Case 2: Ennakointi riitojen välttämisessä

Riidat johtuvat käytännössä aina siitä, että hankittu kohde ei olekaan sellainen kuin sen ymmärrettiin olevan, eikä kumpikaan kaupan osapuolista tiennyt tai ymmärtänyt tätä. Vasta kaupanteon jälkeen ilmenee seikkoja, joita aletaan kutsua oikeudellisesti "virheiksi". "Virhe" on seikka, joka ei ole sopimuksen sisältämä ominaisuus.

Kaupan kohteen ominaisuudet tulee siis selvittää ennen kauppaa, jolloin ne eivät ole "virheitä", koska ne ovat osapuolten tiedossa kauppaa tehtäessä. Kaikkien pitäisi ottaa virheet ja puutteet huomioon kohteen hinnassa tai jättää kohde kokonaan niiden vuoksi ostamatta. Jälkeenpäin, kun ongelmia aletaan selvittää ja riitatilanteita sovitella, kyse on hinnanalennuksesta, kaupan purkamisesta tai kauppahinnan palauttamisesta.

Jotta voitaisiin ennakoida mahdollisia ongelmatilanteita, tulisi sekä ostajien että myyjien tiedostaa osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Asuntokauppalaki, eli asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa säätelevä laki käsittää sekä uuden asunnon kauppaa että käytetyn asunnon kauppaa koskevat säädökset. Maakaaresta löytyy kiinteistöjen ja niiden määräosien ja määräalojen kaupat, vaihdot ja muu luovuttaminen.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Toisaalta, ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Jos kuntotarkastuksessa suositellaan lisätutkimuksia, ne on tehtävä, jos halutaan välttää mahdollinen riidan syntyminen ja oma vastuu.
Jostain syystä näitä lisätutkimuksia ei yleensä tehdä, vaan lisätutkimusten sijaan tehdään kauppa ja eletään sinisilmäisesti hyvässä uskossa.

• Sillä, kuka tutkimuksen tekee ja laatii siitä raportin, on olennainen merkitys.
• Sillä, miten ja mitä tutkitaan ja mitä jätetään tutkimatta, on vielä suurempi merkitys.
• "Ei erityistä aihetta epäillä muuta tai tarkastaa tiedon paikkansa pitämistä".

Asunnossa on virhe mm. jos:

• se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
• myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; TAI

jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, asunnossa on virhe myös

• jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
• Myyjä ei täytä tiedonantovelvollisuuttaan sillä, eikä vapaudu vastuusta sillä, että kohteessa teetetään kuntotarkastus, josta muka selviää kaikki kaupan kohteen ominaisuudet ja riskirakenteet.
• Tiedonantovelvollisuus vs. "salainen virhe" - Kiinteistönkaupassa salainen virhe on virhe, josta ei ole ollut tietoa ennen kauppaa. Ostajalla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta salaisen virheen perusteella – Kuntotarkastus ja lisätutkimukset?

"Myydään sellaisena kuin se on."
"Myyjä ei vastaa mistään virheitä ja puutteista, jotka mahdollisesti kaupanteon jälkeen ilmenevät."
"Kohde myydään purettavaksi."

Tuomioistuinprosessissa on tyypillistä, että osapuolten oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut ovat huomattavasti suuremmat kuin "virheen" korjauskustannus olisi ollut.

• Sopiminen on sen vaikeampaa mitä enemmän riitely on tullut jo maksamaan. "Looser pays attorney fees".
• Korvaako oikeusturvavakuutus?

Oikeudenkäynnin lopputulos; esimerkkitapauksessa kustannukset olivat huikeat:

Korjauskustannukset eli hinnanalennus 27 500 €
Omat oikeudenkäyntikulut 21 350 €
Todistajanpalkkiot ja asiantuntijalausunnot 5 600 €
Vastapuolen oikeudenkäyntikulut 24 500 €
Menetetty työaika ja stressi, oma terveys ja paha mieli