Taloyhtiön vastuunjako – kuka vastaa mistäkin?
Mikä kuuluu kenenkin vastuulle taloyhtiössä?
Mikä on kenenkin vastuulla taloyhtiössä? (Kuva Adobe Stock)
Kysymyksiä siitä, kuka on vastuussa taloyhtiön rakennuksen tai piha-alueen tietyn osan kunnostamisesta tai vian korjaamisesta, syntyy verrattain usein. Vastuun jakautumista ja asunto-osakeyhtiölakia, johon jako perustuu, ei tunneta läheskään aina riittävän hyvin.
Vastuunjaon punainen lanka
Vastuunjako määräytyy asunto-osakeyhtiölain sekä mahdollisten yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella. Asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksillä. Siksi vastuunjako kannattaa aina tarkistaa sekä asunto-osakeyhtiölaista että oman taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä.
Pääsääntöisesti osakkeenomistaja vastaa huoneistonsa sisäosien kunnossapidosta ja taloyhtiö rakennuksen rakenteista sekä perusjärjestelmistä. Sisäosilla ei tarkoiteta huoneistossa olevia kantavia rakenteita, niihin kuuluvia eristeitä eikä myöskään yhtiön vastuulla olevia rakennuksen teknisiä ns. perusjärjestelmiä.
Osakas vastaa yleensä huoneiston sisäpinnoista, kuten maalauksista ja tapeteista. Taloyhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja rakennuksen perusjärjestelmistä, myös silloin, kun ne sijaitsevat huoneiston sisällä.
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat yleensä rakennuksen alkuperäisiin ulko-oviin ja ikkunoihin liittyvät rakenteet ja varusteet, kuten postiluukku, ulko-oven nimikilpi sekä ulko-oven ja parvekeoven lukitus. Osakkaan itse asentaman turvalukon kunnossapidosta vastaa tavallisesti osakas itse. Myös osakkaan asentama ovipumppu ja varmuusketju kuuluvat yleensä hänen vastuulleen.
Osakkaan vai taloyhtiön vastuulla: turvalukot
Turvalukon asentaminen on asunto-osakeyhtiölain mukainen muutostyö, josta osakkaan tulee tehdä taloyhtiölle muutostyöilmoitus ennen työn aloittamista.
Turvalukon vara-avaimen luovuttaminen taloyhtiölle on suositeltavaa esimerkiksi hätätilanteiden varalta.
Vara-avaimen luovuttamisesta kannattaa sopia taloyhtiön kanssa. Hätätilanteessa yhtiöllä voi olla oikeus päästä huoneistoon asunto-osakeyhtiölain nojalla. Mahdollinen vahingonkorvausvastuu arvioidaan aina tapauskohtaisesti.
Info
Isännöitsijä ei noudata vastuunjakotaulukkoa
Rivitaloyhtiömme isännöitsijätoimiston isännöitsijät eivät tunne vastuunjakotaulukkoa, vaan ovat maksaneet mm. asukkaille kuuluvia kuluja taloyhtiön tililtä, sekä takuuaikana rakennuttajalle kuuluvia kuluja, esim. vesijohtojen jäätymiskuluja ym. yhteensä yli 25 000 euron edestä, rakennusten valmistumisesta lähtien. Mitä voimme tehdä asian kuntoon saamiseksi?
Osakkaan vai taloyhtiön vastuulla: putket ja altaat
Kylpyhuoneessa osakas vastaa käsienpesualtaasta sekä kylpyammeesta. Myös käsisuihkuletkun kunnosta huolehtiminen kuuluu osakkaalle. Samoin pesukoneen letkut ja pesukoneen liittäminen ovat osakkaan vastuulla. Pesukoneen voi yleensä asentaa itse, jos asennuspaikassa on valmiit ja asianmukaiset vesi-, viemäri- ja sähköliitännät ja työ tehdään valmistajan ohjeiden mukaisesti. Ammattilaista tarvitaan, jos liitäntöjä täytyy rakentaa, muuttaa tai korjata. Sähköasennuksia saa tehdä vain sähköalan ammattilainen, ja kiinteisiin vesijohto- tai viemäriasennuksiin tulee käyttää LVI-ammattilaista. Virheellisesti tehdystä asennuksesta ja sen aiheuttamista vahingoista voi joutua korvausvastuuseen.
Taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat yleensä rakennuksen alkuperäiseen tai yhtiön toteuttamaan perustasoon kuuluvat vesihanat, sekoittimet ja wc-istuimet. Jos osakas on itse asentanut tai vaihdattanut kalusteen yhtiön perustasosta poikkeavaksi, kunnossapitovastuu voi kuulua osakkaalle ainakin perustason ylittävältä osin. Vastuunjako kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestyksestä ja taloyhtiön vastuunjakotaulukosta.
Yhtiön asentama wc-istuin kuuluu yleensä taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Taloyhtiöllä on vastuu myös märkätilojen vesieristeistä.
Lattiakaivojen puhdistus kuuluu osakkaalle, mutta korjaus ja uusiminen taloyhtiölle. Ilmanvaihdon perussäätö, ilmanvaihtokanavat ja hormien puhdistus kuuluvat taloyhtiölle.
Liesituulettimen tai liesikuvun kunnossapitovastuu riippuu siitä, onko laite osakkaan oma laite vai osa taloyhtiön yhteistä ilmanvaihtojärjestelmää.
Ilmanvaihtosuodattimien vaihdon vastuu riippuu ilmanvaihtojärjestelmästä sekä taloyhtiön käytännöistä. Vastuunjako kannattaa tarkistaa omalta isännöitsijältä.
Palovaroittimien uudet velvoitteet
Taloyhtiö vastaa nykyisin huoneistojen palovaroittimien hankinnasta ja kunnossapidosta. Vastuu siirtyi taloyhtiöille 1.1.2026 pelastuslain siirtymäajan päätyttyä. Asukkaan tulee kuitenkin ilmoittaa palovaroittimen vioista tai puutteista viipymättä. Varoittimen toimintaa tulee myös testata säännöllisesti taloyhtiön antamien ohjeiden mukaisesti.
Niissä taloyhtiöissä, joissa ei ole vielä käytössä verkkovirtaan liitettyjä palovaroittimia, uusi lainsäädäntö merkitsee sitä, että myös paristokäyttöiset palovaroittimet siirtyvät taloyhtiön vastuulle. Pelastuslain mukaan asunnon haltijalla, olipa kyseessä omistaja-asukas tai vuokralainen, on kuitenkin velvollisuus ilmoittaa mahdollisista palovaroittimen vioista tai puutteista viipymättä taloyhtiön isännöitsijälle.
Palovaroittimet on testattava säännöllisesti ja vaihdettava uusiin valmistajan ilmoittaman käyttöiän päättyessä. Monien palovaroittimien käyttöikä on noin 10 vuotta. Taloyhtiö voi harkita verkkovirtaan kytkettyjä palovaroittimia esimerkiksi peruskorjausten yhteydessä, mutta laki ei velvoita vaihtamaan toimivia paristokäyttöisiä palovaroittimia verkkovirtaisiksi. Näitä asentavat sähköurakointia tekevät yritykset.
Vastuunjako piha-alueilla: rivitalot
Rivitalossa, toisin kuin kerrostalo-osakeyhtiössä, vastuu jakautuu myös piha-alueilla. Osakashallinnassa oleva piha-alue ei kuitenkaan ole osakkaan omistuksessa, vaan se kuuluu edelleen taloyhtiölle. Käyttö- ja kunnossapitovastuu määräytyvät asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella.
Rivitalopihan tavanomainen hoito on usein annettu osakkaan tehtäväksi, mutta vastuu on tarkistettava yhtiöjärjestyksestä ja taloyhtiön päätöksistä. Piha-alueen osakashallinta ei yksin välttämättä ratkaise kaikkien rakenteiden ja kasvillisuuden kunnossapitovastuuta.
LUE: Viikon kysymys: Taloyhtiön pihassa kaatuu puu - kenen vastuu? >>
Taloyhtiö huolehtii kiinteistöstä
Taloyhtiön tulee kuitenkin huolehtia siitä, etteivät kiinteistön alueella olevat puut aiheuta vaaratekijöitä ulkopuolisille tai yhtiössä asuville.
Taloyhtiö vastaa yleensä alkuperäisistä tai yhtiön asentamista pihavalaisimista. Jos osakas asentaa omalla kustannuksellaan ylimääräisen valaisimen, sen kunnossapitovastuu jää tavallisesti osakkaalle, ellei yhtiö ole ottanut valaisinta vastuulleen.
Vastuunjako piha-alueella: aidat
Piha-alueiden raja-aidat kuuluvat yleensä taloyhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin. Eri osakeyhtiöissä säännöt siitä, miten osakkaan hallinnassa olevaa aluetta saa kiinteistön raja-aitojen lisäksi itse rajata, vaihtelevat suuresti.
Jotkut taloyhtiöt sallivat esimerkiksi verkkoaidan vetämisen piha-alueen päätyyn kiinteistön raja-aitojen väliin siten, että piha-alueesta tulee suljettu ja vaikkapa perheen koira pysyy alueella, kun taas jotkut yhtiöt eivät salli minkäänlaisia omia aitarakennelmia. Jos pihan aitaaminen on omalla kohdalla tärkeä kysymys, kannattaa se selvittää jo osaketta ostaessa, jotta asiasta ei tule myöhemmin kädenvääntöä ja mahdollista pettymystä.
Vastuunjako ja vakuutukset taloyhtiössä
Aina kun asunto-osakkeessa tapahtuu jokin vahinko, voidaan sen jälkeen, kun asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako on selvinnyt, korvausvaatimuksia tarkastella myös siitä näkökulmasta, olisiko joku vahingonkorvauslain perusteella vastuussa aiheuttamastaan vahingosta.
Korvausvastuu vahingoissa
Asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuu ja vahingonkorvausvastuu ovat eri asioita. Vaikka kunnossapitovastuu kuuluisi taloyhtiölle, osakas tai asukas voi joutua korvaamaan aiheuttamansa vahingon, jos vahinko johtuu hänen huolimattomuudestaan tai laiminlyönnistään. Korvausvastuu arvioidaan aina tapauskohtaisesti.
Olipa vahingon laatu sitten mikä tahansa, kannattaa vielä tutkia, voisiko vahingon korvata jokin vakuutus, kuten kiinteistövakuutus tai osakkaan kotivakuutus.
Osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä muutoksia hallitsemassaan huoneistossa. Kaikki tavanomaista maalausta tai tapetointia laajemmat työt edellyttävät kuitenkin muutostyöilmoitusta taloyhtiölle ennen työn aloittamista.
Osakkaan on siis ilmoitettava kunnossapito- tai muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan rakennuksen tai huoneiston osaan taikka huoneiston käyttämiseen. Ilmoitus tulee tehdä hyvissä ajoin ennen työn aloittamista, jotta taloyhtiö ehtii arvioida työn vaikutukset ja tarvittaessa järjestää muutostyön valvonnan.
Muutostöistä ilmoittaminen taloyhtiöissä
Ilmoitusvelvollisuus on lähtökohtaisesti laaja. Ilmoitusvelvollisuus ei koske lähinnä pintakäsittelytöinä pidettäviä huoneiston maalaus- ja tapetointitöitä. Sen sijaan esim. laminaattilattian asentaminen on työ, joka vaikuttaa äänieristeisiin, on jo ilmoitusvelvollisuuden piirissä.
Ilmoituksen tulee sisältää riittävät tiedot, jotta yhtiö ja tarvittaessa toinen osakkeenomistaja voivat arvioida, noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa ja voiko työstä aiheutua haittaa tai vahinkoa.
Taloyhtiöllä oikeus valvoa muutostyötä
Hallituksella ja isännöitsijällä on myös oikeus valvoa, että muutostyö huoneistossa suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä valvontaoikeus alkaa jo suunnitteluvaiheessa. Valvontaoikeus käsittää myös oikeuden valvoa työn suorittamista huoneistossa.
Osakas vastaa muutostyöilmoituksen käsittelystä ja mahdollisesta työn valvonnasta aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista. Taloyhtiö voi asettaa muutostyölle myös tarpeellisia ehtoja vahingon tai haitan ehkäisemiseksi (esim. työajan suhteen). Työ voidaan kieltää, jos siitä aiheutuisi kohtuutonta haittaa tai vahinkoa, jota ei voida riittävästi ehkäistä ehtoja asettamalla.
Info
Muista tarkistaa vastuunjako ennen remonttia
Lopullinen vastuunjako perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen. Tässä muutamia keskeisiä vaikutuksia:
- Ilmoitusvelvollisuus: Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle kaikista sellaisista remonteista, jotka voivat vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai järjestelmiin. Tämä koskee kaikkea muuta kuin maalausta ja tapetointia, niistä ei tarvitse ilmoittaa.
- Valvontaoikeus: Taloyhtiöllä on tarvittaessa oikeus valvoa remontteja, jotta varmistetaan, että ne tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti ja etteivät ne vahingoita rakennusta.
- Poikkeukset yhtiöjärjestyksessä: Yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä, jotka poikkeavat asunto-osakeyhtiölain mukaisesta vastuunjaosta. Tällöin yhtiöjärjestyksen määräykset ovat ensisijaisia.
- Remontin laajuus: Pienet pintaremontit, kuten maalaus ja tapetointi, eivät yleensä vaadi ilmoitusta taloyhtiölle, mutta laajemmat remontit vaativat aina ilmoituksen etukäteen.
Jos suunnittelet remonttia, on hyvä tarkistaa vastuunjako ja keskustella isännöitsijän kanssa etukäteen, jotta tiedät tarkalleen, mitä ilmoituksia ja lupia tarvitset.
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat