Mihin isännöintisopimuksen sisältö perustuu?

Isännöintialalla ei ole olemassa standardimallia siitä, mitä isännöintipalveluun tulee kuulua ja mitä ei. Monesti oletetaan, että sisältö pohjautuu sellaisenaan asunto-osakeyhtiölakiin tai johonkin muuhun lakiin. Se ei kuitenkaan pidä paikkaansa.

"Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua."
Asunto-osakeyhtiölaki

Asunto-osakeyhtiölaissa on olemassa lakisääteisiä tehtäviä, joita hallitus voi sopimuksen pohjalta siirtää isännöitsijän hoidettavaksi, mutta isännöitsijän tehtävistä siellä mainitaan hyvin ympäripyöreästi. Se jää lähinnä ohjauksen tasolle.

Asunto-osakeyhtiölaista löytyy kuitenkin vähän tarkempi kuvaus isännöitsijän tehtävistä:

• «Isännöitsijä» huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.
• «Isännöitsijä» vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.
• «Isännöitsijä» saa ryhtyä 2 §:n 2 momentissa tarkoitettuihin toimiin vain hallituksen valtuutuksen perusteella tai jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Viimeksi mainitussa tapauksessa hallitukselle on mahdollisimman pian annettava tieto toimista.

Toisin sanoen isännöitsijä hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa ja taloutta sekä huolehtii siitä, että kiinteistö ja rakennus tulee hoidettua asianmukaisesti.

Jos haluaa yksityiskohtaisemman kuvauksen isännöitsijän tehtäväkentästä, se löytyy isännöintisopimuksen liitteenä olevasta tehtäväluettelosta. Tehtäväluettelossa on yleensä määritelty yksityiskohtaisesti, mitä ylipäätään sopimuksen mukaisesti tehdään ja mikä tehtävistä kuuluu kiinteään kuukausihintaan ja mikä taas laskutetaan erikseen hinnaston tai muun sopimuksen mukaan.

On sopimuksia, joissa kiinteään palkkioon on sisällytetty kaikki mahdollinen. Toisessa ääripäässä ovat sellaiset sopimukset, joissa kiinteään palkkioon ei kuulu juuri mitään, vaan se vaikuttaa enemmän liittymismaksulta ja kaikki varsinainen työ laskutetaan erikseen. Näiden ääripäiden välille mahtuu myös moninainen kirjo erilaisia sopimusmalleja.

Kun taloyhtiön hallitus pyytää tarjouksia isännöinnistä, pyritään määrittämään, mitä tehtäviä halutaan kiinteän kuukausihinnan piiriin ja mitä taas isännöintiyrityksellä on lupa veloittaa erikseen. Haastavaksi tilanteen tekee se, että annetuissa tarjouksissa on laaja kirjo erilaisia hinnastoja, eivätkä yleensä vastaa täysin siihen mitä on pyydetty.

Miksi ei voida tehdä sopimusta, joka pitää sisällään kaiken mahdollisen? Se on täysin mahdollista, mutta sellainen sopimus edellyttäisi isännöintiyritykseltä varautumista kyseisiin tarpeisiin. Varautumisesta aiheutuisi kustannuksia, jotka väistämättä siirtyisivät isännöintisopimuksen hintoihin mukaan. Ei siis ole yhtiöiden, eikä isännöintiyrityksien etu pitää turhaan todellista tarvetta laajempaa tarjontaa varan vuoksi tarjolla.

Nykypäivän hektisessä elämänmenossa halutaan usein ulkoistaa kaikki mahdollinen ammattilaisille. Isännöitsijä löytyy siis jo lähes kaikilta isoimmilta taloyhtiöiltä ja pienissäkin se on aina vain tavallisempaa.