Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-toiminnan?

Monessa taloyhtiössä on jouduttu pohtimaan, onko tällainen toiminta lain mukaista, miten siihen voidaan puuttua ja mitä riskejä se tuo mukanaan. Mihin asti osakkaan oikeus käyttää asuntoaan ulottuu? Milloin vuokraus muuttuu majoitustoiminnaksi, ja mitä silloin tapahtuu? Voiko taloyhtiö kieltää lyhytaikaisen vuokrauksen kokonaan – ja jos voi, miten?

Pureudumme nyt siihen, mitä laki ja oikeuskäytäntö todella sanovat lyhytaikaisesta vuokrauksesta Suomessa. Käymme läpi myös taloyhtiöiden käytäntöjä, rakennusvalvonnan linjauksia sekä niitä tilanteita, joissa vuokrauksesta on tullut kiistanaihe osakkaiden välillä. Tarkastelemme sekä yksittäisen osakkaan oikeuksia että koko taloyhtiön näkökulmaa: mitä saa tehdä, mihin raja vedetään ja kuka sen saa piirtää.

Lähtökohtaisesti osakas voi luovuttaa hallitsemansa asuinhuoneiston toisen käyttöön myös lyhytaikaisesti, jos käyttö ei ole lain tai yhtiöjärjestyksen vastaista. Korkein hallinto-oikeus on ratkaisussaan KHO 2024:75 todennut, että omaisuudensuoja edellyttää lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön osakkaan mahdollisuutta vuokrata hallinnassaan olevia asuinhuoneistoja myös lyhytaikaisesti.

Lyhytaikaisen vuokrauksen sallittavuutta ei kuitenkaan ratkaista pelkän vuokra-ajan perusteella. Rakennusvalvonnan näkökulmasta arviointi tehdään tapauskohtaisesti. Merkitystä voi olla muun muassa toiminnan jatkuvuudella, laajuudella ja ammattimaisuudella, vuokrausjaksojen pituudella sekä vuokraukseen liittyvillä palveluilla ja muilla järjestelyillä.

Käytännössä tilanne ei kuitenkaan ole aivan näin suoraviivainen. Vaikka itse vuokraaminen on sinänsä sallittua, siihen voi liittyä rajoituksia, jotka nousevat muualta, esimerkiksi yhtiöjärjestyksestä, rakennuslainsäädännöstä tai häiriötilanteisiin liittyvästä oikeuskäytännöstä.

Keskeinen kysymys on se, missä vaiheessa asumiskäyttö muuttuu majoitustoiminnaksi. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisukäytännön perusteella ratkaisu ei perustu yhteen yksittäiseen aikarajaan, vaan siihen, millainen toiminnan kokonaisluonne on. Jos vuokraus on jatkuvaa, ammattimaista, lyhytjaksoista ja siihen liittyy palveluja, toimintaa voidaan pitää majoitustoimintana.

Osakkaan kannattaa aina varmistaa omasta yhtiöjärjestyksestä, onko siinä mainittu rajoituksia vuokraustoiminnalle, ja keskustella asiasta avoimesti hallituksen tai isännöitsijän kanssa. Myös taloyhtiön sisäiset pelisäännöt voivat vaikuttaa siihen, miten vuokraustoimintaan suhtaudutaan, erityisesti silloin, jos toiminta alkaa aiheuttaa muille asukkaille häiriöitä tai lisäkustannuksia.

Satunnainen lyhytaikainen vuokraus voi edelleen olla sallittua asuinkäyttönä. Jos toiminta kuitenkin muuttuu olennaisesti majoitustoiminnan kaltaiseksi, kyse voi olla käyttötarkoituksen muutoksesta, joka voi edellyttää rakentamislupaa.

• Rakennusvalvonta voi edellyttää käyttötarkoituksen muuttamista asuinkäytöstä majoituskäyttöön.
• Käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen voi edellyttää rakentamislupaa.
• Toiminta voi vaatia rakennusluvan.
• Taloyhtiö voi vaatia toiminnan lopettamista, jos yhtiöjärjestyksessä on määräys vain asumiskäytöstä.

Epäselvissä tilanteissa ratkaisu perustuu kokonaisarvioon: paljonko vuokrauksia on, kuinka usein, kuinka lyhyitä ne ovat ja mitä palveluita vuokraukseen sisältyy. Rajoja ei ole säädetty laissa tarkkaan.

Vaikka asunto-osakeyhtiölaki ei suoraan rajoita lyhytaikaista vuokraustoimintaa, taloyhtiö voi silti puuttua asiaan yhtiöjärjestyksensä kautta. Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen ”perustuslaki”, jossa voidaan sopia tarkemmin siitä, miten huoneistoja käytetään ja millaisia ehtoja niiden vuokraamiseen liittyy. Jos yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusmääräys tai muu nimenomainen määräys sulkee majoitustoiminnan huoneiston sallitun käytön ulkopuolelle, taloyhtiöllä voi olla peruste puuttua määräyksen vastaiseen käyttöön.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että taloyhtiö ei voi yksipuolisella hallituksen päätöksellä kieltää lyhytaikaista vuokraamista. Päätösvalta asiassa kuuluu yhtiökokoukselle, ja vain selkeät yhtiöjärjestyksen kirjaukset antavat taloyhtiölle konkreettisen oikeuden rajoittaa toimintaa.

Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa vuokraustoiminnasta, sovelletaan yleisiä lakeja ja oikeuskäytäntöä. Tällöin Airbnb-vuokrausta ei voi suoraan kieltää, mutta siihen voidaan puuttua, jos toiminta aiheuttaa häiriöitä, turvallisuusriskejä tai kohtuutonta rasitetta muille osakkaille.

Yhteenvetona:
Yhtiöjärjestyksellä voidaan rajoittaa lyhytaikaista vuokrausta, mutta tällainen määräys ei synny tavallisella hallituksen päätöksellä. Jos muutos rajoittaa osakkaan hallintaoikeutta, tarvitaan niiden osakkaiden suostumus, joiden oikeutta muutos heikentää. Ilman yhtiöjärjestyksen nimenomaista määräystä taloyhtiö ei voi kieltää lyhytaikaista vuokrausta pelkällä hallituksen päätöksellä.

Vaikka asunnon vuokraaminen lähtökohtaisesti kuuluu osakkaan oikeuksiin, tilanne muuttuu olennaisesti, jos huoneistoa aletaan käyttää tavalla, joka ei enää vastaa sen alkuperäistä käyttötarkoitusta. Rakentamisluvan tarve nousee esiin erityisesti silloin, kun asuinhuoneiston käyttö muuttuu olennaisesti sen hyväksytystä käyttötarkoituksesta.

Käyttötarkoituksen muutos tarkoittaa sitä, että huoneistoa käytetään olennaisesti muuhun kuin siihen tarkoitukseen, johon se on hyväksytty. Jos asuinhuoneiston käyttö muuttuu tosiasiallisesti majoitustoiminnaksi, muutos voi edellyttää rakentamislupaa, eikä käyttöä voi muuttaa oma-aloitteisesti ilman viranomaisarviointia.

Rakennusvalvonta arvioi toimintaa kokonaisuutena. Yksittäiset tai satunnaiset vuokraukset eivät yleensä edellytä lupaa, mutta seuraavat tekijät voivat viitata siihen, että kyseessä on käyttötarkoituksen vastainen toiminta:

• Huoneistoa ei käytetä pysyvään asumiseen lainkaan
• Vuokraus tapahtuu toistuvasti ja lyhytaikaisesti eri henkilöille
• Vuokraustoiminta on jatkuvaa ja suunnitelmallista
• Vuokraukseen liittyy palveluita (esim. siivous, avainpalvelut, liinavaatteet)
• Asunto muistuttaa käytännössä pientä hotellihuonetta

Useat rakennusvalvontaviranomaiset ovat katsoneet, että jatkuva ja majoitustoiminnan luonteinen lyhytvuokraus voi poiketa asuinhuoneiston tavanomaisesta käytöstä. Arviointi tehdään kuitenkin tapauskohtaisesti, eikä pelkkä lyhyt vuokra-aika yksin ratkaise asiaa.

Vaikka lyhytaikainen vuokraus olisi sinänsä sallittua ja yhtiöjärjestys ei sitä erikseen rajoittaisi, taloyhtiö ei ole tilanteessa voimaton. Taloyhtiö voi puuttua toimintaan, jos siitä aiheutuu asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettua häiriötä, yhtiöjärjestyksen vastaista käyttöä tai muuta sellaista haittaa, johon yhtiöllä on lain perusteella oikeus puuttua.

Airbnb-tyyppinen vuokraustoiminta voi herättää huolta erityisesti silloin, kun vieraat vaihtuvat usein, kulku ovista ja porraskäytävistä vilkastuu ja yhteiset tilat joutuvat alttiiksi tavanomaista kovemmalle kulutukselle. Tilapäisten asukkaiden voi olla vaikea hahmottaa taloyhtiön käytäntöjä, ja se voi näkyä esimerkiksi turvattomuuden tunteena, siisteystason laskuna tai lisääntyneenä meluna.

1. Ohjeistus ja keskustelu
   Ensisijaisesti kannattaa edetä keskustelun ja selkeän ohjeistuksen kautta. Yhteisöllinen lähestyminen toimii usein paremmin kuin vastakkainasettelu. Taloyhtiö voi laatia lyhytaikaista vuokrausta koskevia käytännön ohjeita esimerkiksi turvallisuudesta, yhteisten tilojen käytöstä ja järjestyssääntöjen noudattamisesta. Ohjeilla ei voida rajoittaa osakkaan hallintaoikeutta laajemmin kuin laki ja yhtiöjärjestys sallivat.
2. Häiriöihin puuttuminen
   Jos vuokraustoiminta aiheuttaa toistuvia ja osoitettavia häiriöitä (esim. yöaikaan metelöintiä, ilkivaltaa tai roskaamista), taloyhtiöllä on oikeus huomauttaa asiasta osakkaalle. Jos häiriöt jatkuvat, voidaan edetä varoitukseen ja viime kädessä jopa huoneiston hallintaanottoon määräajaksi asunto-osakeyhtiölain 8 luvun nojalla.
3. Kustannusvaikutusten arviointi
   Jos toiminnasta aiheutuu yhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, hallituksen kannattaa selvittää tapauskohtaisesti, onko kustannusten korvaamiselle osakkaalta oikeudellista perustetta.
4. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen (pitkällä aikavälillä)
   Mikäli toiminta yleistyy ja koetaan ongelmalliseksi, taloyhtiö voi käynnistää keskustelun yhtiöjärjestyksen muuttamisesta niin, että lyhytaikainen vuokraus voidaan tulevaisuudessa rajoittaa tai kieltää.

Airbnb-tyyppinen vuokraustoiminta voi tuoda osakkaalle lisätuloja, mutta se tuo mukanaan myös verotuksellisia velvollisuuksia ja riskejä. Verottajan näkökulmasta kaikki vuokratulo on pääsääntöisesti veronalaista tuloa, myös lyhytaikaisesta vuokrauksesta saadut tulot.

Jos toiminta on arvonlisäverotuksessa majoitustoimintaa, myyntiin sovelletaan 13,5 prosentin alennettua arvonlisäverokantaa 1.1.2026 alkaen. Tavallinen kiinteistön vuokraus on puolestaan lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta.

Tulot on ilmoitettava

Vuokratuloista voidaan vähentää vuokraustoimintaan kohdistuvia kuluja. Esimerkiksi alustapalvelun välityspalkkiot voidaan vähentää suoraan, kun taas muita asunnon kuluja vähennetään niiden vuokrauskäyttöä vastaavalta osalta. Myös kalusteisiin liittyvien kulujen vähennystapa riippuu niiden käytöstä vuokraustoiminnassa.

Muista:

• Kaikki tulot on ilmoitettava, vaikka kyse olisi vain muutamasta yöstä vuodessa.
• Vuokratulojen ilmoittamatta jättäminen voi johtaa veronkorotukseen ja vakavammissa tilanteissa myös rikosoikeudelliseen arviointiin.
• Arvonlisäverotuksen vähäisen toiminnan liikevaihtoraja on 20 000 euroa, ja rajan soveltamisessa tarkastellaan sekä kuluvan että edellisen kalenterivuoden liikevaihtoa. Raja ei tarkoita, että sen alle jäävä vuokratulo olisi tuloverotuksessa verovapaata.

Lyhytaikainenkin vuokraaminen voi vaikuttaa oman asunnon myyntivoiton verovapauteen. Verovapaus edellyttää muun muassa, että omistaja on omistusaikanaan käyttänyt asuntoa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omana tai perheensä vakituisena asuntona.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa KHO 2021:75 koko asunnon lyhytaikainen vuokraaminen ulkopuolisen käyttöön katkaisi verovapauteen vaadittavan yhtäjaksoisen asumisajan. Ratkaisussa asunto oli annettu vertaisvuokraukseen enintään kahdeksi viikoksi omistajien lomamatkan aikana.

Lyhytaikaiseen vuokraukseen kannattaa siksi kiinnittää erityistä huomiota silloin, kun oman asunnon myynnin verovapauteen vaadittava kahden vuoden yhtäjaksoinen asumisaika ei ole vielä täyttynyt.

Jos vuokraat useita asuntoja lyhytaikaisesti, toiminta voi muuttua verottajan silmissä elinkeinotoiminnaksi. Tämä tuo mukanaan uuden tason velvoitteita:

• mahdollinen kirjanpitovelvollisuus.
• mahdollinen rekisteröitymisvelvollisuus.
• arvonlisäverovelvollisuus, jos kyse on verollisesta majoitustoiminnasta ja vähäisen toiminnan raja ylittyy.
• tulojen verottaminen elinkeinotoimintaa koskevien sääntöjen mukaan.

Jos toiminta on satunnaista ja liittyy yksittäiseen omaan asuntoon, verottaja katsoo sen vielä pääomatuloiksi. Jos taas vuokraustoiminta on laajaa, toistuvaa, voittoa tavoittelevaa ja hyvin organisoitua, se voi ylittää liiketoimintarajan.

Airbnb-toimintaan suhtaudutaan taloyhtiöissä hyvin eri tavoin. Osa taloyhtiöistä suhtautuu lyhytaikaiseen vuokraukseen neutraalisti tai jopa myönteisesti, kun taas toisissa yhtiöissä toiminta herättää huolta, epäluuloa ja halua rajoittaa toimintaa mahdollisimman tiukasti.

Hyvät käytännöt, jotka voivat auttaa:

• Yhtiön sisäiset säännöt: Taloyhtiö voi laatia lyhytvuokrausta koskevia ohjeita esimerkiksi turvallisuudesta, avaintenhallinnasta, jätteistä ja järjestyssääntöjen noudattamisesta. Ohjeilla ei kuitenkaan voida luoda osakkaalle uusia sitovia velvollisuuksia tai rajoittaa huoneiston käyttöä laajemmin kuin laki ja yhtiöjärjestys sallivat.
• Avoimuus ja ennakointi: Parhaat tulokset saavutetaan, kun toiminnasta viestitään ajoissa ja selkeästi. Tämä vähentää ennakkoluuloja ja auttaa ennaltaehkäisemään ristiriitoja.
• Tapauskohtainen arviointi: Jokainen yhtiö on erilainen – tärkeintä on löytää käytäntö, joka toimii juuri kyseisessä yhteisössä.

Airbnb-toiminnan kasvu on nostanut esiin lainsäädännöllisiä epäselvyyksiä, jotka koskevat niin rakennuslupakäytäntöjä kuin asunto-osakeyhtiöiden toimivaltaakin. Lyhytaikaisen vuokrauksen sääntely ei perustu yhteen erillislakiin, vaan kokonaisuus rakentuu asunto-osakeyhtiölain, rakentamislain, verolainsäädännön ja oikeuskäytännön varaan.

Lyhytaikainen vuokraus on tullut osaksi monien osakkaiden arkea, mutta niin myös taloyhtiöiden pohdintaa siitä, missä raja yksityisen päätösvallan ja yhteisön edun välillä kulkee. Suomessa lainsäädäntö sallii lyhytaikaisen vuokraamisen, mutta samalla se jättää tilaa tulkinnoille, erityisesti silloin kun vuokraustoiminta muuttuu toistuvaksi ja muistuttaa enemmän hotellia kuin kotia.

Osakkaalle:

• Tarkista yhtiöjärjestys ennen kuin aloitat lyhytaikaisen vuokrauksen.
• Selvitä ennen toiminnan aloittamista yhtiöjärjestyksen määräykset ja taloyhtiön käytännöt.
• Huolehdi siitä, että vieraat tietävät taloyhtiön säännöt.
• Pidä huolta siisteydestä, turvallisuudesta ja naapurisovusta.
• Ilmoita kaikki vuokratulot veroilmoituksessa ja seuraa, miten toiminta voi vaikuttaa myyntivoiton verotukseen.

Taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle:

• Arvioikaa, onko yhtiöjärjestyksessä selkeitä määräyksiä vuokraustoiminnasta.
• Laaditkaa tarvittaessa käytännön ohjeet esimerkiksi turvallisuudesta, avaintenhallinnasta, yhteisten tilojen käytöstä ja järjestyssääntöjen noudattamisesta.
• Seuratkaa häiriötilanteita ja dokumentoikaa ne asianmukaisesti.
• Tarvittaessa selvittäkää mahdollisuus yhtiöjärjestyksen muutokseen, mutta muistakaa sen korkea muutoskynnys.
• Pysykää ajan tasalla lainsäädännön muutoksista – valmistautuminen kannattaa aloittaa ajoissa.

Taloyhtiön kannattaa selvittää mahdolliset ongelmat tapauskohtaisesti ja dokumentoida toiminnasta aiheutuvat häiriöt, haitat ja lisäkustannukset. Arvioinnissa on huomioitava yhtiöjärjestys, huoneiston hyväksytty käyttötarkoitus sekä asunto-osakeyhtiölain hallintaanottoa koskevat säännökset.