista on huolehdittava myös siihen kuuluvan omaisuuden menoista.
Perillisten henkilökohtainen vastuu on kuitenkin eri asia kuin kuolinpesän vastuu. Pelkkä perillisasema ei lähtökohtaisesti tarkoita, että vainajan maksamattomat vastikkeet pitäisi maksaa omasta pussista. Vastuun arviointiin vaikuttavat muun muassa kuolinpesän hoitaminen, mahdollinen perinnönjako ja se, milloin velat ovat syntyneet.
Huomio
Kuolinpesän ja perillisten vastuu ennen kuolemaa syntyneistä vastikeveloista sekä kuoleman jälkeen erääntyvistä vastikkeista: Missä tilanteissa perilliselle voi syntyä henkilökohtainen maksuvelvollisuus?
Markus Talvio (Toimitusjohtaja, OTM, Kiinteistöjuristi, Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto) vastaa:
Lähtökohtaisesti kuolinpesän osakas ei vastaa henkilökohtaisesti kuolinpesän eli tässä tapauksessa vainajan veloista. Kuolinpesän velat maksetaan ensisijaisesti kuolinpesän omista varoista ennen kuin perintöä jaetaan. Poikkeus kuitenkin vahvistaa säännön.
Osakkaan henkilökohtaisen maksuvelvollisuuden syntymiseen vaikuttaa se, onko kyseessä ennen vainajan kuolemaa syntynyt velka, vai kuoleman jälkeen syntynyt velka, eli tässä tapauksessa ennen kuolemaa vai kuoleman jälkeen erääntyneet yhtiövastikkeet. Ensimmäisessä vaihtoehdossa, jos kuolinpesällä ei ole rahaa ja vastikkeet jäävät maksamatta, ei kuolinpesän osakas ole vastuussa henkilökohtaisesti vastikkeiden maksamisesta. Tästä on kuitenkin poikkeuksia.
Kuolleen henkilön veloista ja kuolinpesän veloista on säädetty lailla Perintökaaren 21 luvussa.
Lain mukaan kuolinpesän varoista suoritetaan pesän ja vainajan velat. Osakas ei vastaa henkilökohtaisesti vainajan velasta.
Lain mukaan perunkirjoitusvelvollinen osakas vastaa henkilökohtaisesti vainajan velasta, jos hän laiminlyö perunkirjoituksen toimittamisen määräajassa. Sama vastuu on osakkaalla, joka perunkirjoituksessa tai vahvistaessaan valalla perukirjan vaarantaa velkojan oikeutta antamalla vääräksi tietämänsä ilmoituksen tai jättämällä tahallaan ilmoittamatta jonkin tietämänsä seikan.
Perillinen voi siis joutua henkilökohtaiseen vastuuseen kuolinpesän veloista vain laissa säädetyissä nimenomaisissa tapauksissa. Perusteena on jokin velvollisuuksien laiminlyönti, väärinkäytös tai rikos, kuten esimerkiksi varojen kavaltaminen kuolinpesästä tai vainajan varojen ilmoittamatta jättäminen perunkirjoituksessa
Jos taloyhtiö vaatisi yhtiövastikkeiden maksamista joltakin perilliseltä henkilökotaisesti, hän vapautuu vastuusta, jos hän osoittaa, ettei hän ole menettelyllään tai laiminlyönnillään aiheuttanut vahinkoa näissä laissa erikseen säädetyissä tilanteissa.
Maksamattomat vastikkeet hallintaanoton perusteena
Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun mukaan taloyhtiö voi ottaa osakehuoneiston määräajaksi hallintaansa, jos osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta. Hallintaanotto on kuitenkin merkittävä toimenpide, johon ei voida ryhtyä pelkän vähäisen laiminlyönnin perusteella.
Taloyhtiö ei myöskään voi ottaa asuntoa hallintaansa vain hallituksen tai isännöitsijän ilmoituksella. Hallintaanotosta päättää yhtiökokous, ja ennen päätöstä on noudatettava laissa säädettyä varoitus- ja tiedoksiantomenettelyä.
Maksamattomien vastikkeiden määrä, tilanteen jatkuminen ja asianmukainen menettely vaikuttavat siihen, kestääkö hallintaanottopäätös mahdollisen oikeudellisen arvioinnin.
Huomio
Kuinka suuret tai pitkään jatkuneet vastikerästit voivat oikeuttaa hallintaanottoon? Miten varoitus ja hallintaanottopäätös annetaan tiedoksi kuolinpesälle?
Talvio vastaa:
Asunto-osakeyhtiölaki ei määrittele vastikkeiden kuukausimäärää tai euromäärää, jolloin huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan. Perusteena käytetään laiminlyönnin olennaisuutta. Yleensä 3–4 kuukauden laiminlyönti riittää hallintaan ottamista koskevan päätöksen tekemiseen. Varoitus on kuitenkin syytä antaa jo siinä vaiheessa kun kahden kuukauden vastikkeet ovat maksamatta.
Jos kuolinpesälle on määrätty pesänselvittäjä, pesänhoitaja tai testamentin toimeenpanija, tai jos osakkaat ovat valtuuttaneet keskuudestaan yhden henkilön edustamaan pesää, annetaan varoitus ja hallintaan ottamista koskeva päätös tiedoksi tälle kuolinpesän edustajalle. Muussa tapauksessa varoitus ja hallintaan ottamista koskeva päätös on annettava tiedoksi jokaiselle kuolinpesän osakkaalle erikseen henkilökohtaisesti.
Taloyhtiö ei saa asuntoa omistukseensa
Hallintaanotto sekoitetaan joskus asunnon menettämiseen. Kyse ei kuitenkaan ole siitä, että asunto-osakkeiden omistusoikeus siirtyisi taloyhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Päätöksessä on ilmoitettava hallintaanoton peruste, kesto ja kohteena olevat tilat.
Omistusoikeus säilyy osakkeenomistajalla tai kuolinpesällä, vaikka huoneiston hallinta siirtyisi määräajaksi taloyhtiölle. Myös vastikkeiden maksuvelvollisuus säilyy, vaikka huoneisto olisi yhtiön hallinnassa. Alussa kuvatussa tapauksessa asia eteni hallintaanottopäätökseen. Tiedossa ei ole, mitä asunnolle myöhemmin tapahtui tai siirtyikö sen hallinta tosiasiallisesti taloyhtiölle.
Hallintaan otettu asunto vuokrataan
Kun huoneisto on otettu taloyhtiön hallintaan, asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa yhtiön hallituksen vuokraamaan sen viipymättä käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle. Tarkoituksena on saada huoneistosta tuloja, joilla voidaan kattaa maksamattomia vastikkeita ja hallintaanotosta aiheutuneita kustannuksia.
Taloyhtiöllä on oikeus käyttää vuokratuottoja laissa määriteltyihin menoihin, kuten hallintaanoton kustannuksiin, tarpeellisiin korjauksiin sekä erääntyneisiin ja hallinta-aikana erääntyviin vastikkeisiin. Jos vuokratuloja jää näiden jälkeen yli, ylijäämä kuuluu osakkeenomistajalle.
Vuokraaminen ei kuitenkaan aina ole yksinkertaista. Asunto voi olla huonokuntoinen, sijaita alueella, jossa vuokrakysyntä on vähäistä, tai vaatia korjauksia ennen vuokralaisen löytymistä. Hallintaanotto ei siten automaattisesti takaa, että taloyhtiö saa kaikki saatavansa takaisin.
Huomio
Mitä tapahtuu, jos asuntoa ei saada vuokrattua tai vuokratuotot eivät kata vastikerästejä?
Talvion havainto:
Erityisen haastavan tilanteesta tekee, jos huoneistolla ei ole merkittävää arvoa esimerkiksi sijaintinsa vuoksi tai taloyhtiön huonon kunnon vuoksi, tai se ei ole kiinnostava myöskään vuokramarkkinoilla. Hallintaan ottaminen ei ole taloyhtiön kannalta järkevää, jos huoneistoa ei saada vuokrattua, eikä siitä siten saada vuokratuottoa taloyhtiölle.
Osakkeenomistaja eli kuolinpesä on vastuussa huoneiston yhtiövastikkeista myös silloin, kun taloyhtiö on ottanut huoneiston hallintaansa.
Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiön kuitenkin vuokraamaan hallintaan otetun huoneiston viipymättä käyvään vuokraan. Taloyhtiö ei saa pitää asuntoa tyhjillään tai ottaa sitä omaa käyttöön. Jos taloyhtiö laiminlyö velvollisuutensa, taloyhtiö tai huonosti toiminut johto henkilökohtaisesti voidaan velvoittaa korvaamaan osakkaalle vahinko, joka vastaa asunnosta saatavaa käypää markkinavuokraa viivästyksen ajalta.
Perilliset eivät halua asuntoa – mitä vaihtoehtoja jää?
Kuolinpesälle jäänyt asunto voi muodostua vaikeaksi omaisuuseräksi, jos sen ylläpitokulut jatkuvat mutta pesällä ei ole rahaa. Asunnon myyminen saattaa olla yksi ratkaisu, mutta sekään ei välttämättä onnistu nopeasti tai riittävään hintaan.
Perillisillä voi olla mahdollisuus selvittää perinnöstä luopumista, kuolinpesän omaisuuden myyntiä tai pesänselvittäjän hakemista. Näihin vaihtoehtoihin liittyy kuitenkin erilaisia oikeudellisia edellytyksiä ja seurauksia. Esimerkiksi perinnöstä luopuminen on arvioitava ennen kuin perintöön on ryhdytty tavalla, joka vaikuttaa luopumisen oikeusvaikutuksiin.
Taloyhtiön näkökulmasta ongelma voi jatkua, vaikka hallintaanottopäätös olisi tehty. Päätös antaa yhtiölle laissa säädetyin edellytyksin mahdollisuuden saada huoneisto hallintaansa ja vuokrata se, mutta se ei itsessään ratkaise kuolinpesän varattomuutta tai siirrä asunnon omistusta.
Huomio
Mitä perillinen voi tehdä, jos kuolinpesän asuntoa ei haluta tai pystytä ylläpitämään? Milloin tarvitaan pesänselvittäjää, ulosottoa tai muuta oikeudellista menettelyä?
Talvio vastaa:
Jos kuolinpesällä on enemmän velkaa kuin varallisuutta, kannattaa pesä hakea konkurssiin. Se on helpoin tapa päästä eroon velkaisesta kuolinpesästä.
Hallintaanottoriidat oikeuskäytännössä
Maksamattomiin vastikkeisiin perustuvat hallintaanotot ovat johtaneet myös oikeusriitoihin. Erimielisyydet voivat koskea esimerkiksi sitä, ovatko vastikerästit olleet riittävän merkittäviä, onko varoitus annettu oikein tai onko yhtiökokouksen päätös tehty lain edellyttämällä tavalla.
Osakkeenomistajalla ja muilla laissa mainituilla käyttöoikeuden haltijoilla on oikeus saattaa hallintaanottopäätöksen peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Päätöksen moittimiseen liittyy laissa säädetty 30 päivän määräaika tiedoksiannosta.
Huomio
Löytyykö oikeuskäytännöstä tapausta, jossa on käsitelty kuolinpesän vastuuta maksamattomista yhtiövastikkeista?
Talvio vastaa:
KKO:n ratkaisukäytännöstä ei oikein löytynyt tällaisia tapauksia. Hovioikeuden ratkaisukäytännössäkin kuolinpesän, osakkaiden vastuun tai maksamattomien yhtiövastikkeiden yhdistelmät liittyvät käytännössä pesän sisäisiin riitoihin kulujen jakautumisesta tai asunto-osakeyhtiön suorittamaan huoneiston hallintaan ottamiseen.
Lisätietoa: Edilex – Yhtiövastikkeisiin liittyvä oikeuskäytäntö
Hallintaanotto ei aina ratkaise vastikeongelmaa
Taloyhtiön kannattaa puuttua vastikerästeihin ajoissa, sillä maksamattomat vastikkeet rasittavat lopulta yhtiön taloutta. Tilanteesta tulee tavallista monimutkaisempi, jos osakkeenomistaja on kuollut, kuolinpesän asioiden hoitaminen on kesken tai pesällä ei ole riittävästi varoja.
Hallintaanotto on yksi laissa säädetyistä keinoista turvata taloyhtiön asemaa. Se ei kuitenkaan ole sama asia kuin asunnon pakkolunastus eikä välttämättä päätä pitkään jatkunutta vastikeongelmaa.
Iäkkään lesken tapauksessa taloyhtiö päätyi hallintaanottopäätökseen, mutta perillisten ja taloyhtiön kannalta olennaisin kysymys jäi avoimeksi: miten tilanne saadaan lopullisesti ratkaistua, jos kuolinpesällä ei ole varaa vastikkeisiin eikä asunto löydä uutta omistajaa?
Huomio
Mitä taloyhtiön hallituksen kannattaa tehdä, jos kuolinpesän vastikerästit jatkuvat eikä hallintaanotto tuo pysyvää ratkaisua?
Talvio vastaa:
Tilanteeseen ei taida olla muuta järkevää vaihtoehtoa kuin hakee velkomustuomio maksamattomista vastikkeista. Sellaisen saatuaan taloyhtiö voi siirtää saatavansa perinnän ulosottoon.
Ulosoton sitten aikanaan myydessä tai muutoin realisoidessa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, saattaa taloyhtiölle jäädä tilitettävää ulosotosta taloyhtiön saamisen eli vastikevelkojen maksamiseksi.
Mitä taloyhtiön ja perillisten kannattaa muistaa?
Osakkaan kuolema ei keskeytä yhtiövastikkeiden maksuvelvollisuutta. Jos kuolinpesän varat eivät riitä maksuihin, taloyhtiön kannattaa selvittää tilanne kuolinpesän edustajan kanssa mahdollisimman varhain. Perillisten puolestaan on tärkeää huolehtia perunkirjoituksesta ja selvittää pesän velat ennen omaisuuden jakamista.
Jos vastikkeet jäävät maksamatta, taloyhtiö voi laissa säädettyä menettelyä noudattaen ottaa huoneiston määräajaksi hallintaansa ja vuokrata sen. Hallintaanotto ei kuitenkaan siirrä asunnon omistusoikeutta taloyhtiölle eikä takaa kaikkien vastikerästien kertymistä takaisin.
Pitkittyneessä tilanteessa voidaan joutua turvautumaan velkomukseen ja ulosottoon. Sekä kuolinpesän että taloyhtiön kannalta olennaista on selvittää ajoissa, onko asunnon myyminen mahdollista ja millä keinoin velkaantuminen saadaan katkaistua.
Tarvitsetko lakimiehen apua?
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat