Isännöintipalkkion hinnanmuodostus: Mitä taloyhtiön hallituksen tulee tietää

Isännöinnin kustannuksia ei voi arvioida luotettavasti pelkän kuukausipalkkion perusteella. Olennaista on se, mitä kiinteään palkkioon sisältyy, mitä veloitetaan erikseen ja millä perusteella. Hyvä sopimus tekee työnjaosta ja hinnoittelusta ymmärrettävän jo ennen kuin ensimmäinen lasku saapuu.

Isännöinnin eettisten ohjeiden mukaan sopimuksessa tulee eritellä isännöintitehtävät, mahdolliset muut asiantuntijapalvelut, niiden hinnoitteluperusteet sekä hinnantarkistusmenettely. Lisäksi sopimusmuutokset, myös hinnantarkistukset, tulee hyväksyä kirjallisesti tai käsitellä hallituksessa ja kirjata pöytäkirjaan.

Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus painottaa samaa käytännön tasolla. Sen mukaan isännöintisopimus kannattaa käydä hallituksessa läpi vähintään kerran vuodessa, ja sopimuksen on oltava hallituksen saatavilla koko ajan. Suosituksen mukaan palvelut ja niiden hinta määritellään isännöintisopimuksessa ja sen liitteissä.

Taloyhtiön hallituksen tehtävä ei ole hoitaa isännöitsijän töitä, mutta sen pitää tietää, miten niitä tehdään ja millä ehdoilla. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Isännöitsijä puolestaan hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallitus valitsee isännöitsijän, ja jos isännöitsijäksi valitaan isännöintiyritys, yhtiölle on ilmoitettava, kenellä on päävastuu isännöinnistä.

Tämä työnjako näkyy myös laskutuksessa. Hallituksen on tunnettava sopimus niin hyvin, että se pystyy arvioimaan, ovatko laskutetut toimet sopimuksen mukaisia. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen mukaan hallituksen on syytä päättää myös siitä, miten isännöitsijän merkittävä lisälaskutus hyväksytään. Isännöinnin eettiset ohjeet puolestaan edellyttävät, että laskutus on selkeää, laskutettavat toimenpiteet eritellään ja taloyhtiölle luodaan pyynnöstä käytäntö, jolla erillisveloitettavat työt voidaan hyväksyä ennen maksua.

Vuoden 2026 tutkimus kertoo, että 40 asuinhuoneiston taloyhtiössä kiinteän isännöintipalkkion mediaani oli 800 euroa kuukaudessa. 20 asuinhuoneiston talossa mediaani oli 500 euroa kuukaudessa ja 100 asuinhuoneiston talossa 1 450 euroa kuukaudessa. Nämä luvut sisältävät arvonlisäveron, mutta ne eivät vielä kerro koko kuvaa, koska päälle voi tulla erillisveloituksia muun muassa kokouksista, tuntitöistä, todistuksista ja hankkeisiin liittyvästä lisätyöstä.

Tässä moni hallitus menee harhaan. Jos sopimuksessa ei ole avattu tarkasti sitä, mitä kiinteään kuukausipalkkioon kuuluu, halvalta näyttävä tarjous voi käytännössä tulla kalliiksi. Kiinteistöliiton vuoden 2026 tutkimuksessa 43 prosenttia puheenjohtajista kertoi, ettei yhtiölle ollut eritelty selkeästi tilikauden aikana perittyjä kiinteitä ja erillisveloitettavia isännöintipalkkioita, vaikka isännöinnin eettiset ohjeet edellyttävät tällaista erittelyä vähintään kerran vuodessa.

Taloyhtiön hallituksen kannattaa suhtautua isännöintipalkkion korotusesitykseen samalla vakavuudella kuin mihin tahansa muuhun sopimusmuutokseen. Kiinteistöliitto muistutti jo vuonna 2023, että hinnankorotus ei ole yksipuolinen ilmoitusasia vaan sopimusasia, joka hallituksen on käsiteltävä asianmukaisesti.

Vuoden 2026 tutkimuksessa hieman yli puolet palkkiomuutoksista oli käsitelty hallituksessa ja kirjattu pöytäkirjaan, ja lisäksi vajaa kymmenes oli hyväksytty kirjallisesti. Tutkimuksen mukaan noin viidennes isännöitsijöistä ilmoitti alkavansa laskuttaa muutosesityksensä mukaisesti, ellei hallitus reagoi asiaan. Tämä korostaa sitä, että hallituksen ei pidä jättää hinnanmuutoksia roikkumaan.

Jos sopimuksessa on yksiselitteinen hinnantarkistusehto, esimerkiksi indeksiin sidottu korotus ja selkeä menettely, tarkistus voidaan toteuttaa sopimuksen mukaisesti. Jos taas kyse on muusta muutoksesta, hinnan tarkistaminen edellyttää hyväksyntää.

Isännöinnin eettiset ohjeet lähtevät siitä, että sopimusmuutokset sovitaan hallituksen kanssa ja kirjataan asianmukaisesti. ISE 2007 -ehdot ovat edelleen käytössä silloin, kun niistä on erikseen sovittu sopimuksessa, mutta alan yleisten sopimusehtojen uudistustyö on ollut käynnissä.

Lue lisää isännöinnistä:

Isännöitsijän vaihtaminen voi olla haasteellinen hanke >>
Mihin isännöintisopimuksen sisältö perustuu? >>
Isännöitsijäntodistus - mistä sen saa ja kuka sen voi antaa? >>
Saako rakentaja valita taloyhtiön isännöitsijän? Lue lakimiehen vastaus >>

Monessa taloyhtiössä isännöinnin todellinen kustannustaso paljastuu vasta silloin, kun yhtiössä alkaa suurempi korjaushanke. Silloin hallinnollista työtä, kokouksia, kilpailutuksia, yhteydenpitoa ja asiakirjatyötä on tavallista enemmän. Siksi hallituksen kannattaa arvioida jo sopimusvaiheessa, miten hankkeet vaikuttavat isännöintipalkkioon ja mitä palveluja yhtiö ostaa erikseen.

Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus korostaa, että hallituksen on saatava ajantasaiset olennaiset tiedot taloyhtiöstä ja sen toiminnasta, jotta se pystyy ohjaamaan ja valvomaan isännöitsijää tuloksellisesti.

Jos yhtiö käyttää isännöinnin kautta myös hankintaverkostoa, avoimuuteen kannattaa kiinnittää erityistä huomiota. Isännöinnin eettiset ohjeet kieltävät hankintojen keskittämiseen liittyvät palkkiot ja muut taloudelliset etuudet, jotka voisivat heikentää isännöinnin riippumattomuutta. Ohjeiden mukaan hankintaverkoston on oltava hallituksen tiedossa, ja isännöinnin on toimittava hankinnoissa läpinäkyvästi taloyhtiön edun mukaisesti.

Yksi tavallisimmista taloyhtiön lisäkuluista on isännöitsijäntodistus. Kiinteistöliiton vuoden 2026 tutkimuksessa isännöitsijäntodistuksen mediaanihinta liitteineen oli 130 euroa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan todistuksesta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu. Hallituksen tehtävä ei ole määritellä jokaista yksittäistä summaa tapaus kerrallaan, mutta sen on hyväksyttävä periaatteet ja varmistettava, että hinnasto on tiedossa.

Hallituksen pitää pystyä vastaamaan kolmeen kysymykseen:

1. mitä kiinteään kuukausipalkkioon kuuluu
2. mitä veloitetaan erikseen
3. miten hinnanmuutokset hyväksytään.

Jos johonkin näistä ei löydy sopimuksesta selvää vastausta, sopimus kaipaa tarkennusta. Tätä tukevat sekä isännöinnin eettiset ohjeet että taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus.

Kun isännöintipalkkio ja sen perusteet ovat selviä, hallituksen on helpompi arvioida, saako taloyhtiö vastinetta rahoilleen. Silloin keskustelu ei jää kiinni yksittäiseen euromäärään, vaan huomio siirtyy siihen, miten hyvin isännöinti tukee taloyhtiön taloutta, päätöksentekoa ja pitkän aikavälin kunnossapitoa.

Tässä on tarkistuslista ja huomioitavat asiat isännöitsijää valittaessa taloyhtiölle, suomalaisten ohjeiden ja lainsäädännön mukaan:

Kokemus ja pätevyys

• Kuinka kauan isännöitsijä on toiminut alalla?
• Onko hänellä tarvittavat sertifikaatit ja koulutus?
• Onko hänellä kokemusta vastaavista taloyhtiöistä alueella?
• Voiko isännöitsijä antaa referenssejä aiemmista asiakkaista?
• Millainen maine isännöitsijällä on alalla?

Palvelut ja hinnoittelu

• Mitä palveluita isännöitsijä tarjoaa ja mitä ne maksavat?
• Onko hinnoittelu selkeä ja läpinäkyvä?

Viestintätaidot

• Kuinka hyvin isännöitsijä kommunikoi osakkaiden ja hallituksen kanssa?
• Onko viestintä sujuvaa ja ajantasaista?
• Käyttääkö isännöitsijä nykyaikaisia työkaluja ja ohjelmistoja?
• Onko taloyhtiöllä pääsy tarvittaviin tietoihin ja raportteihin?

Huolto ja ylläpito

• Miten isännöitsijä hoitaa huolto- ja ylläpitotehtävät?
• Kuinka nopeasti ja tehokkaasti ongelmat ratkaistaan?

Sopimusehdot

• Mitkä ovat sopimuksen ehdot ja irtisanomisaika?
• Onko sopimus joustava ja taloyhtiön tarpeisiin sopiva?

Huomioitavat asiat kilpailutustilanteessa

Kilpailutusprosessi

• Laadi selkeä tarjouspyyntö, jossa määritellään taloyhtiön tarpeet ja vaatimukset.
• Pyydä tarjouksia useilta isännöitsijöiltä vertailun mahdollistamiseksi.
• Vertaa tarjouksia keskenään ottaen huomioon hinta, palvelut ja referenssit.
• Arvioi isännöitsijöiden kykyä vastata taloyhtiön erityistarpeisiin.

Haastattelut

• Järjestä haastattelut potentiaalisten isännöitsijöiden kanssa.
• Kysy tarkentavia kysymyksiä ja arvioi heidän asiantuntemustaan ja viestintätaitojaan.

Päätöksenteko

• Tee päätös yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa.
• Varmista, että valittu isännöitsijä täyttää kaikki taloyhtiön vaatimukset ja odotukset.

Lähteet:
Kiinteistöliitto
Isännöintiliitto