Osakekirjan vaihtaminen

Yhtiön hallituksen velvollisuutena on uuden asunto-osakeyhtiölain 2-luvun 12 §:n nojalla huolehtia siitä, että taloyhtiössä on asianmukaisesti laadittu ja ylläpidetty osakeluettelo. Osakeluetteloon merkitään kaikki yhtiön osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä, huoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden, osakekirjojen antamispäivä, osakekirjan omistajan nimi ja postiosoite sekä luonnollisen henkilön ollessa omistajana syntymäaika ja oikeushenkilön rekisterinumero.Osakkeen aiempaa omistajaa koskevat osakeluettelotiedot on säilytettävä kymmenen vuotta alkaen siitä, kun osakkeen uusi omistaja on merkitty osakeluetteloon.Osakeluettelo on julkinen asiakirja, joten jokaisella osakasasemasta riippumatta on oikeus tutustua osakeluetteloon ja saada siitä jäljennös. Jäljennöksen toimittamisesta voidaan periä yhtiölle hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

Remontin suunnittelussa ei riitä pelkkä budjetti ja aikataulu – myös lupa-asiat on syytä selvittää ennen työn aloittamista. Vaikka kyse olisi pienestä muutoksesta, lupa tai toimenpideilmoitus voi silti olla tarpeen. Tässä artikkelissa pureudumme siihen, milloin remontti vaatii viranomaisluvan ja milloin ei.

Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistuksen työ on edennyt vaiheeseen, jossa ympäristöministeriö pyytää kommentteja rakentamisen vastuita koskevista alustavista pykäläluonnoksista ja niiden perusteluista.

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta, joiden yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaiden hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Lisäksi vaaditaan, että yhtiön jokainen osa-ke yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön omistamasta rakennuksesta tai hallitsemasta kiinteistöstä. Jos edellä olevat edellytykset eivät täyty, osakeyhtiö ei ole asunto-osakeyhtiö.Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (17.5.1991 / 809) sekä pääsääntöisesti vanhan osakeyhtiölain (734/1978) säännöksiä. Kuitenkin esim. asunto-osakeyhtiön sulautumisessa sovelletaan uuden osakeyhtiölain (624/2006) sisältöä.Asunto-osakeyhtiön osakepääoman tulee olla vähintään 8.000 euroa, joka on jaettava osakkeisiin. Osakkeella ei tarvitse olla nimellisarvoa, mutta se voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä.Osakkeiden vähimmäismäärä on kolme, ja niiden tulee olla saman mää-räisiä. Tietyn huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet kuuluvat samaan osakeryhmään.Osakkaat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa asunto-osakeyhtiön vel-voitteista. Osakas on kuitenkin velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiö-vastiketta, jonka määräämisperusteet on merkittävä yhtiöjärjestykseen.

Rakennusten energiatodistustietojärjestelmästä annettuun lakiin on tehty muutoksia, jotka parantavat energiatodistustietojen saatavuutta ja energiatodistusten laatijoiden henkilötietojen suojaa.

Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välinen kunnossapitovastuu määritellään asunto-osakeyhtiölaissa.Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuu toisin kuin laissa sanotaan. Osakkeenomistajan on viipymättä ilmoitettava yhtiölle havaitsemastaan huoneiston viasta tai puutteesta. Korjaamattomina kosteus- tai homevauriot helposti laajenevat moniin huoneistoihin tai yhtiön yhteisiin tiloihin. Siksi yhtiön kannattaa huolehtia korjausten tekemisestä tai teettämisestä vaikka kunnossapitovastuu olisikin osakkailla. Jos osakkeenomistaja laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, hän voi joutua korvaamaan myös yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvia korjauksia.

Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 1 – 16 §:issä on taloyhtiön hallitusta koskevia säännöksiä. Luvun 1 §:n nojalla taloyhtiöllä on oltava hallitus, johon kuuluu vähintään kolme (3) jäsentä ja enintään viisi (5) jäsentä. Jos hallituksen jäseniä on vähemmän kuin kolme, taoyhtiön hallitukseen tulee valita ainakin yksi varajäsen.Hallituksen vastuista ja valinnasta sekä muista asunto-osakeyhtiölain velvoitteista kertoo porilainen asianajaja Markku Asmala Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy:stä.

Tiensä päähän tulleet vuokra-asunnon halogeenivalaisimet ja loisteputket saivat uudet, energiatehokkaat ledit. Vuokralainen on tyytyväinen lopputulokseen, ja vuokranantaja kiittelee sujuvasti, etänä hoitunutta prosessia suunnittelusta asennukseen saakka. Koordinaatio hoitui hyvin osapuolten kesken.

Ihminen viettää keskimäärin 90 % ajastaan sisätiloissa, joten ei ole yhdentekevää millaista sisäilma on. Pisin yhtenäinen aika kuluu yleisimmin kotona ja toinen esimerkiksi töissä, koulussa tai päiväkodissa. Julkisten rakennusten huonosta kunnosta saamme lukea lähes päivittäin lehdistä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Vaikka vastuu on kollektiivista, huolellisuusvelvoitetta arvioidaan kunkin hallituksen jäsenen kohdalla erikseen.

Taloyhtiössämme on käynnissä kevyt julkisivuremontti, jossa parvekkeet maalataan sisäpuolelta ja vesieristystä parannetaan. Muutama asukas on ilmoittanut, että hänen parvekettaan ei saa remontoida, koska he ovat laittaneet lattialle kaakelit, jotka nyt jouduttaisiin poistamaan.Mikä on jatkossa taloyhtiön vastuu, jos kyseisellä parvekkeella havaitaan kosteutta? Entä muuttuuko vastuu, jos asukas myy osakkeensa?Taloyhtiö on kuitenkin vastuussa rakenteista, niin onko meillä mitään mahdollisuutta saada myös kyseiset parvekkeet remonttiin mukaan?

Asuntoyhtiössämme (osakeyhtiölaki kyseessä) hallitus ei ole ryhtynyt tarvittaviin toimenpiteisiin yhtiön kunnostamiseksi, vaikka viat on tiedostettu jo vuosia. Mikä on yhtiön hallituksen vastuu kiinteistön eli yhteisen omaisuuden hoidosta? Kokouksessa kyllä luvataan hyvää ja kaunista mutta asioiden hoitaa siirretään uudelleen ja uudelleen, vuodesta toiseen. Hallitus vetoaa rahanpuutteeseen, jota kuitenkin pankista saa, jos hakee.Yhtiön rakenne senkun rapisee ja nyt huoli painaa, että asunnon sijoitus häviää leväperäisen hoitamattomuuden vuoksi. Mitä keinoja osakkailla on? Äänivähemmistö haluaa kunnostaa kiinteistöä, mutta hallitus ei tee mitään asian hyväksi? Yhtiötä pyörittää ennestään jo huonosti pärjänneet yrittäjät äänienemmistöllään.Miten toimisimme, että saisimme hallituksen tekemään kaikkia osakkaita miellyttäviä päätöksiä? Ovatko lakimiehet ainoa apu?