Sankari vai konna?

Isännöitsijältä vaaditaan ensisijaisesti hyvää talouden; budjetoinnin ja kirjanpidon hallintaa ja mielellään myös hyviä sosiaalisia taitoja, joita tarvitaan ainakin taloyhtiöiden vuosikokoukissa, joissa käsiteltävästä asiasta ymmärtämättömät tai siitä "liikaa" tietävät, pyrkivät asettamaan hallituksen ja siinä sivussa isännöitsijän seinää vasten. Jos ja kun isännöitsijän ekonomisti- ja vuorovaikutustaidot riittävätkin, niin nykyisin kompastuksena saattaa olla rakennusten peruskorjaamisen hallintaan ja johtamiseen tarvittavien insinööritaitojen puuttuminen. Suuri osa isännöitsijöistä toki ylläpitää jatkuvasti ammatillista osaamistaan ja kehittymistään mm. talojen alati lisääntyvän tekniikan ja koneellistumisen asettamien vaatimusten ja haasteiden vuoksi. Huomattava on kuitenkin, että isännöitsijäksi voi alkaa kuka tahansa. Pätevyysvaatimuksia ei periaatteessa ole, kun sen sijaan esimerkiksi autokatsastajilla on lakisääteinen koulutusvaatimus.

Alalla ollaankin yhtä mieltä siitä, että isännöitsijän työn vaatimustaso on lisääntynyt nopeammin kuin koulutus ja osaaminen. Niinpä jonkun isännöitsijän ammattitaidottomuuden esiintulo jossain taloyhtiön vaativassa remontissa leimaa helposti koko ammattikunnan mainetta. Ja kuten muussakin elämässä, jonkun tehdessä työn erinomaisesti, ei siitä kylillä kiitosta huudeta, koska näinhän on oletusarvo ja odotukset olleetkin.

Kaikissa taloyhtiöissä ei varmaan edes kaikki hallituksen jäsenet, omistajista ja asukkaista puhumattakaan, tiedä mitä isännöitsijän kanssa on sovittu. Useimmille riittänee, että isännöitsijä hallitsee ainakin näennäisesti yhteistyön hallituksen kanssa ja osaa esittää yhtiökokouksissa talous- ja muut asiat selkeästi ja uskottavasti. Taitaapa joskus unohtua perusasetelma; isännöitsijän rooli on toimia ikään kuin taloyhtiön toimitusjohtajana, mutta hallitus on isännöitsijän esimies, joka vaatii, valvoo ja palkitsee.

Hyvästä isännöitsijästä kannattaa pitää kiinni, vaikka "naapuriyhtiön isännöitsijä tekee saman työn sata euroa halvemmalla". Kun tarkastellaan taloyhtiön kustannuksia, niin kiinteistövero on mitä on, veden ja sähkön hinta on suunnilleen sama isännöitsijästä riippumatta, ellei tämä ole osannut kilpailuttaa viisaasti. Sama koskee joissain tapaukissa taloyhtiöiden lainoja, niiden korkoja, marginaaleja ja laina-aikoja. Jos isännöitsijä ohjaa pieniä korjauksia ja huoltotöitä omille luottoyhtiöilleen, niin mitä sitten, jos työn laatu on hintaan nähden kohdallaan. Kun taas tehdään isoja perusparannuksia ja remontteja putkisaneerauksista julkisivuremontteihin, joiden kustannusvaikutus on vähintäänkin satoja euroja neliötä kohden, niin juuri tällöin ammattitaitoinen isännöitsijä tienaa yhtiölle palkkansa moninkertaisena – tai sitten moninkertaistaa sen huonolla hankesuunnittelun ohjauksella ja myöhemmin huonoihin valintoihin ohjaajana.

Taloyhtiön hallitus valitsee isännöitsijän joko hinnan, tarjouksen muiden argumenttien, suositusten tai kaikkien perusteella. Yhteistyön muoto ja keskinäiset vastuut on hyvä selvittää heti. Asukkaiden kannalta tärkeä seikka on avoin tiedottaminen yhtiön tilasta ja tulevaisuudesta. On luonnollista, että asukkaat pääsääntöisesti vastustavat kaikkia mahdollisia kustannuksia tuottavia korjaustoimenpiteitä – ainakin aluksi. Isännöitsijän ja hallituksen vaativa työ onkin kertoa tiedotuksen keinoin, että kymmenen tuhannen ennakoiva korjaustoimenpide on pienempi paha kuin mahdollisen vaurion kannalta kiireellä tehtävä korjaustyö, joka saattaa nostaa kustannukset jopa kaksinkertaiseksi. Hyvällä ennakkosuunnittelulla ja tiedottamisella voidaan myös välttää tietty pakokauhu. Ei ole kenenkään etu, että kolmannes yhtiön asunnoista menee saman aikaisesti myyntiin, kun asukkaat lähtevät remonttia karkuun.

Remonttien lisäksi kiinteistön huoltotyöt ja siivouksen taso puhuttavat aina. Mikäli asukastyytyväisyyskysely tai muu tarkastelu osoittaa on isännöitsijän vaihdettava tekijöitä, jos hallitus asian näin näkee. Yleensäkin isännöinnin ja hallituksen tiet kulkevat sikäli käsi kädessä, että lepsu hallitus "halvaannuttaa" tai vastaavasti antaa liikaa valtaa isännöitsijälle, kun taas määrätietoinen hallitustyöskentely ohjeistuksineen isännöitsijän suuntaan näkyy myös koko taloyhtiön fyysisessä tilassa ja jopa asukasviihtyvyydessä.