• Etusivu
  • Isännöitsijä

Case 4: Isännöitsijän, konsulttitoimiston ja valvojan vastuu taloyhtiön remonteissa

Kun remontissa kaikki menee pieleen - nämä huomioimalla vältät paljon ongelmia

Rakentajan toimitusKaupallinen yhteistyö Jurinet Oy
Päivitetty 13.08.2024
20204_64110.jpg

Artikkeli perustuu Markus Talvion luentosarjaan ja on lyhennelmä suuremmasta kokonaisuudesta.

Tapauksessa on kyse 80-luvulla rakennetusta keskisuuresta taloyhtiöstä. Taloyhtiössä havahduttiin yleistyneiden vesivahinkojen yhteydessä selvittämään laajemminkin korjaustarpeita. Maallikoista koostuneet aiemmat hallitukset eivät olleet esittäneet peruskorjausten tekemistä, eikä yhtiössä ollut tarkkaa käsitystä rakennusten kunnostakaan. Koettiin, ettei vielä ole tarvetta peruskorjata.

Taloyhtiön remonttihankkeen aloitus

Uusi hallitus päätti alkaa selvittää yhtiön rakennusten kuntoa. Samalla päätettiin heti palkata asiantuntija avuksi tähän tehtävään, jotta virheet vältettäisiin. Valittiin uusi isännöitsijä ja konsultti suunnittelemaan ja kartoittamaan tilannetta. Haluttiin siis selvittää, mitä kaikkea taloyhtiössä olisi välttämätöntä korjata ja millä aikataululla.

Konsultin ja uuden isännöitsijän tehtäväksi annettiin muun ohella laatia tarvittavat suunnitelmat ja teettää tarvittavat kuntotutkimukset, kilpailuttaa urakat ja esittää sitten hallitukselle ja yhtiökokoukselle oma näkemyksensä asiasta budjetteineen ja hankesuunnitelmineen. Näin yhtiökokous voisi tehdä tarvittavat päätökset oikeilla tiedoilla.

Taloyhtiölle esitettiinkin pian pitkä lista suositelluista korjauksista. Kaikki vaikutti hyvälle. Suurin osa osakkaista kannatti korjauksia.

20204_64111.jpg

Arvio taloyhtiöremontin kustannuksista

Arvio kustannuksista oli reilut kaksi miljoonaa euroa. Yhtiökokous päätti aloittaa peruskorjauksen rakennusten arvon säilyttämiseksi ja nostamiseksi sekä asuinviihtyvyyden parantamiseksi. Tärkeintä oli pitää rakennukset kunnossa. Konsultilta tilattiin vielä erikseen urakkakokonaisuuden valvonta.

Yhtiökokous oli antanut valtuudet nostaa parin miljoonan euron remonttilaina. Näin tehtiin. Kun korjauksia oli tovin verran urakoitu, selvisi ettei suunniteltu budjetti tule alkuunkaan riittämään. Hallitukselle tieto budjetin ylittymisestä tuli puskista siinä vaiheessa kun rahat olivat jo loppuneet.

Budjetti vuoti kuin seula, rahat eivät riittäneet alkuunkaan, mitä tehdään?

Hallitus yritti selvittää konsultilta ja isännöitsijältä, mihin rahat ovat menneet, mutta asiaan ei saatu selvää vastausta. Lopulta yli vuosi tästä eteenpäin oltiin tilanteessa, jossa remonteista osa oli edelleen kesken, osa oli tehty huonosti, mutta taloyhtiö oli nostanut lisää lainaa ja maksanut urakoitsijoille yli neljä miljoonaa euroa.

Havaittiin myös, että keskeneräisiä urakoita oli ehditty vastaanottaa ja maksaa. Taloyhtiö oli äkkiseltään katsottuna pulassa. Eräskin iso urakoitsija meni konkurssiin, vaikka urakka oli kesken, mutta maksettu - sinne meni rahat!

Joku hallituksen jäsenistä ihmetteli hallituksen kokouksessa ääneen, miten on mahdollista että työ on tehty näin huonosti vaikka konsultille on maksettu valvonnasta lähes 10.000 euroa kuukaudessa jo yli vuoden? Niinpä. Hyvä kysymys!

Mikä on isännöitsijän, konsulttitoimiston ja valvojan vastuu tilanteessa jossa taloyhtiön remontit menevät pahasti metsään, eikä asiakirjoja löydy? Lisäksi on tilattu sellaisia urakoita, joista ei ole tehty taloyhtiössä edes päätöksiä.

Tässä kirjoituksessa ei nyt keskitytä siihen, miten juttu päättyi ja paljonko se taloyhtiölle tuli maksamaan, mutta kalliiksi se tuli. Kalliiksi se tuli myös konsultille ja isännöitsijälle.

Mitä pitäisi tehdä, jotta ei enää astuta samanlaiseen miinaan?

Ensinnäkin, todellisten asiantuntijoiden käyttäminen on aina edullista ja järkevää. On kuitenkin selvitettävä asiantuntijan kompetenssi, pätevyys ja taustat, pyydettävä suosituksia ja tutkittava referenssejä. Vain näin jokainen voi varmistua siitä, että asiantuntija on todellinen asiantuntija.

Asiantuntijaksi voi jokainen kutsua itseään, "uskoo sen sitten ken tahtoo". Erilaisia sertifikaatteja on vaikka kuin paljon olemassa, mutta eivät ne kaikkea kerro.

Toiseksi, jokaisen maksajan roolissa olevan tahon tulisi olla terveellä tavalla hieman epäileväinen. Juristit kyseenalaistavat koulutuksensa perusteella asioita työkseen. Kyseenalaistaminen liittyy siihen, että mietitään etukäteen riskejä laadittaessa suunnitelmia ja sopimuksia. Yritetään keksiä, mitkä kaikki asiat voivat mennä pieleen ja huomioidaan ne sopimusehdoissa.

Ja kyllähän melkein kaikessa voi epäonnistua. Jopa vesi on helppo keittää pohjaan. Rahoistaan pääsee myös eroon helposti tekemällä huonoja kauppoja.

Ennakointi on tärkeää, mutta niin on myös laadun ja riskien hallinta urakan aikana. Tätä varten hallituksella pitää käytössään olla kaikki sopimukset ja dokumentit. Hallituksen tulee olla ajan tasalla kaikista asioista. Pitää olla aktiivinen.

Sopimuksia pitää päivittää tilanteiden muuttuessa. Sopimusten pitää olla tilaajan kannalta hyviä, kun asiaa katsotaan taloyhtiön perspektiivistä. Tässä tapauksessa hallitus aivan liikaa luotti siihen, että kyllä ammattilainen osaa.

Ei osannut, eikä välittänyt.

Käytännössä riskien minimointia tehdään työmaalla ratkaisemalla ongelmia kussakin yksittäisessä tapauksessa urakan eri vaiheissa. Tämä tarkoittaa ennen kaikkea taloyhtiön hallituksen, konsulttien ja urakoitsijoiden edustajien sekä muiden tahojen aktiivista vuorovaikutusta. Tarvittavan tiedon pitää kulkea: saatua informaatiota on ymmärrettävä ja osattava käyttää hyväksi.

Kuulostaa helpolle, ja siinä sen vaikeus onkin.

Huomio

Huomio

Asiantuntijoita kannattaa joka tapauksessa käyttää, mutta sopimusten pitää olla myös asiantuntijoiden kanssa kunnossa. Jos asiantuntija saa itse laatia sopimuksensa taloyhtiölle, ei sopimus varmuudella ole taloyhtiön kannalta riittävän kattava etenkään vahingonkorvausta ja sopimusrikkomuksia koskevilta osin. Eihän kukaan itse laadi itselleen huonoa sopimusta.

Tässä vaiheessa Jurinetin kiinteistö- ja sopimusjuristeja kannattaa pyytää avuksi. Alussa jo, jolloin lopussa heitä ei ehkä sitten enää tarvitakaan. Liian usein juristit astuvat mukaan kuvaan vasta liian myöhään.

Jurinet logo
https://jurinet.fi/

Jätä yhteydenottopyyntö lakimiehelle

Antamasi tiedot välitetään artikkelissa mainitulle yritykselle jatkokäsittelyyn.

Ohje

Ohje

Miksi valita Jurinet?

  • Asiointi on helppoa, mutkatonta ja turvallista!
  • Arvot ovat Jurinetille kaikki kaikessa, yritys toimii luottamuksellisesti, tehokkaasti ja vastuullisesti. Jurinet panostaa AINA asiakkaan kannalta parhaaseen lopputulokseen.
  • Jurinet tarjoaa maksuttoman alkuneuvottelun, jos asia ei johda toimeksiantoon.
  • Jurinet on valtakunnallisesti verkostoitunut eri alan asiantuntijoiden kanssa.
  • Suomen Yrittäjien valtakunnallinen kumppani kaikissa lakiasioissa.
Jurinet Oy
Isännöitsijä
laki
taloyhtiön hallinnointi
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Aiheeseen liittyvää

mies avaa tyhjän kukkaron ja pöydällä näkyy kannettava tietokone sekä laskelmia paperilla
Suhteet solmussa taloyhtiössä?
Onko taloyhtiössä asukkaiden välit tulehtuneet? Asuuko naapurissa painajainen? Päättääkö isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja kaikesta? Miten saada välit naapurin kanssa kuntoon? Tällaiseen tilanteeseen on voitava puuttua, mutta miten?Me olemme Jurinetissa nyt kehittäneet taloyhtiöille Suomessa täysin uuden sovintomenettelyn.Sovintomenettely tarkoittaa sitä, että ensin kartoitamme mistä taloyhtiössä riidellään. Sen jälkeen juristimme voivat tulla paikan päälle ja kertoa, miten asiat tulisi lain mukaan ratkaista. Kun kaikilla on tiedossa puitteet, joiden sisällä voidaan neuvotella, on helpompi päästä sovinnolliseen ratkaisuun.Juristeillamme on kokemusta sovittelutoiminnasta laajemminkin. Tämä menettely on varmasti kustannustehokkain tapa saada sopu aikaan taloyhtiöissä ja sen jälkeen yhtiössä voidaan taas keskittyä olennaisempiin asioihin. Palvelumme edullisuus varmasti yllättää sinut.
juristin nuija ja puinen kysymysmerkki pöydällä. taustalla kerrostalo
Lakineuvontaa JuriNetiltä Omataloyhtiön kyky-vastaamme -palstalla
Olemme iloisia voidessamme vihdoin ilmoittaa, että erittäin suosittu Kysy-vastaamme -palsta on jälleen auki omataloyhtio.fi -sivustolla! Rakentaja.fi -palveluiden omistajavaihdoksen vuoksi palsta oli hetken pois käytöstä, mutta nyt se on palannut entistä parempana ja valmiina tarjoamaan lakineuvontaa kaikkiin taloyhtiöasioihin liittyviin kysymyksiinne.
pöydän päällä tukku rahaa ja lakimiehen nuija
Paljonko hyvä juristi maksaa?
Juristien palveluita pidetään kalliina. Toimitusjohtaja OTM Markus Talvio Jurinetin toimistosta on eri mieltä. Yhtä lailla kuin hyvän erikoislääkärin palkkio on suurempi kuin yleislääkärin palkkio, myös juristien palkkioissa on eroja, laatu maksaa. Loppujen lopuksi suurimman osan ainakin meidän päämiestemme palkkiosta maksaa joku muu kuin asiakas itse. Miten tämä on mahdollista? Eikö hyvä juristi olekaan kallis?
20221_76623.jpg
Kenen vastuulla on huoltaa tai tarkastaa taloyhtiön hissit?
Hissit ovat monessa taloyhtiössä arkipäivää ja joillekin välttämättömyys, jota ilman ei pysty suoriutumaan arkielämästä. Tiedätkö kuka huoltaa ja on vastuussa hissitarkastuksista? Entä kuka on vastuussa hissin turvallisesta toiminnasta? Onko asiaa tiedostettu taloyhtiössänne?
20229_79597.jpg
Etäluettavat vesimittarit taloyhtiössä: hyödyt ja lain vaatimukset
Vedenkulutuksen mittaaminen on yhä ajankohtaisempaa korkeampien energian hintojen johdosta. Laki asettaa jo omat vaatimuksensa vedenmittaukselle vesimittareiden avulla, mutta mitä hyötyä taloyhtiössä on etäluettavasta vedenmittauksesta ja entä vedenmittauksesta ylipäätään? Kysymyksiin vastaa Koka Oy:n avainasiakas- ja markkinointipäällikkö Otto Moberg.
20218_71758.jpg
10 tärkeintä tarkastus­kohtaa hissin määrä­aikaistarkas­tuksessa
Hissionnettomuuksia sattuu onneksi harvoin, mutta seuraukset voivat olla vakavia – kuten Kaunialan sairaalassa kuolemaan johtaneessa hissitapaturmassa. Sairaalan hoitaja ja pyörätuolissa ollut kuntoutuja olivat poistumassa hissikorista. Kesken poistumisen hissikori lähti liikkeelle ylöspäin. Kuntoutuja jäi puristukseen korin lattian ja kerrostason kulkuaukon yläkarmiin ja menehtyi.Tapaturmassa syynä oli nostokoneisten jarrun vikaantuminen. Hissien osat vaativat huoltoa ja tarkastustoimenpiteitä. Onnettomuuksilta vältytäänkin parhaiten ennakoimalla hissin huoltotoimenpiteitä säännöllisien ja lain vaatimien hissitarkastuksen avulla. Mutta mitä itse hissitarkastuksessa oikein tarkastetaan ja miksi? Onko teidän taloyhtiössänne hissiturvallisuus kunnossa?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton