Sovinnon rakentamisesta taloyhtiöissä

Osakkeenomistajana asukas käyttää päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jollei päätösvaltaa ole laissa tai yhtiöjärjestyksessä uskottu hallitukselle. Asunto-osakkeenomistaja on pääsääntöisesti tavallinen kansalainen, jonka kokemukset osakeyhtiömuotoisesta toiminnasta ovat vähäiset. Taloyhtiön hallitukseen valitaan jäsenet yhtiökokouksessa yleensä osakkeenomistajien keskuudesta. Keskeiset asunto-osakeyhtiön päätöksentekijät, osakkeen omistajat ja hallituksen jäsenet, ovat siis maallikoita – matti meikäläisiä.

Kun esimerkiksi omakotitalossa asuu yksi perhe ja siellä päätetään itse asioista, niin taloyhtiöissä asiat ovat toisin. Asumismuotona taloyhtiössä asuminen on yhteisöllistä asumista ainakin mitä tulee yhteisiin tiloihin ja yhteisesti päätettäviin asioihin. Seinän takana on naapuri. Ihminen, jonka kanssa olisi hyvä tulla toimeen. Asukkaiden yleensä suurin varallisuus on asunto-osake, jonka arvoon vaikuttavat monet yhdessä päätettävät asiat.

Pienissä taloyhtiöissä ei ole juurikaan ammatillista hallinnoinnin isännöintiapua. Isännöintiä ei ole joko lainkaan tai sitten isännöinnin hoitaa joku osakkaista. Pienissä taloyhtiöissä on siis usein selvittävä hallinnoimisesta omin voimin. Myös pieniä taloyhtiöitä velvoittaa asunto-osakeyhtiölainsäädäntö. Tämä tosiasia saattaa silloin tällöin unohtua, kun toimitaan pienessä yhtiössä.

Kahden perheen taloyhtiöissä ajatellaan helposti, että mitäpä näitä yhtiökokouksia pitämään, kun meitä on vain kolme ihmistä. Tai tehdään päätöksiä, joiden luonteesta todetaan, että noudatetaan niitä tilanteen mukaan. Ajatellaan, että me voimme tehdä yhtiökokouksessa epävirallisiakin päätöksiä, eihän meitä kukaan valvo.

Tiedän pienestä taloyhtiöstä tapauksen, jossa yhtiökokouksessa tehtiin päätös hallituksen varajäsenten valitsemisesta. Yhtiöjärjestyksessä ei ollut mainintaa varajäsenten valinnasta. Myöhemmin varajäsenen puoliso nimitettiin toiminnantarkastajaksi, ja eräs osakkaista epäili toiminnantarkastajan esteettömyyden vaarantuvan. Siihen todettiin, että yhtiökokouksen varajäsenpäätös olikin epävirallinen päätös.

Asunto-osakeyhtiölainsäädäntöä ja yhtiöjärjestystä tulee noudattaa. Niitä noudattamalla minimoidaan ja vältetään ennakollisesti riitoja taloyhtiöissä. Kun on yhteiset pelisäännöt, joiden mukaan toimitaan, niin riitojakin on vähemmän.

Asunto-osakeyhtiöiden riitaisuuksiin liittyy usein kaksi tekijää: kysymys toimien ja päätösten lain mukaisuudesta ja kysymys ihmisten välisistä suhteista, pattilanteesta heidän välillään. Toinen on juridisen tason kysymys ja toinen ihmisten kanssakäymiseen liittyvä kysymys. Riidan kierre on saattanut johtaa siihen, että ollaan sellaisen tilanteen edessä, josta ei tunnu löytyvän ulospääsyä. Tämä on taloyhtiön etujen vastainen tilanne.

Laaja säädöskokonaisuus vaikeassa hallittavuudessaan saattaa joskus jopa luoda maaperää riidoille, silloin kun lakia tulkitaan subjektiivisesti hallituksen jäsenten ja osakkaiden toimesta.

Monet kiinteistöalan toimijat, kuten Kiinteistöliitto, ovat pyrkineet tukemaan taloyhtiöiden viestinnällisiä valmiuksia ja korostaneet päätöksenteon avoimuutta hyvän hallinnon edistämisessä. Paljon on siis tehty asian hyväksi. Mutta tosiasia kuitenkin on, että näistä ponnistuksista huolimatta, taloyhtiöissä on edelleen paljon riitaisuuksia, joita ratkotaan aina tuomioistuimia myöten.