Suunnitelmallisuus osaksi hallintaa
Kiinteistön korjaustarpeen ilmeneminen voi olla joko äkillistä tai se voi olla suunnitelman mukaista. Tarpeen ilmaantuessa on kuitenkin perehdyttävä korjauksella saavutettaviin tuloksiin. Hetkittäisillä pienillä paikkauksilla on usein tapana vain lykätä suuremman ongelman ratkaisemista. Korjaushankkeet on syytä omaksua osaksi kiinteistönhallinnan strategiaa, koska niiden vaikutus yhtiön talouteen on merkittävä. PTS-suunnitelman tarkoituksena on ajoittaa taloyhtiön tulevat remontit kustannustehokkaasti ja niin, että mahdollisilta yllätyksiltä vältytään.
Korjaustarpeen ilmeneminen voi olla osa laadittua korjaustarvesuunnitelmaa ja näin ollen se on ajoitettu niin, että hanke tulee kustannuksiltaan optimaaliseksi. Mikäli hanke olisi toteutettu aiemmin olisi se osaltaan ollut tarpeeton ja mikäli myöhemmin olisi rakenneosan puutteet aiheuttanut taloyhtiölle mahdollisesti ylimääräisiä kustannuksia. Suunnitelmallisuuden tärkeimpänä osana voidaan pitää myös osakkaiden valmistelua tulevaan hankkeeseen. Mikäli korjaustarve tiedostetaan ajoissa voidaan sen toteuttamiseen varautua niin taloudellisesti kuin henkisestikin. Suunnitelman mukaisiin korjaustarpeisiin voidaan perustaa erilaisia korjausrahastoja, joiden avulla hankeen rahoitus saadaan jaettua pitemmälle aikavälille ja taloyhtiö velkarasitetta voidaan ennalta ehkäistä.
Suunnitelmallisuus korjaushankkeiden osalta voidaan ottaa osaksi kiinteistön hallintastrategiaa. Rakenneosien korjaustarpeen ajoittaminen kannattaa toteuttaa ammattilaisvoimin, tässä auttaa niin kuntoarviot kuin sen yhteydessä laaditut pitkän aikavälin suunnitelmat (PTS). PTS-suunnitelma sisältää paitsi rakenneosien kuntoarvion myös arvion korjaustarpeiden kiireellisyydestä ja kustannuksista.
PTS-suunnitelma
Heinäkuussa 2010 voimaan tullut uusi asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiöiden hallituksia esittämään yhtiökokoukselle selvityksen korjaustarpeista. Ammattilaisella teetetty PTS-suunnitelma on yleisesti laadittu 5–10 vuodelle. 10 vuoden PTS-suunnitelmassa eri rakenneosien kunto luokitellaan asteikolla 1– 4 seuraavalla tavalla:
- Ei korjaustarvetta seuraavan 10 vuoden sisällä
- Korjaustarve 4 … 10 vuoden sisällä
- Korjaustarve 1 … 4 vuoden sisällä
- Korjaustarve 0 … 1 vuoden sisällä
Suunnitelmaa tehtäessä ilmaantuneet korjaustarpeet asetetaan aikajanalle niin, että suunnitelman lukijalle selviää vuosittaiset korjaustarpeet ja niistä aiheutuvat kustannukset. Kustannuksien osalta on syytä huomioida, että ne perustuvat arvioon ja, että arvioon sisältyy aina epävarmuus. Tämä tarkoittaa että budjetoitaessa on varauduttava myös poikkeamiin kustannuksissa. PTS-suunnitelmaan on hyvä sisällyttää myös arviot siitä, että kuinka suurina investoinneista aiheutuvat kustannukset kohdistuvat asukkaille esim. yksikössä €/osake/kk.
Suunnitelman ylläpito
Suunnitelmallisen kunnossapidon mahdollistamiseksi tulee vuosittain päivittää olemassa olevaa suunnitelmaa, tämä voidaan tehdä esim. kuntokatselmuksen avulla. Kiinteistöjen osalta on huomioitava niiden yksilöllisyys siinä mielessä, että lähes aina tulee suunnitelmasta poikkeavia muutoksia. Kunnossapitosuunnitelman tehokkuutta lisää kattava kirjanpito takavuosien huoltotoimenpidoista ja erilaisten skenaarioiden varalle tehdyt suunnitelmat. Esimerkiksi putkirikkotilanteessa voidaan välttyä suuremmilta vahingoilta, mikäli taloyhtiössä on selkeä toimintasuunnitelma vahingon ilmetessä. Kyseinen toimintasuunnitelma voi sisältää mm. dokumentteja putkiston sulkujen sijainnista ja yhteystietoja alan ammattilaisiin.
Aiheeseen liittyvää
Kestävän kehityksen automatisoitu valaisinohjaus kerrostalon porraskäytävään
Motivalta opas lämpöpumppuinvestoinneista
Palonsuoja- ja kerrostaso-ovet
Esteetön rakentaminen on mahdollisuus
Taloyhtiön hallituksen rooli
Verkkorikolliset virittelevät ansoja – miten suojaudut niiltä
Luetuimmat
Uusimmat