• Etusivu
  • Osakas

Case 4: Kun kaikki menee pieleen taloyhtiön remonttiprojektissa

Isännöitsijän, konsulttitoimiston ja valvojan vastuu taloyhtiön remonteissa

Markus Talvio
Kaupallinen yhteistyö
Jurinet Oy logoJurinet Oy
Päivitetty 14.05.2025
20204_64110.jpg

Tapauksessa on kyse 80-luvulla rakennetusta keskisuuresta taloyhtiöstä. Taloyhtiössä havahduttiin yleistyneiden vesivahinkojen yhteydessä selvittämään laajemminkin korjaustarpeita. Maallikoista koostuneet aiemmat hallitukset eivät olleet esittäneet peruskorjausten tekemistä, eikä yhtiössä ollut tarkkaa käsitystä rakennusten kunnostakaan. Koettiin, ettei vielä ole tarvetta peruskorjata.

Artikkeli perustuu Markus Talvion luentosarjaan ja on lyhennelmä suuremmasta kokonaisuudesta.

Taloyhtiön remonttihankkeen aloitus

Uusi hallitus päätti alkaa selvittää yhtiön rakennusten kuntoa. Samalla päätettiin heti palkata asiantuntija avuksi tähän tehtävään, jotta virheet vältettäisiin. Valittiin uusi isännöitsijä ja konsultti suunnittelemaan ja kartoittamaan tilannetta. Haluttiin siis selvittää, mitä kaikkea taloyhtiössä olisi välttämätöntä korjata ja millä aikataululla.

Konsultin ja uuden isännöitsijän tehtäväksi annettiin muun ohella laatia tarvittavat suunnitelmat ja teettää tarvittavat kuntotutkimukset, kilpailuttaa urakat ja esittää sitten hallitukselle ja yhtiökokoukselle oma näkemyksensä asiasta budjetteineen ja hankesuunnitelmineen. Näin yhtiökokous voisi tehdä tarvittavat päätökset oikeilla tiedoilla.

Taloyhtiölle esitettiinkin pian pitkä lista suositelluista korjauksista. Kaikki vaikutti hyvälle. Suurin osa osakkaista kannatti korjauksia.

Arvio taloyhtiöremontin kustannuksista

Arvio kustannuksista oli reilut kaksi miljoonaa euroa. Yhtiökokous päätti aloittaa peruskorjauksen rakennusten arvon säilyttämiseksi ja nostamiseksi sekä asuinviihtyvyyden parantamiseksi. Tärkeintä oli pitää rakennukset kunnossa. Konsultilta tilattiin vielä erikseen urakkakokonaisuuden valvonta.

Yhtiökokous oli antanut valtuudet nostaa parin miljoonan euron remonttilaina. Näin tehtiin. Kun korjauksia oli tovin verran urakoitu, selvisi ettei suunniteltu budjetti tule alkuunkaan riittämään. Hallitukselle tieto budjetin ylittymisestä tuli puskista siinä vaiheessa kun rahat olivat jo loppuneet.

20204_64111.jpg

Budjetti vuoti kuin seula, rahat eivät riittäneet alkuunkaan, mitä tehdään?

Hallitus yritti selvittää konsultilta ja isännöitsijältä, mihin rahat ovat menneet, mutta asiaan ei saatu selvää vastausta. Lopulta yli vuosi tästä eteenpäin oltiin tilanteessa, jossa remonteista osa oli edelleen kesken, osa oli tehty huonosti, mutta taloyhtiö oli nostanut lisää lainaa ja maksanut urakoitsijoille yli neljä miljoonaa euroa.

Havaittiin myös, että keskeneräisiä urakoita oli ehditty vastaanottaa ja maksaa. Taloyhtiö oli äkkiseltään katsottuna pulassa. Eräskin iso urakoitsija meni konkurssiin, vaikka urakka oli kesken, mutta maksettu - sinne meni rahat!

Joku hallituksen jäsenistä ihmetteli hallituksen kokouksessa ääneen, miten on mahdollista että työ on tehty näin huonosti vaikka konsultille on maksettu valvonnasta lähes 10.000 euroa kuukaudessa jo yli vuoden? Niinpä. Hyvä kysymys!

Mikä on isännöitsijän, konsulttitoimiston ja valvojan vastuu tilanteessa jossa taloyhtiön remontit menevät pahasti metsään, eikä asiakirjoja löydy? Lisäksi on tilattu sellaisia urakoita, joista ei ole tehty taloyhtiössä edes päätöksiä.

Tässä kirjoituksessa ei nyt keskitytä siihen, miten juttu päättyi ja paljonko se taloyhtiölle tuli maksamaan, mutta kalliiksi se tuli. Kalliiksi se tuli myös konsultille ja isännöitsijälle.

Mitä pitäisi tehdä, jotta ei enää astuta samanlaiseen miinaan?

Ensinnäkin, todellisten asiantuntijoiden käyttäminen on aina edullista ja järkevää. On kuitenkin selvitettävä asiantuntijan kompetenssi, pätevyys ja taustat, pyydettävä suosituksia ja tutkittava referenssejä. Vain näin jokainen voi varmistua siitä, että asiantuntija on todellinen asiantuntija.

Asiantuntijaksi voi jokainen kutsua itseään, "uskoo sen sitten ken tahtoo". Erilaisia sertifikaatteja on vaikka kuin paljon olemassa, mutta eivät ne kaikkea kerro.

Toiseksi, jokaisen maksajan roolissa olevan tahon tulisi olla terveellä tavalla hieman epäileväinen. Juristit kyseenalaistavat koulutuksensa perusteella asioita työkseen. Kyseenalaistaminen liittyy siihen, että mietitään etukäteen riskejä laadittaessa suunnitelmia ja sopimuksia. Yritetään keksiä, mitkä kaikki asiat voivat mennä pieleen ja huomioidaan ne sopimusehdoissa.

Ja kyllähän melkein kaikessa voi epäonnistua. Jopa vesi on helppo keittää pohjaan. Rahoistaan pääsee myös eroon helposti tekemällä huonoja kauppoja.

Ennakointi on tärkeää, mutta niin on myös laadun ja riskien hallinta urakan aikana. Tätä varten hallituksella pitää käytössään olla kaikki sopimukset ja dokumentit. Hallituksen tulee olla ajan tasalla kaikista asioista. Pitää olla aktiivinen.

Sopimuksia pitää päivittää tilanteiden muuttuessa. Sopimusten pitää olla tilaajan kannalta hyviä, kun asiaa katsotaan taloyhtiön perspektiivistä. Tässä tapauksessa hallitus aivan liikaa luotti siihen, että kyllä ammattilainen osaa.

Ei osannut, eikä välittänyt.

Käytännössä riskien minimointia tehdään työmaalla ratkaisemalla ongelmia kussakin yksittäisessä tapauksessa urakan eri vaiheissa. Tämä tarkoittaa ennen kaikkea taloyhtiön hallituksen, konsulttien ja urakoitsijoiden edustajien sekä muiden tahojen aktiivista vuorovaikutusta. Tarvittavan tiedon pitää kulkea: saatua informaatiota on ymmärrettävä ja osattava käyttää hyväksi.

Kuulostaa helpolle, ja siinä sen vaikeus onkin.

Huomio

Huomio

Asiantuntijoita kannattaa joka tapauksessa käyttää, mutta sopimusten pitää olla myös asiantuntijoiden kanssa kunnossa. Jos asiantuntija saa itse laatia sopimuksensa taloyhtiölle, ei sopimus varmuudella ole taloyhtiön kannalta riittävän kattava etenkään vahingonkorvausta ja sopimusrikkomuksia koskevilta osin. Eihän kukaan itse laadi itselleen huonoa sopimusta.

Tässä vaiheessa Jurinetin kiinteistö- ja sopimusjuristeja kannattaa pyytää avuksi. Alussa jo, jolloin lopussa heitä ei ehkä sitten enää tarvitakaan. Liian usein juristit astuvat mukaan kuvaan vasta liian myöhään.

Jurinet logo
https://jurinet.fi/

Tarvitsetko lakimiehen apua?

Antamasi tiedot välitetään artikkelissa mainitulle yritykselle jatkokäsittelyyn.

Ohje

Ohje

Miksi valita Jurinet?

  • Asiointi on helppoa, mutkatonta ja turvallista!
  • Arvot ovat Jurinetille kaikki kaikessa, yritys toimii luottamuksellisesti, tehokkaasti ja vastuullisesti. Jurinet panostaa AINA asiakkaan kannalta parhaaseen lopputulokseen.
  • Jurinet tarjoaa maksuttoman alkuneuvottelun, jos asia ei johda toimeksiantoon.
  • Jurinet on valtakunnallisesti verkostoitunut eri alan asiantuntijoiden kanssa.
  • Suomen Yrittäjien valtakunnallinen kumppani kaikissa lakiasioissa.
Jurinet Oy
Osakas
laki
taloyhtiön hallinnointi
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Sinua voisi kiinnostaa myös:

mies avaa tyhjän kukkaron ja pöydällä näkyy kannettava tietokone sekä laskelmia paperilla
Onko taloyhtiössä asukkaiden välit tulehtuneet?
Asuuko naapurissa painajainen? Päättääkö isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja kaikesta? Miten saada välit naapurin kanssa kuntoon? Tällaiseen tilanteeseen on voitava puuttua, mutta miten?Me olemme Jurinetissa nyt kehittäneet taloyhtiöille Suomessa täysin uuden sovintomenettelyn.Sovintomenettely tarkoittaa sitä, että ensin kartoitamme mistä taloyhtiössä riidellään. Sen jälkeen juristimme voivat tulla paikan päälle ja kertoa, miten asiat tulisi lain mukaan ratkaista. Kun kaikilla on tiedossa puitteet, joiden sisällä voidaan neuvotella, on helpompi päästä sovinnolliseen ratkaisuun.Juristeillamme on kokemusta sovittelutoiminnasta laajemminkin. Tämä menettely on varmasti kustannustehokkain tapa saada sopu aikaan taloyhtiöissä ja sen jälkeen yhtiössä voidaan taas keskittyä olennaisempiin asioihin. Palvelumme edullisuus varmasti yllättää sinut.
pöydän päällä tukku rahaa ja lakimiehen nuija
Paljonko hyvä juristi maksaa?
Juristien palveluita pidetään kalliina. Toimitusjohtaja OTM Markus Talvio Jurinetin toimistosta on eri mieltä. Yhtä lailla kuin hyvän erikoislääkärin palkkio on suurempi kuin yleislääkärin palkkio, myös juristien palkkioissa on eroja, laatu maksaa. Loppujen lopuksi suurimman osan ainakin meidän päämiestemme palkkiosta maksaa joku muu kuin asiakas itse. Miten tämä on mahdollista? Eikö hyvä juristi olekaan kallis?
Kerrostalo alhaalta kuvattuna
Viikon kysymys: parveke- ja hissiremontit
Jos olen ymmärtänyt oikein niin yksi uuden asunto-osakeyhtiölain tuomista muutoksista on, että kustannukset voidaan kohdistaa entistä tarkemmin osakkeen omistajille. Loppuvuodesta taloyhtiössä aloitetaan suunnittelemaan parvekeremonttia.Voidaanko uuden lain nojalla huoneistojen parvekkeiden maksuosuus kohdistaa näille ja yhteisten käytäväparvekkeiden osuudet kaikille osakkaille, kun puolella huoneistoista taloyhtiössä on oma parveke?
kuva kesäisestä kadusta Porissa jonka varrella on useita matalia kerrostaloja
Neljän kohdan lakikatsaus: näin 2025 vaikuttaa taloyhtiön hallitukseen
Vuosi 2025 tuo mukanaan useita konkreettisia muutoksia, jotka vaikuttavat taloyhtiöiden hallitusten arkeen. Osa muutoksista on jo voimassa, osa taas tulossa kesän ja syksyn aikana. Tässä artikkelissa esittelemme tiiviisti ja selkeästi ne neljä lakimuutosta, joihin jokaisen hallituksen on hyvä perehtyä ja varautua: huoneistotietojärjestelmän toinen vaihe (HTJ2), PEP- ja pakoteseurannan velvoitteet, hallintaanoton menettelyn helpottuminen sekä käynnissä oleva asunto-osakeyhtiölain uudistus.
autoja parkkeerattu kadunvarteen kerrostalojen edessä
Taloyhtiön parkkipaikat – mitä saa tehdä ja kuka päättää?
Taloyhtiön pysäköintipaikat herättävät lähes poikkeuksetta tunteita. Kun paikkoja ei ole kaikille tai joku käyttää niitä väärin, alkaa helposti kitinä – eikä aina suotta. Kysymykset siitä, kuka saa käyttää mitäkin paikkaa, mihin auton saa jättää ja voiko pihalle tehdä lisää paikkoja, ovat yleisiä riidanaiheita yhtiöissä.Moni ei tiedä, että pysäköinnin pelisäännöt eivät ole vain tottumuksia tai käytäntöjä, vaan ne perustuvat asunto-osakeyhtiölakiin, yhtiöjärjestykseen ja yhtiökokousten päätöksiin. Lisäksi yhdenvertaisuusperiaate ja pelastustietä koskevat määräykset asettavat reunaehdot sille, mitä taloyhtiössä voidaan pysäköinnin suhteen päättää ja toteuttaa.Tässä artikkelissa käydään läpi kaikki olennaiset pysäköintiin liittyvät asiat taloyhtiössä: kuka päättää paikoista, miten ne jaetaan, saako pihalle rakentaa uusia, entä miten toimitaan sähköautojen ja erityistarpeiden kanssa sekä kuka ja miten virheitä valvotaan.
20218_71758.jpg
10 tärkeintä tarkastus­kohtaa hissin määrä­aikaistarkas­tuksessa
Hissionnettomuuksia sattuu onneksi harvoin, mutta seuraukset voivat olla vakavia – kuten Kaunialan sairaalassa kuolemaan johtaneessa hissitapaturmassa. Sairaalan hoitaja ja pyörätuolissa ollut kuntoutuja olivat poistumassa hissikorista. Kesken poistumisen hissikori lähti liikkeelle ylöspäin. Kuntoutuja jäi puristukseen korin lattian ja kerrostason kulkuaukon yläkarmiin ja menehtyi.Tapaturmassa syynä oli nostokoneisten jarrun vikaantuminen. Hissien osat vaativat huoltoa ja tarkastustoimenpiteitä. Onnettomuuksilta vältytäänkin parhaiten ennakoimalla hissin huoltotoimenpiteitä säännöllisien ja lain vaatimien hissitarkastuksen avulla. Mutta mitä itse hissitarkastuksessa oikein tarkastetaan ja miksi? Onko teidän taloyhtiössänne hissiturvallisuus kunnossa?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton