Lyhytvuokrauksen uudistukset 2026: tuleeko taloyhtiölle vihdoin toimivat keinot häiriöihin?

Lyhytvuokrauksen sääntely etenee Suomessa nyt kahta eri lainsäädäntöreittiä.

Asunto-osakeyhtiölain muutos on jo vahvistettu. Uusi laki tulee voimaan 1. lokakuuta 2026, ja sen tavoitteena on helpottaa taloyhtiöiden mahdollisuuksia puuttua muun muassa lyhytvuokrauksesta aiheutuviin häiriöihin. Hallintaanoton perusteita täsmennetään, ja hallintaanottoon liittyviä varoituksia ja päätöksiä voidaan jatkossa antaa tiedoksi myös sähköisesti.

Rakentamislain puolella tilanne on toinen. Hallitus antoi lyhytvuokrausta koskevan lakiesityksen eduskunnalle 30. huhtikuuta 2026. Esityksen mukaan asemakaava-alueella sijaitsevaa asuntoa, jossa ei asuta vakinaisesti tai tilapäisesti, voisi käyttää lyhytvuokraukseen alle 28 päivän jaksoissa enintään 90 päivää kalenterivuodessa ilman rakentamislupaa. Kunta voisi nostaa rajan tietyillä asemakaava-alueilla enintään 180 päivään. Esitys on edelleen eduskunnan käsittelyssä, joten nämä rajat eivät ole vielä voimassa.

EU lyhytvuokrausasetus (EU) 2024/1028 on puolestaan ollut sovellettavana 20. toukokuuta 2026 lähtien. Asetus koskee ennen kaikkea lyhytvuokrausalustojen tiedonkeruuta ja tietojen välittämistä viranomaisille sekä jäsenvaltioiden mahdollisten rekisteröintijärjestelmien yhteisiä sääntöjä. Se ei itsessään anna taloyhtiölle oikeutta kieltää lyhytvuokrausta.

Lyhytvuokrauksen sääntely tarkentuu vuonna 2026, mutta taloyhtiön arki pyörii jo nyt samojen peruskysymysten ympärillä. Häiriöihin ja vahinkoriskeihin puuttuminen onnistuu silloin, kun toimitaan johdonmukaisesti ja tapahtumat pystytään osoittamaan.

Tämä korostuu myös 1. lokakuuta 2026 voimaan tulevassa asunto-osakeyhtiölain muutoksessa, jossa hallintaanoton perusteita täsmennetään muun muassa lyhytvuokrauksesta ja muista häiriötilanteista aiheutuvien ongelmien käsittelemiseksi.

Aloita tapahtumista, älä mielipiteistä

Kun häiriöistä puhutaan yhtiön tasolla, keskustelu karkaa helposti turvattomuuden kokemukseen. Kokemus on aito, mutta päätöksenteko tarvitsee havaintoja.

Hallituksen kannattaa sopia isännöitsijän kanssa, mitä kirjataan ylös ja miten: ajankohdat, häiriön laatu, kesto, mahdolliset järjestyssääntörikkomukset ja se, mihin tilaan häiriö liittyi. Sama koskee epäiltyjä vahinkoja ja turvallisuuspoikkeamia.

Tavoite on yksinkertainen. Kun seuraava toimenpide tehdään, yhtiöllä on selkeä tapahtumakuva, joka kestää myös sen, että osakas kiistää häiriöt.

Selkeytä talon pelisäännöt, jotta puuttuminen on mahdollista

Taloyhtiön järjestyssäännöt eivät ratkaise lyhytvuokrausta, mutta ne antavat rungon puuttumiselle. Jos talossa on toistuvaa vierasliikennettä, järjestyssäännöissä on hyvä näkyä ainakin se, miten yhteisiä tiloja käytetään, miten porraskäytävässä toimitaan, mitä hiljaisuus tarkoittaa ja mihin aikaan sekä miten avaimia ja kulkutunnisteita käsitellään.

Tässä kohtaa kannattaa myös katsoa, miten talo tiedottaa. Asukkaille pitää olla selkeä reitti ilmoittaa häiriöistä ja vahingoista. Ilmoituksille tarvitaan selkeä kanava, ja niiden pitää päätyä käsittelyyn myös kirjallisesti

Tässä kohtaa moni taloyhtiö tekee virheen. Viestintä jää liian yleiseksi, jolloin myöhemmät toimet näyttävät kostolta tai mielivaltaisilta. Kirjallinen, tapahtumiin ankkuroitu viestiketju on yhtiön turva.

Lue lisää: Viikon kysymys: Asuntosijoittajan lyhytvuokraus halutaan kieltää – onnistuuko?

Rajaa riskit yhteisiin tiloihin ja kulkuun

Jos talossa on paljon vaihtuvuutta, riski ei rajoitu häiritsevään ääneen. Yhteiset tilat ja kulunhallinta ovat tärkeitä osa-alueita. Hallituksen kannattaa käydä isännöitsijän ja huoltoyhtiön kanssa läpi käytännöt, jotka ovat suoraan yhtiön päätettävissä: avainten ja kulkutunnisteiden määrä, kadonneiden tunnisteiden kuittaus, ovikoodien vaihtamisen periaatteet, ovien automatiikka ja se, miten saunavuorot, pesutupa ja varastot suojataan.

Vahinkotilanteissa nopeus ratkaisee

Vesivahingot, ilkivalta ja rakenteisiin kohdistuvat vahingot eivät odota lakimuutoksia. Taloyhtiön kannattaa sopia etukäteen toimintamalli: kuka vastaanottaa ilmoituksen, kuka tilaa ensitoimet, miten tilanne dokumentoidaan ja miten tieto kulkee osakkaalle ja vakuutusyhtiölle.

Jos vahinko liittyy majoittujien toimintaan, dokumentointi on taas avain. Valokuvat, havainnot ja aikaleimat säästävät aikaa myöhemmin, kun vastuukysymyksiä selvitetään.

Milloin kannattaa hakea järeämpiä keinoja

Jos häiriöt ovat toistuvia, vakavia ja niistä syntyy yhtiölle todettavia lisäkustannuksia, hallituksen kannattaa kysyä isännöitsijältä suoraan, missä kohtaa yhtiön keinot siirtyvät “puuttumisesta” kohti “seuraamuksia”.

Hallintaanotto on järeä ja siihen liittyy aina prosessivaatimuksia, joten sitä kohti ei kannata rynnätä tunne edellä. Sen sijaan kannattaa rakentaa huolellinen näyttö ja edetä askel kerrallaan.

Sama dokumentoinnin tarve säilyy myös uuden asunto-osakeyhtiölain aikana. Uudet hallintaanottoperusteet helpottavat puuttumista, mutta yhtiön on edelleen pystyttävä osoittamaan ne tapahtumat ja haitat, joihin toimet perustuvat.

Lue lisää: Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-toiminnan?

Ehdotettu vuorokausiraja ei koskisi vakinaisesti tai tilapäisesti asuttuja asuntoja, loma-asuntoja eikä haja-asutusalueella sijaitsevia asuntoja samalla tavalla. Näiden osalta jatkettaisiin rakentamislain yleisen sääntelyn perusteella tehtävää tapauskohtaista arviointia.

Asunto-osakeyhtiölain muutoksessa taas hallintaanoton perusteita täsmennetään siten, että taloyhtiö voi nykyistä paremmin puuttua myös sellaisiin toistuviin häiriöihin, joita huoneistossa tai yhtiön tiloissa oleskelevat ulkopuoliset henkilöt aiheuttavat. Muutos tulee voimaan 1. lokakuuta 2026.

Kolmas kokonaisuus on EU lyhytvuokrausasetus (EU) 2024/1028, jota on sovellettu 20. toukokuuta 2026 lähtien. Sen tarkoituksena on parantaa viranomaisten tiedonsaantia lyhytvuokrauksesta ja yhdenmukaistaa alustojen tietojen toimittamista koskevia käytäntöjä. Asetus ei säädä Suomessa sallittujen lyhytvuokrauspäivien määrää eikä anna taloyhtiölle suoraa päätösvaltaa vuokrauksen kieltämiseen.

Käytännön vaikutus hallitukselle on tämä: jos malli etenee, keskustelu ei enää pyöri pelkästään sen ympärillä, häiritseekö toiminta, vaan myös sen ympärillä, ylittääkö toiminta laissa kuvatun rajan. Kyseessä on yhä hallituksen esitys. Se muuttaa asetelmaa tilanteissa, joissa taloyhtiössä on jatkuvaa vaihtuvuutta, mutta kukaan ei pysty osoittamaan, mikä on “liikaa” ja millä perusteella.

Hallituksen esityksessä vakinaisesti tai tilapäisesti asuttujen asuntojen lyhytvuokraukseen ei ehdoteta samaa 90 päivän vuorokausirajaa. Myös loma-asunnot ja haja-asutusalueella sijaitsevat asunnot jäisivät ehdotetun erityissääntelyn ulkopuolelle.

Tämä on taloyhtiön kannalta olennainen ero. Ehdotettu 90 päivän raja ei siis olisi yleinen Airbnb-raja kaikille suomalaisille asunnoille, vaan sen soveltamisala olisi selvästi rajattu.

Jos esitys hyväksytään, kunta voisi päätöksellään nostaa 90 päivän rajan enintään 180 päivään haluamillaan asemakaava-alueilla. Ennen päätöstä kuntalaisia olisi kuultava, eikä ratkaisu saisi aiheuttaa haittaa asemakaavan toteuttamiselle.

Lyhytvuokrauksen uudistus pähkinänkuoressa

• Alle 28 päivää: esityksessä lyhytvuokraukseksi hahmoteltu yksittäisen vuokrausjakson pituus.
• 90 päivää vuodessa: ehdotettu raja asemakaava-alueen asunnolle, jossa ei asuta vakinaisesti tai tilapäisesti.
• Enintään 180 päivää: kunta voisi päätöksellään nostaa rajan tietyillä asemakaava-alueilla.
• 1.1.2027: ehdotetun vuorokausirajan ja lyhytvuokrauspäivien muistiinpanovelvollisuuden suunniteltu voimaantulo, jos eduskunta hyväksyy esityksen.

Tässä kohtaa taloyhtiön kannattaa erottaa kaksi asiaa toisistaan. Ensimmäinen on lainsäädännön rajanveto ja mahdollinen vuorokausikatto. Toinen on se, miten taloyhtiö toimii arjessa, kun häiriöitä tai vahinkoja ilmenee. Lakimuutos voi tuoda selkeämmän kehyksen ja helpottaa joitakin rajanvetotilanteita, mutta hallituksen työpöydälle jää silti se sama perusasia: haitat pitää pystyä osoittamaan, niihin pitää puuttua johdonmukaisesti ja tapahtumat pitää kirjata ylös.

Rakentamislain muutosesityksessä valvonta kuuluisi kunnan rakennusvalvonnalle. Asunnon haltijalla olisi velvollisuus pitää kirjaa lyhytvuokrauspäivistä ja esittää tiedot rakennusvalvonnalle pyydettäessä. Rakennusvalvonta voisi puuttua säännösten vastaiseen toimintaan myös uhkasakolla.

EU-asetuksen tehtävä on toinen: se yhdenmukaistaa alustojen ja viranomaisten välistä tiedonkeruuta ja tietojen jakamista. Jos Suomessa käytetään asetuksen tarkoittamia rekisteröintimenettelyjä, niiden on täytettävä asetuksen vaatimukset.

Johtopäätös tästä on yksinkertainen: omaan arkeen liittyvät haitat eivät katoa odottamalla lakia. Häiriöihin puuttumisen ketju, vahinkojen dokumentointi ja isännöitsijän käytännöt ratkaisevat edelleen, kuinka nopeasti tilanne rauhoittuu. Laki voi tuoda lisää selkeyttä rajanvetoihin ja viranomaisohjaukseen, mutta se ei korvaa talon omaa arjen johtamista.

Lue lisää: Taloyhtiön yhtiöjärjestys – mitä jokaisen osakkaan ja hallituksen tulisi tietää

Artikkelin lähteet: Ympäristöministeriö, Valtioneuvoston julkaisut, Oikeusministeriö, EUR-Lex, STT Info, Kiinteistöliitto.fi