Taloyhtiön tilinpäätös

Taloyhtiöiden tulee laatia tilinpäätös ja toimintakertomus kirjanpitolain ja asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaan. Taloyhtiön tilinpäätös sisältää tuloslaskelman, taseen, näiden liitetiedot. Tilinpäätöksen tulee antaa oikeat ja riittävät tiedot taloyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatii isännöitsijä hallituksen ohjeiden mukaisesti tai, jos isännöitsijää ei ole valittu, hallitus, ja se esitetään yhtiökokoukselle, joka päättää tilinpäätöksen hyväksymisestä. Taloyhtiön tilinpäätöstä laadittaessa on hyvä muistaa, että suurin osa tilinpäätöksen käyttäjistä, eli osakkaat, eivät ole tottuneita tilinpäätösten lukijoita ja siitä syystä selkeäkielisyyteen ja yksinkertaisuuteen tulisi panostaa.

Osakkaiden tehtävänä on myös päättää yhtiökokouksessa vastuuvapauden myöntämisestä hallitukselle sekä isännöitsijälle, ja tätä päätöksentekoa varten on hyvin tärkeää, että osakkaat ymmärtävät miten yhtiön taloutta on tilikauden aikana hoidettu.

Taloyhtiön talousraportointi perustuu kirjanpitosääntöihin, ja suurin osa taloyhtiöistä noudattaa kiinteistön tuloslaskelmakaavaa. Tämä tarkoittaa, että yhtiön tulot, kuten vastikkeet, vuokrat ja muut käyttökorvaukset, merkitään kiinteistön tuottoina.

Näiden jälkeen laskelmassa näkyvät mahdolliset luottotappiot ja muut oikaisut. Sen jälkeen listataan taloyhtiön hoitokulut, kuten henkilöstö-, huolto-, siivous- ja lämmityskulut. Kun hoitokulut on vähennetty tuloista, saadaan ensimmäinen tärkeä summa, käyttökate (tai hoitokate), joka kertoo, kuinka paljon yhtiölle jää rahaa ennen suurempia investointeja ja lainanhoitokuluja.

Seuraavaksi tuloslaskelmassa näkyvät poistot ja arvonalentumiset (esimerkiksi rakennusten kulumisen laskennallinen vähennys), rahoitustuotot ja -kulut (esimerkiksi lainojen korkomenot), mahdolliset satunnaiset erät ja tilinpäätöksen verot. Lopulta saadaan selville, onko tilikauden lopputulos voitollinen (ylijäämä) vai tappiollinen (alijäämä).

Taloyhtiön toinen keskeinen talousasiakirja on tase, joka kertoo yhtiön varallisuuden ja velat tilinpäätöshetkellä. Taseessa on kaksi puolta:

Vastaavaa (varat):

• Kiinteistöt, maa-alueet ja muu taloyhtiön omistama omaisuus.
• Rahavarat, kuten pankkitilit ja kassavarat.
• Vastikesaamiset ja muut saatavat.

Vastattavaa (rahoitus):

• Oma pääoma, joka koostuu esimerkiksi osakepääomasta, rakennusrahastosta ja kertyneistä voitoista.
• Vieras pääoma, joka sisältää esimerkiksi taloyhtiön ottamat lainat ja muut velat.

Lisäksi taloyhtiön tilinpäätökseen sisältyy liitetietoja, joissa kerrotaan muun muassa yhtiön antamista panttauksista, velkojen vakuuksista ja mahdollisista vastuista. Jos yhtiöllä on ulkomaanrahan määräisiä varoja, ilmoitetaan myös, millä tavalla ne on muutettu euroiksi.

Näiden tietojen perusteella osakkaat voivat seurata taloyhtiön taloudellista tilannetta ja varmistaa, että yhtiön varoja hallinnoidaan vastuullisesti.

Taloyhtiön osakkaana kannattaa seurata erityisesti seuraavia taloudellisia lukuja, koska ne vaikuttavat suoraan vastikkeisiin, remonttien suunnitteluun ja yhtiön talouden kestävyyteen.

1. Vastiketulot ja hoitokulut

Mistä ne kertovat?

• Vastiketulot (hoito- ja pääomavastikkeet) ovat yhtiön keskeisin tulonlähde.
• Hoitokulut sisältävät kaikki juoksevat menot, kuten lämmityksen, huollon, vakuutukset ja kiinteistöveron.

Miten ne vaikuttavat osakkaisiin?

• Jos hoitokulut ovat suuremmat kuin vastiketulot, yhtiö voi joutua nostamaan vastikkeita tai ottamaan lainaa.
• Korkeat hoitokulut voivat tarkoittaa, että kiinteistönhoidon kustannuksia pitäisi tarkastella kriittisesti.

2. Käyttökate (hoitokate)

Mistä se kertoo?

• Käyttökate = tulot – hoitokulut
• Käyttökate osoittaa, kuinka paljon yhtiölle jää rahaa päivittäisten kulujen jälkeen.

Miten se vaikuttaa osakkaisiin?

• Positiivinen käyttökate tarkoittaa, että yhtiö selviää kuluistaan ilman lisärahoitusta.
• Negatiivinen käyttökate voi tarkoittaa vastikkeiden korotuksia tai lainanottoa.

3. Taloyhtiön lainat ja lainanhoitokulut

Mistä ne kertovat?

• Taloyhtiön velkamäärä ja sen hoitokulut näkyvät taseessa ja tuloslaskelmassa.
• Lainanhoitokulut sisältävät lyhennykset ja korot.

Miten ne vaikuttavat osakkaisiin?

• Suuri velkamäärä voi tarkoittaa, että yhtiöllä on paljon remontteja tai hankintoja tehtynä.
• Korkeat lainanhoitokulut voivat nostaa pääomavastikkeita.
• Uuden osakkaan kannattaa tarkistaa yhtiölainojen määrä ennen asunnon ostamista.

4. Korjausvastike ja korjausvelka

Mistä ne kertovat?

• Korjausvastike on osakkaiden maksama rahasto yhtiön tulevia remontteja varten.
• Korjausvelka tarkoittaa, että tarvittavia remontteja on jäänyt tekemättä ja ne voivat aiheuttaa tulevia kustannuksia.

Miten ne vaikuttavat osakkaisiin?

• Jos korjausvastiketta ei kerätä, isoja remontteja voi tulla yllättäen ja vaatia lisämaksuja.
• Suuri korjausvelka voi tarkoittaa lähivuosina edessä olevia isoja remontteja ja vastikkeiden nousua.

5. Tase ja oma pääoma

Mistä ne kertovat?

• Taseen vastaavaa-puoli kertoo, mitä yhtiö omistaa (kiinteistöt, rahavarat, saatavat).
• Vastattavaa-puoli kertoo, miten omaisuus on rahoitettu (oma pääoma ja velat).
• Oma pääoma kertoo yhtiön taloudellisesta vakaudesta.

Miten se vaikuttaa osakkaisiin?

• Jos oma pääoma on positiivinen, yhtiöllä on taloudellista liikkumavaraa.
• Jos oma pääoma on negatiivinen, taloyhtiö voi joutua nostamaan vastikkeita tai ottamaan lainaa.

6. Liitetiedot ja vastuusitoumukset

Mistä ne kertovat?

• Pantatut kiinteistöt, vakuudet ja vastuusitoumukset voivat vaikuttaa yhtiön lainansaantiin ja taloudelliseen tilanteeseen.

Miten ne vaikuttavat osakkaisiin?

• Yllätykselliset vastuut voivat tarkoittaa lisäkuluja tulevaisuudessa.
• Jos yhtiöllä on paljon annettuja takauksia tai panttauksia, se voi lisätä taloudellisia riskejä.

Suurin osa taloyhtiöistä voi noudattaa kirjanpitolain ja -asetuksen säätämiä helpotuksia pienille kirjanpitovelvollisille, mutta tästä huolimatta taloyhtiöiden tulee aina laatia toimintakertomus. Toimintakertomuksessa tulee olla tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jotka yleensä annetaan erillisellä vastikerahoituslaskelmalla.

Mitä toimintakertomukseen kuuluu?

Yhtiövastikkeen käyttö:

• Taloyhtiön on kerrottava, mihin yhtiövastikkeet on käytetty. Tämä tehdään yleensä vastikerahoituslaskelman avulla.
• Vastikerahoituslaskelma on rahavirtalaskelma, joka näyttää, miten vastikkeet on käytetty ja kattaako yhtiön tulot sen menot.
• Se sisältää myös edellisen vuoden yli- tai alijäämän.
• Laskelman luvut tulee täsmätä tuloslaskelman ja taseen kanssa.
• Jos taloyhtiö perii vain yhtä vastiketta, erillistä laskelmaa ei tarvitse tehdä.

Lainat ja vakuudet:

• Jos yhtiöllä on harvinaisia pääomalainoja, toimintakertomuksessa tulee kertoa niiden ehdot ja mahdolliset maksamattomat korot.
• Lisäksi on ilmoitettava, onko taloyhtiön omaisuuteen kohdistettu rasitteita, kiinnityksiä tai annettu panttikirjoja lainojen vakuudeksi.
• Jos nämä tiedot eivät käy ilmi kirjanpidosta, niitä tulee seurata erillisessä luettelossa, joka voidaan liittää tilinpäätökseen.

Merkittävät tapahtumat tilikaudella ja sen jälkeen:

• Taloyhtiön perustiedot ja hallinnon kokoonpano.
• Kiinteistön ja rakennuksen hallintaperusteet (esim. omistaako yhtiö tontin vai onko se vuokrattu).
• Tiedot veden, sähkön ja muiden palveluiden kulutuksesta.
• Tehdyt ja suunnitellut remontit sekä niihin liittyvät laskelmat.
• Hallituksen jäsenet sekä tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja.
• Mahdolliset vahingot (esim. vesivahingot) ja oikeudenkäynnit.
• Samat tiedot on esitettävä myös tilikauden päättymisen jälkeiseltä ajalta.

Talousarvion toteutuminen:

• Taloyhtiön tulee kertoa, miten talousarviossa suunnitellut tulot ja menot ovat toteutuneet.

Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä kuuluu PTS-suunnitelman lisäksi myös toimintakertomukseen. Toimintakertomuksessa esitettävät tiedot ovat kuitenkin PTS-suunnitelmaa suppeammat. Toimintakertomuksessa ilmoitetaan tiedot vain toiminnoista, joilla on merkittäviä kustannusvaikutuksia, kuten tulevat suurehkot korjaus- ja uudistushankkeet. Toimintakertomuksessa on ilmoitettava myös hallituksen esitys mahdollista tilikauden voittoa koskeviksi toimenpiteiksi sekä esitys mahdollisesta muun vapaan oman pääoman jakamisesta. Jos yhtiön tilikausi tuotti tappiota, siirretään tämä automaattisesti tilille edellisten tilikausin voitto (tappio), eikä mainintaa toimintakertomukseen tarvita.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön toimintakertomuksessa on ilmoitettava yhtiössä tapahtuneiden rakenne- ja rahoitusjärjestelyiden pääasiallinen sisältö. Yhtiön rakennejärjestelyillä tarkoitetaan sulautumista, jakautumista tai yhtiön tulemista emoyhtiöksi. Rahoitusjärjestelyt koskevat osakeanteja sekä optio-oikeuksien myöntämistä, niihin perustuvia osakemerkintöjä sekä hallituksen valtuuksia antaa optio- tai muita erityisiä oikeuksia.

Toimintakertomuksessa tulee esittää olennaiset tiedot myös yhtiön hallussa olevista omista ja sen tytäryhtiöiden osakkeista, osakkeiden tuottamista äänimääristä sekä huoneistot, joiden hallintaan osakkeet oikeuttavat. Tiedot ilmoitetaan erikseen yhtiön hallussa olevista sekä panttina olevista osakkeista.

Joskus harvoin voi käydä niin, että yhtiön tase näyttää oman pääoman menetetyksi, eli oma pääoma on negatiivinen. Tällöin hallituksen on tehtävä laskelma, josta ilmenee yhtiön varojen riittävyys. Laskelmassa omaan pääomaan voidaan huomioida tiettyjä eriä, kuten pääomalaina, ja tämä laskelma tulee esittää toimintakertomuksessa. Jollei hallitus pysty näyttämään, että omaa pääomaa on riittävästi, on osakepääoman menetyksestä tehtävä viipymättä ilmoitus kaupparekisteriin.

Toimintakertomukseen olisi hyvä liittää myös erillinen hankerahoituslaskelma, jos yhtiö on tilikauden aikana teettänyt merkittäviä uudisrakennus-, uudistamis- tai korjaushankkeita. Laskelma pitää sisällään erittelyn hankkeen menoista ja tuloista sekä tarkastuslaskelman kirjanpitoon. Jos yhtiöllä on lainaa, on tilinpäätökseen hyvä liittää myös lainaosuuslaskelma, joka kertoo lainan pääoman sekä kuluvalle tilikaudelle kuuluvat lainaan liittyvät pääomavastiketuotot, lainaan liittyvät menot sekä lyhennyserät.

Kuten edellä huomattiin, taloyhtiön toimintakertomus on hyvin laaja ja se pitää sisällään sanallisen tiedon lisäksi myös useita erilaisia laskelmia. Toimintakertomuksen laatiminen voi näin olla työläs prosessi ja viedä kohtuuttomasti isännöitsijän aikaa. Silti se on tehtävä huolella ja tarkasti, sillä tähän osaan tilinpäätöstä osakkaat yleensä kiinnittävät eniten huomiota.