Taloyhtiön korjaushanke on investointi – riskit ovat hallittavissa

Huolellisesti suunniteltu, dokumentoitu ja laadukkaasti toteutettu korjaus nostavaa asunnon arvoa ja pienentää ylläpidon kuluja sekä riskejä – huonolla laadulla toteutettu ja dokumentoitu peruskorjaushanke puolestaan aiheuttaa lisäkorjauksia, oikeudellisia kiistoja ja kasvavia vastikkeita.

Kirjoitus perustuu yli 20-vuotta asuntoyhtiön hallituksen puheenjohtajan toimineen KeloTwin Oy:n perustajan, Juhani Turjan kokokemuksiin.

Mitä tarkemmin rakennuksen nykytila on tiedossa, sitä paremmin voidaan peruskorjaushankkeissa hallita riskejä sekä kustannuksia. Tästä näkökulmasta ajateltuna hankesuunnittelu on korjaushankkeelle kriittinen vaihe.

Oikein tehty hankesuunnittelu on myös hallitukselle tärkeä työkalu ja toimii yhtiökokouksen päätösten perustana, minkä tulisi perustua faktoihin, ei arvailuihin.

Useiden asiantuntijoiden, konsulttien ja urakoitsijoiden näkemysten kerääminen edellyttää useita katselmuksia / käyntejä rakennuksessa ja asunnoissa, mistä syntyy merkittäviä kustannuksia. Käyntien dokumentointi on usein hajanaista: muistinvaraista, muistiinpanoja, 2D-valokuvia, sähköposteja ja pdf-dokumentteja, joista selviää rajallinen määrä yksityiskohtia.

KeloTwin Oy:n kehittämä Totius-alusta muuttaa tämän pelin: 360°-kuvat tuovan rakennuksen nykytilan selkeäksi, läpinäkyväksi tilanteeksi, joka on kaikkien osapuolten käytettävissä omalta työpisteeltä. Konsultit, suunnittelijat ja urakoitsijat saavat faktoihin perustuvan pohjan, suunnitelmat täsmentyvät ja turhia käyntejä kohteessa sekä niistä koituvia kustannuksia voidaan vähentää jopa merkittävästi.

Kun tehtävä hankesuunnittelu perustuu kattavaan dokumentaatioon, ovat tehtävät päätökset perustellumpia, kustannusvaikutukset voidaan arvioida tarkemmin, aikataulujen suunnittelu on realistisempaa ja lopputulos laadukkaampi, kun tarvittavat toimenpiteet voidaan toteuttaa kerralla oikein.

Tarjouskilpailutuksen onnistuminen perustuu pitkälti tarjouspyyntöjen sisältöön. Kilpailutuksen lähtötietojen ja laatukriteerien perustuessa rakennuksen läpinäkyvyyteen, faktapohjaiseen dokumentaatioon ja laadukkaisiin suunnitelmiin – sitä realistisempia tarjoukset ovat.

Kun urakoitsija pääsee tutustumaan kohteen yksityiskohtiin tarjous / laskentavaiheessa etänä omalta työpisteeltään 360°-kuvien muodossa aikajanalla, arvion tekeminen muuttuu arvailusta faktoihin perustuvaksi.

Purkutöiden myötä usein paljastuu ennalta tuntemattomia rakenteita tai vaurioita, joilla voi olla merkittävä vaikutus kustannuksiin ja aikatauluihin. Tämä vähentää riskiä urakoitsijalle ja johtaa kilpailukykyisempiin, läpinäkyviin tarjouksiin Asunto-osakeyhtiölle

Totius-alustan aikajana mahdollistaa kohteen tarkastelun etänä työpisteeltä käsin – uudet havainnot voidaan dokumentoida välittömästi, ja kaikki osapuolet näkevät muutokset reaaliaikaisesti.

Tällä saavutetaan:

• Faktoihin perustuva tarjouslaskenta
• Vähemmän yllätyskustannuksia ja piilokuluja
• Selkeämpi vastuunjako eri osapuolten välillä

Hallituksen puheenjohtaja Ari Hilden totesi rakennusvaiheiden läpinäkyvyyden ja hankkeen seuraamisen omalta sohvalta käsin tuovan mielenrauhaa ja lisäävän luottamusta hankeen laadukkaaseen lopputulokseen.

Rakennuttajan tehtävä on varmistaa, että hanke toteutuu suunnitelmien mukaan sekä lakeja noudattaen. Perinteinen valvonta edellyttää useita työmaakäyntejä viikoittain eri alojen valvojilta, asiantuntijoilta sekä tarkastajilta – tämä vie aikaa ja kasvattaa projektin kustannuksia omalta osaltaan. Kovan hintakilpailun seurauksena valvontakäyntien määrää saatetaan jopa vähentää, mikä kasvattaa laadullista riskiä – koska halvin tarjous yleensä voittaa.

Totius-alustan avulla rakennusvaiheet on mahdollista dokumentoida aikajanalle 360°-kuvina, mikä mahdollistaa etävalvonnan ja jäljitettävän seurannan. Työmaalla käyntien tarve vähenee jopa 75 %, mutta laadunvalvonnan laatu kasvaa merkittävästi faktapohjaisten päätösten ja dokumentoinnin ansiosta. Totius-alustan avulla laadunvalvonta muuttuu jatkuvaksi faktapohjaisen tiedon ohjaamaksi prosessiksi, eikä satunnaisiksi silmäyksiksi työmaalla.

Maankäyttö- ja rakennuslaki jakaa vastuut selkeästi:

2 vuoden takuu: Pääurakoitsija vastaa rakennustöiden virheistä tai puutteellisista materiaaleista, jotka ilmenevät rakennuksen käytön aikana. Takuuajan kuluessa asukkaat voivat vaatia urakoitsijalta korjauksia, ja urakoitsijan on todistettava virheiden olemattomuus tai korjattava ne omalla kustannuksellaan.

8 vuoden takuu: Asuntoyhtiön on omalla kustannuksellaan todistettava rakennusyhtiön tekemät virheet, jotka voivat ilmetä pitkällä aikavälillä, kuten lämpövuodot, vesivuodot, ongelmat perustuksissa tai kantavissa rakenteissa.

Totius-alustan aikajanalle dokumentoidaan 360°-kuvina rakennusvaiheet tarkasti koko hankkeen ajan. Tämä tarjoaa faktapohjaisen todisteketjun ja mahdollisuuden aikamatkailla rakentamisen vaiheisiin. Totius-alustaa voidaan hyödyntää takuukorjauksissa, vastuuvaateissa ja ylläpidollisissa päätöksenteoissa vuosienkin päästä.

Erityisesti purkuvaiheessa paljastuvat rakenteet sekä yksityiskohdat jäävät helposti dokumentoimatta. Nämä vaiheet ovat myöhemmin ratkaisevia, jos kohteessa ilmenee virheitä, tai vastuukysymyksiä nousee esille. Kun rakennusvaiheet dokumentoidaan systemaattisesti 360°-kuvina aikajanalle, voidaan vuosienkin kuluttua osoittaa, mitä tehtiin, milloin ja miten ratkaisu toteutettiin. Tämä vahvistaa asuntoyhtiön oikeusturvaa merkittävästi.