• Etusivu
  • Isännöitsijä

Kenen on vastuu kattojen lumikuorman aiheuttaessa vahinkoja?

Rakentajan toimitus
Päivitetty 31.12.2024
20211_68091.jpg

Katoille kertyvä lumi aiheuttaa pudotessaan vakavan vaaran rakennuksen lähellä.

Talvikelit ovat alkaneet koko maassa, joten on oikea aika muistuttaa lumentuloon liittyvistä vaaroista ja vastuista taloyhtiöille. Mistä vastaa taloyhtiön hallitus? Mitä vastuita isännöitsijällä on? Miltä osin huoltoyhtiö vastaa vahingoista?

Putoava lumimassa aiheuttaa aina vaaratilanteen

Katoille kertyvä lumikuorma vaihtelee suuresti maan eri osissa. Lumikuorman paino otetaan toki huomioon jo rakennesuunnittelussa ja siksi asuinrakennusten katot eivät ole erityisen suuressa romahdusvaarassa lumen painon vuoksi. Sen sijaan paljon yleisempi, kaikkia kiinteistöjä koko maassa koskeva riski on katolle kertyneen lumen ja jään hallitsematon putoaminen maahan ja siitä mahdollisesti aiheutuvat, huomattavatkin henkilö- ja/tai omaisuusvahingot.

Katolta putoava lumi ja jää aiheuttavat vaaraa kaikille rakennuksen lähellä liikkuville henkilöille. Myös merkittävien omaisuusvahinkojen riski on huomattava, varsinkin silloin kun kiinteistön omat pysäköintipaikat sijaitsevat rakennuksen lähellä tai ollaan kaupunkialueella, jossa kiinteistön vieressä on käytössä kadunvarsipaikoitus.

Katolta liikkeelle lähtevät lumet eivät aina putoa suoraan räystäältä kohtisuoraan alas, vaan saattavat singota melkoisella vauhdilla useammankin metrin päähän rakennuksen seinästä, riippuen rakennuksen korkeudesta, kattokaltevuudesta sekä lappeen että räystään pituudesta.

Vastuu kiinteistön omistajalla

Kiinteistönomistaja on vastuussa kaikista katolta putoavan lumen ja jään aiheuttamista vahingoista. Taloyhtiöissä tämän vastuun viime kädessä kantavat taloyhtiön hallituksen jäsenet sekä isännöitsijä.

Yleensä taloyhtiön vastuuvakuutus korvaa taloudelliset vahingot, mutta hallituksen huolimattomuus voi muuttaa tilanteen niin, että vahingosta joutuu osittain vastuuseen myös yksittäiset hallituksen jäsenet. Huolimattomuus saattaa johtaa myös rikosvastuuseen.

Asunto-osakeyhtiölaki lähtee siitä, että kaikessa toiminnassaan yhtiön johdon eli hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua (AOYL 1:11).

Hallituksen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta on säädetty Asunto-osakeyhtiölain 24. luvun 1. pykälässä. Hallituksen jäsen ja isännöitsijä ovat korvausvelvollisia vahingoista, jotka he ovat edellä mainitun huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttaneet yhtiölle (AOYL 24:1). Taloyhtiöillä on ns. korostunut huolellisuusvastuu sen pyrkiessä estämään vahinkoja kiinteistössä ja sen alueella.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jotka hän on tehtävässään muuten, joko asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla, tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos menettelystä vastuussa oleva ei pysty osoittamaan menetelleensä huolellisesti (AOYL 24:1).

<p data-block-key="gzhjg">Talvella kinokset aiheuttavat paljon työtä myös kadulla.</p>
Talvella kinokset aiheuttavat paljon työtä myös kadulla.

Turvallisuusvelvoitteen laiminlyönti johti tuomioon

Ohessa Korkeimman oikeuden antama päätös vuodelta 2007 koskien hallituksen jäsenen vastuuta:

"Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty." KKO:2007:62

Huoltoyhtiön vastuu rajoittuu sopimukseen

Hallituksen jäsen voi joutua vastuuseen, mikäli huoltoyhtiön kanssa tehty sopimus on kirjauksiltaan liian ylimalkainen. Kiinteistönomistajan vastuuta kiinteistön turvallisuudesta ei voi siirtää huoltoyhtiölle, mutta huoltotehtävät ovat siirrettävissä. Palvelun tuottajalla puolestaan on vastuu töiden suorittamisesta ainoastaan huoltosopimuksen mukaisesti.

Ei siis riitä, että sopimustekstissä mainitaan pelkkä lumen ja jään poisto katolta tarpeen niin vaatiessa. Sopimuksessa on oltava maininta myös siitä, että aktiivinen lumitilanteen seuraaminen, ns. valvontavastuu talven mittaan kuuluu huoltoyhtiölle – se ei ole ainoastaan heidän oikeutensa vaan myös velvollisuutensa.

Vain näin voidaan olla varmoja siitä, että tarvittavat toimenpiteet katolla vahinkojen estämiseksi saadaan viivytyksettä työn alle ja mikäli kaikesta huolimatta vahinkoa aiheutuu, vastuu on rajattu sopimuksella huoltoyhtiölle.

<p data-block-key="4ygl8">Räystäällä roikkuvat jääpuikot ovat hengenvaarallisia.</p>
Räystäällä roikkuvat jääpuikot ovat hengenvaarallisia.

Turvallinen lumenpudotus

Turvalliseen lumenpudotukseen kuuluu ammattilaisavun käyttäminen. Näin työlle saadaan selkeä suunnitelma ja samalla varmemmin säästytään katon vaurioitumiselta työn aikana. Samalla voidaan olla varmoja siitä, että myös työturvallisuudesta on huolehdittu asianmukaisesti. Jäinen ja luminen katto, kenties kymmenienkin metrien korkeudessa, on työskentely-ympäristönä haastava jopa ammattilaiselle.

Kiinteistönomistajan on toki annettava riittävät ohjeet katolla työskentelyä varten muun muassa kattorakenteista ja -materiaalista sekä muista mahdollisista huomioonotettavista erityisolosuhteista. Lumenpudotustyön aikana voidaan havaita myös syntyneet mahdolliset vahingot, esim. jään aiheuttamat vauriot peltikatteiden saumoissa.

Lumen ja jään äkillinen liikkeellelähtö katolla saattaa aiheuttaa hengenvaarallisia tilanteita niin työn suorittajalle itselleen kuin pahaa-aavistamattomille ohikulkijoillekin. Ohikulkijoiden turvallisuudesta on huolehdittava muun muassa rajaamalla vaara-alue kiinteistön vierestä selkeästi näkyvin kulkuestein ja varoituskyltein. Jalankulkijoille on siis osoitettava työn ajaksi toinen, vaaraton kulkureitti.

Huomio

Huomio

On syytä huomioida, että jalkakäytäville asetetut puomit ja siimat ainoastaan ohjaavat ihmisten kulkureittejä. Ne eivät kuitenkaan vaikuta taloyhtiön tai lumenpudottajan (esimerkiksi huoltoliikkeen tai huoltoliikkeen työntekijän) korvausvastuuseen, jos jotain kaikesta huolimatta sattuu. Keskusta-alueilla suosittellaan lumenpudottajan lisäksi kadulle aina valvojaa huolehtimaan lumenpudotuksen turvallisuudesta.

Vaarana myös liukkaus

Talvikunnossapitoon kuuluu myös liukkauden torjunta sekä riittävästä valaistuksesta huolehtiminen. Huomioitavaa on, että sama huolellisuusvelvoite ja vahingonkorvausvastuu koskevat myös näitä. Hiekoituksella ja hyvällä valaistuksella ehkäistään talvikauden yleisimpiä tapaturmia eli liukastumisia. Tyypillisimmät seuraukset liukastumisesta ovat luun murtumia tai venähdyksiä, erityisesti käsi-, kylki- tai nilkkavammat ovat yleisiä. Pahimmillaan liukastumisesta voi kuitenkin seurata vakava kallovamma tai jopa menehtyminen. THL:n mukaan vuosittain noin 4600 potilasta joutuu vuodeosastohoitoon ja arvion mukaan 11000 on avohoidossa talviliukastumisen takia.

<p data-block-key="yqtaf">Liukastuminen tapahtuu aina yllättäen, vaikka reitti olisi tuttu.</p>
Liukastuminen tapahtuu aina yllättäen, vaikka reitti olisi tuttu.

Yksityiskohtaiset sopimukset osa riskienhallintaa

Taloyhtiön hallitus pystyy huolehtimaan kiinteistön turvallisuudesta ilman erityisiä ponnisteluja kun riskit on tunnistettu. Käyttämällä valmiita, hyviä kiinteistönhuollon sopimusmalleja ja muokkaamalla niistä tarpeeksi yksityiskohtaisen, omaan kiinteistöön soveltuvan sopimuksen sekä seuraamalla sen toteutumista, varmistutaan, että ensisijainen vastuu kiinteistön turvallisuudesta säilyy kiinteistönomistajalla eli taloyhtiöllä. Vaikka taloyhtiö voi joutua korvausvastuuseen, se ei tarkoita, että hallituksen jäsenet olisivat henkilökohtaisesti silloin vastuussa.

Huomio

Huomio

Pääkohdat riskien hallintaan:

  • ajanmukaiset ja voimassa olevat vakuutukset,
  • riittävän yksityiskohtaiset ja kattavat sopimukset,
  • eli vastuista ja tehtävistä on riittävän selkeästi sovittu
  • valvonta siitä, että palveluntuottaja hoitaa sovitut asiat
  • taloyhtiön toimiva tiedotus mahdollisista vaaranpaikoista.

Lumitilanteen kehittymistä voi seurata vesi.fi-sivustolla.

Tekstin tarkastaja:

MARKUS TALVIO
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölakimies
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto

Isännöitsijä
isännöinti
taloyhtiön hallinnointi
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Aiheeseen liittyvää

20212_68682.jpg
Muista selvittää, kenen vastuulla on taloyhtiösi lumikuorma katolla
Lumikuormat ovat muodostaneet taloyhtiöille merkittävän kuluerän ja myös suuren huolenaiheen. Lumipeite tuo eittämättä mieleen runsaslumisina talvina tapahtuneet ikävät kattolumiturmat. Käräjäoikeuden päätökset ovat aiheuttaneet epätietoisuutta siitä, miten kiinteistöjen turvallisuudesta on huolehdittava. Käräjäoikeuden linjaus huoltoyhtiön vastuun laajuudesta ja epävarmuus riittävästä turvallisuudesta on saanut kiinteistönomistajat ja näiden edustajat liikkeelle tarkentamaan huoltosopimustensa sisältöä. Eikä suotta, sillä myös sopimuksissa on tarkastamisen varaa!
tiililaattapintainen julkisivu taloyhtiöön wienerberger
Näyttävä tiililaattajulkisivu hyvällä yhteistyöllä
Espoon Gräsantörmäntielle valmistui elokuussa 2023 Hartela Etelä-Suomen urakoimana kolmen asuinkerrostalon kokonaisuus, jonka näyttävät tiililaattapintaiset julkisivut ovat erinomainen osoitus koko suunnittelu- ja toteutustiimin hyvästä ja onnistuneesta yhteistyöstä.
Nainen istuu kerrostalon portailla kannettava tietokone sylissä ja katsoo ylöspäin kuvaajaan. Taustalla ikkunasta näkyy ulos
Tilaa Omataloyhtiö.fi-uutiskirje
Kaipaatko apua taloyhtiöasioiden ymmärtämiseen?
Kerrostaloja Porin keskustassa
Päätoimittajan kynästä: Sijainti, sijainti, sijainti?
Onko tämä vanha hokema edelleen tärkein asunnon arvoa määrittävä tekijä? Entä, jos asuntosi ei ole pitäjän huippualueilla? Mitä on tehtävissä? Vai onko mitään?
20223_77482.jpg
Miten talo­yhtiö voi varautua veden ja sähköt katkaisevaan verkko­hyökkäykseen?
Väylä väärinkäytöksille on auki, kun kiinteistön hallinnan ja huollon laitteet on kytketty verkkoon. Digitalisaatio tarkoittaa aina myös kyberuhkaa, joka pätee kaikenkokoisissa ja -ikäisissä taloyhtiöissä. Isännöitsijän ja hallituksen on osattava varautua siihen, että ulkopuolinen voi verkon kautta aiheuttaa asukkaille merkittävän vahingon – katkaista sähköt tai vedentulon tai hajottaa laitteen ja saada aikaan tulipalon.Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL on laatinut Kyberturvallisuus asuinkiinteistöissä -julkaisusarjan taloyhtiöpäättäjien käyttöön. Tutustuimme ensimmäiseen osaan ja listasimme, mitä jokaisen taloyhtiöpäättäjän pitää tietää kyberturvallisuudesta.
20201_61964.jpg
Tiedätkö jo taloyhtiöiden suurimman energiasyöpön?
Taloyhtiöissä suurin energiasyöppö on lämmin vesi. Motivan mukaan 40 prosenttia asuinrakennuksissa käytetystä vedestä on lämmintä vettä. Kymmenen minuutin suihkun aikana käytetyn lämpimän veden lämmittämiseen kuluisi aikaa neljä tuntia, jos lähtisimme lämmittämään sitä hellalla. Veden vastuullinen kuluttaminen on helpoin keino säästää energiaa. Pudottamalla valuvan veden alla peseytymiseen käyttämämme aika vaikkapa puoleen, saadaan aikaan merkittäviä säästöjä asumisen energiankulutuksessa. Myös EU:n tasolla taloyhtiöiden veden- ja energiankulutukseen on tartuttu.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton