Case 6: Vanhan omakotitalon kaupasta voi tulla painajainen

Kyse on vuonna 1949 rakennetun vanhan, mutta peruskorjatun ja viehättävän omakotitalon kaupasta, jonka kauppahinta on ollut 297.000 euroa. Kiinteistöön kuuluu useita piharakennuksia ja viihtyisä puutarhatontti.

Kaksi vuotta kaupanteon jälkeen ostaja myy kiinteistön edelleen alle puoleen hintaan, koska siinä on paljastunut vakavia virheitä.

Kaupan purkamisen jälkeen ostaja vaatii omalta myyjältään vahingonkorvausta ja hinnanalennusta 147.000 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen kolmelta vuodelta ja lisäksi viivästyskorkoja. Selvityskuluja vaaditaan 12.900 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen ja lisäksi vaaditaan vastapuolen asianajokuluja 28.000 euroa.

Asiassa on vaihdeltu kirjeitä avustajien kesken ja vastailtu reklamaatioihin, mutta sovintoneuvotteluja ei ole aloitettu, koska osapuolet ovat olleet niin kaukana näkemyksineen toisistaan. Myyjä on kiistänyt kaikki ostajan vaatimukset.

Osapuolet turhautuvat ja ostaja on nähnyt ainoaksi vaihtoehdoksi nostaa kanteen käräjäoikeudessa omaa myyjäänsä vastaan. Myyjä päättää vaihtaa avustajaansa.

Juristina juttu kuulostaa minusta sille, että käräjäoikeudessa asiaa käsitellään noin puolitoista vuotta ja sitten jos toinen osapuoli valittaa hovioikeuteen, käsitellään asiaa hovioikeudessa toiset puolitoista vuotta. Rahaa palaa ja unettomien öiden lukumäärää ei kukaan jaksa enää laskea puhumattakaan mielipahan ja stressin määrästä. Niin ja siitä, että koko ajan rahaa menee kaiken maailman asiantuntijalausuntoihin ja selvityksiin normaalien laskujen ja elämisen lisäksi. Rahaa ei jää mihinkään. Oikeusturvakuutus korvaa oikeudenkäyntikuluja 8.500 euroon saakka ja se määrä on jo käytetty.Markus Talvio, Jurinet Oy

1. Ensinnäkin, kun juttu päättyy, on ostajan oikeudenkäyntikulut asianajopalkkioineen nousseet jo 65.000 euroon. Myyjän oikeudenkäyntikulut ovat 24.000 euroa.
2. Toiseksi, juttu todennäköisesti päättyisi siten, että osa ostajan vaatimuksista hyväksytään ja osa hylätään. Myös osa myyjän vaatimuksista katsotaan perustelluiksi ja lopuksi tuomioistuin velvoittaakin myyjän suorittamaan ostajalle "vain" 63.000 euroa hinnanalennusta. Lisäksi myyjä velvoitetaan korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluista korvauksena vain osa eli hovioikeuskäsittelyn jälkeen 26.000 euroa. Päälle tule korot.
3. Ostaja joutuu itse maksamaan ison osan omista oikeudenkäyntikuluistaan.

Tämä esimerkkitapaus päättyi toisin.

Juttu tuli minulle hoidettavaksi kun asia oli jo vireillä tuomioistuimessa. Myyjä halusi vaihtaa asianajajansa toiseen, ja halusi että toimistomme alkaa hoitaa asiaa. Myyjällä oli tässä vaiheessa kaksi viikkoa aikaa vastata haasteeseen, kertoo Markus Talvio, OTM, Jurinet Oy:n toimitusjohtaja. Päätimme yhdessä myyjän kanssa, että emme vastaa haasteeseen vielä. Sen sijaan päätimme esittää vastapuolelle tuomioistuinsovittelua, vaikka myyjä piti sitä täysin turhana. Ostaja suostui siihen, että asiaa voidaan yhden päivän ajan sovitella käräjätuomarin johdolla. Ilmoitimme asiasta käräjäoikeuteen ja asia siirrettiin sovitteluun ns. normaalista prosessista.

Sovittelulle sopiva ajankohta saatiin järjestymään jo kuuden viikon päähän.

Käräjäoikeudessa sovitteluistunnossa asiaa puitiin koko päivä, mutta sovintoa ei syntynyt. Välillä päämiesten tunteet kuumenivat ja pidettiin useita taukojakin. Kuitenkin, osapuolen vaatimukset lähenivät toisiaan. Ostaja olisi ollut valmis sopimaan asian 100.000 eurolla ja myyjä lupautui maksamaan ostajalle 50.000 euroa. Molemmat maksaisivat kaikki kulunsa itse. Tämä ei riittänyt. Lähdettiin kotiin pettyneinä, vaikka sovittelijana toiminut käräjätuomari oli kokenut ja erinomainen sovittelun vetäjä.

Aina ei kannata luovuttaa.

Emme luovuttaneet. Painostimme vastapuolen asiamiestä keskustelemaan päämiehensä kanssa ja perustelimme omia näkemyksiämme. Kului viikko ja kaksi, kului kuukausi ja sitten ostajan asianajaja ilmoitti, että hänen päämiehensä olisi nyt valmis hyväksymään 50.000 euron kertasuorituksen. Se oli siinä. Asia oli sovittu, eikä käräjäoikeuteen tarvinnut enää palata, kertaa Talvio tapahtunutta.

Mitä sovinto tarkoitti tässä tapauksessa osapuolille käytännössä, jos ratkaisua verrataan siihen, miten juttu olisi päättynyt hovioikeuskäsittelyn jälkeen kolme vuotta myöhemmin?

Ostaja sai myyjältä heti 50.000 euroa rahaa. Rahaa ei tarvinnut odottaa kolmea vuotta. Hän sain "vain" 13.000 euroa vähemmän kuin tuomiolla olisi saanut. Lisäksi ostaja säästi omissa asianajokuluissaan riihikuivaa rahaa 15.000 euroa. Ostaja siis jäi taloudellisesti 2.000 euroa parempaan lopputulokseen sopimalla asian kuin mihin hän pitkän riitelyn jälkeen olisi jäänyt.

Myös myyjä voitti. Hänen oikeudenkäyntikulunsa olivat huomattavasti pienemmät kuin ostajan. Ostajan kulut eivät edes suuresti kasvaneet, vaikka hän vaihtoi avustajaa, koska edes haasteeseen ei tarvinnut koskaan vastata kun asiaa ryhdyttiin heti sopimaan. Lisäksi myyjä joutui maksamaan ostajalle 13.000 euroa vähemmän kuin mitä hän tuomiossa olisi joutunut maksamaan.

Tämän konkreettisen esimerkin valossa on helppo todeta, ettei oikeudenkäynnit ja riitely yleensä kannata. Poikkeuksiakin toki on.

Yleensä asia kannattaa aina sopia, vaikka sopimus tuntuisi huonolle. Yleensä se ei ole huono. Epävarmuus poistuu kun asia sovitaan, ja jokainen voit itse vaikuttaa asiansa ratkaisussa. Jos sopua ei synny ja tuomioistuin ratkaisee asian, on tuomio tuomioistuimen käsitys asiasta. Se voi olla oikea tai väärä. Tuomioon ei enää itse voi vaikuttaa, ja siksi siihen yleensä aina vähintään toinen osapuoli onkin tyytymätön. Jokaisen kannattaa valita itselleen sellainen avustaja, joka haluaa toimia aidosti ratkaisukeskeisesti ja jolla on substanssiosaamista juuri sinun asiassasi.

Miten tehdään onnistuneet asuntokaupat? Entäs jos kaupat menevätkin pieleen, mitäs sitten tehdään?