• Etusivu
  • Osakas

Uusi asunto-osakeyhtiölaki voimaan 1.7.2010

Rakentajan toimitus
Julkaistu 26.01.2010Päivitetty 12.11.2015
20101_20061.jpg

Uusi asunto-osakeyhtiölaki selventää sekä yhtiön että osakkeenomistajan välistä kunnossapitovelvollisuutta että osakkeenomistajan määräämisoikeutta huoneistostaan.

Hallitus antoi pitkän v. 2004 alkaneen valmistelun jälkeen 27.3.2009 eduskunnalle hallituksen esityksen uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi (HE 24/2009). Lakiehdotus oli valmistelussa eri valiokunnissa. Sitä varten on myös kuultu lukuisia eri alojen asiantuntijoita. Laki tuli voimaan 1.7.2010.

Tiivistettynä lain pääkohdat

Uudistus toteutettiin lain kokonaisuudistuksena, jossa koko asunto-osakeyhtiölaki on kirjoitettu uudelleen. Uudessa laissa on pyritty harmonisoimaan lainsäädäntöä vastaamaan oikeuskehitystä, oikeuskäytäntöä, voimassa olevassa laissa havaittuja puutteita sekä jo aiemmin voimaantullutta osakeyhtiölakia.

Uudistuksessa selvennetään mm. päätöksentekoa yleisesti ja esim. hissien rakentamisessa, osakkeenomistajan määräämisoikeutta huoneistostaan sekä ongelmakohdiksi usein muodostunutta rajanvetoa yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuussa.

Laissa selvennetään osakkeenomistajan ja taloyhtiön vastuurajaa, osakkeenomistajien itsensä tekemiä muutostöitä ja kunnossapitoa sekä tätä koskevaa päätöksentekoa.

Uudessa laissa on myös korostettu osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta sekä sen huomioonottamisesta päätöksenteossa.

Laissa on selvennetty myös osakkeenomistajan ja yhtiön välistä oikeussuhdetta tarkistamalla yhtiön päätösten moittimista koskevia sääntelyä sekä osakkeenomistajien ja yhtiön vahingonkorvausvastuuta.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki (jäljempänä UAOYL) on jaettu kahdeksaan eri asiakokonaisuutta koskevaan osaan:
Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike (I osa),
Kunnossapito ja muutostyöt (II osa),
Hallinto, tilinpäätös ja varojen jakaminen (III osa),
Perustaminen ja rahoitus (IV osa),
Osakepääoman alentaminen ja omat osakkeet (V osa),
Yhtiörakenteen muuttaminen ja purkaminen (VI osa),
Seuraamukset ja oikeus-suoja (VII osa)
Erinäiset säännökset (VIII osa).

Jäljempänä käsitellään eräitä merkityksellisimpiä muutoksia yleisesti. Näillä sivuilla tulemme lähiviikkoina käymään läpi vielä tarkemmin UAOYL:n muutokset ja niiden vaikutukset taloyhtiöiden toimintaan.

Kunnossapitovastuusta (UAOYL 4 luku)

Taloyhtiön ja osakkeenomistajien kunnossapitovastuuta on UAOYL 4 luvun 2 ja 3 §:issä täsmennetty. Taloyhtiön vastuulla on kunnossapito siltä osin, kuin se ei kuulu osakkeenomistajille. Taloyhtiön kunnossapitovastuu käsittää siten osakehuoneiston rakenteet ja eristeet. Lisäksi yhtiö vastaa perusjärjestelmistä, joita ovat mm. lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät.

Osakkeenomistajan puolestaan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Lain 4:3 §:ään on erityisesti kirjattu osakkeenomistajan huolellisuusvelvoite. Sen mukaan osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyö siten, että yhtiön kunnossapitovastuulla olevat osat eivät vaurioidu.

Yleisperiaatteen mukaisesti osakkeenomistaja on vastuussa vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa olevista, lähtökohtaisesti hänen omistamansa huoneiston käytön perusteella kuluvista tai merkittäviltä osin hänen henkilökohtaisten mieltymystensä mukaisesti tehdyistä rakenteista, pinnoista ja laitteista.

Hallitus ja kunnossapitotyö

Lain 4 luvun 7 §:n mukaan on osakkeenomistajalla velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asemaan.

Jotta yhtiön hallitus tai toinen osakkeenomistaja voisi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa tai aiheutuuko siitä vahinkoa tai muuta haittaa, tulee ilmoituksesta käydä ilmi kunnossapitotyön laatu ja sen tekninen toteutustapa.

Ilmoitusvelvollisuus ei koske pientä pintaremonttia, esim. tapetoinnin uusimista. Ilmoitusvelvollisuuskynnys on kuitenkin syytä pitää matalana.

Lain 4 luvun 8 §:ssä on säädetty osakkeenomistajalle erityinen ilmoitusvelvollisuus sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu taloyhtiölle. Ilmoitus on tehtävä taloyhtiölle (hallitus tai isännöitsijä) viivytyksettä.

Korjaussuunnitelma

Taloyhtiön hallitukselle on laissa asetettu velvollisuus laatia taloyhtiölle pitkäaikaisempi korjaussuunnitelma. Lain 6 luvun 3 §:n mukaan on taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Edellytyksenä selvitykselle on kuitenkin, että korjaustarve vaikuttaa huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Uudistuksen tarkoituksena on antaa osakkeenomistajille mahdollisuus varautua korjaustyön taloudellisiin ja muihin vaikutuksiin.

Vahingonkorvausvastuusta

Vahingonkorvausvastuusta on säädetty kattavasti lain 24 luvussa. Luku koskee yhtiön ja sen johtoon kuuluvien sekä osakkeenomistajien laissa tai yhtiöjärjestyksessä säädeltyyn oikeuksiin ja velvollisuuksiin perustuvaa vahingonkorvausvastuuta.

Muuta

Tässä ei ole vielä käyty läpi kuin muutamia uudistuksen pääkohtia. Lakimuutos on laaja ja monessa kohdassa myös periaatteellinen. Laki sisältää kaikki asunto-osakeyhtiötä koskevat säännökset.

Markku Asmala
asianajaja, Pori
Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy
www.ahslaki.fi

Osakas
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20132_33862.jpg
Taloyhtiön osakas - muista kyselyoikeutesi yhtiökokouksessa!
Taloyhtiön yhtiökokouksessa osakkaalla on ainutlaatuinen kyselyoikeus. Oikeus on vain vuoden tärkeimmissä kokouksissa eli yhtiökokouksissa, joista suurin osa pidetään keväällä. Silloin hallitus ja isännöitsijä ovat velvollisia vastaamaan osakkaiden esittämiin kysymyksiin ja antamaan asioista tarkempia tietoja. Yhtiökokousten välillä hallitus voi itsenäisesti harkita, mistä asioista se haluaa tiedottaa ja mistä ei.Katso lisätietoa yhtiökokouksestaTaloyhtiössä tieto kulkee helposti epämääräisinä huhupuheina porraskäytäväkeskusteluissa. Vain yhtiökokouksessa osakas voi saada tietoa siitä, miten asiat oikeasti ovat. Osakkaan kannattaa perehtyä yhtiökokousasiakirjoihin huolella jo ennen kokousta ja kysyä rohkeasti häntä askarruttavista asioista niiden käsittelyn yhteydessä. Yhtiökokouksella on toki oikeus rajata osakkaan kyselyä siten, että vain asiaankuuluviin kysymyksiin vastataan.Oma koti, asunto, on osakkaan elämän kallein sijoitus. Vain osallistumalla taloyhtiön vuosikokoukseen osakas saa tietää, mitä taloyhtiössä tapahtuu. Samalla osakas voi vaikuttaa siihen, mitä talolle tehdään ja millaista asuminen omassa taloyhtiössä on. Yhtiökokous tekee taloyhtiön kannalta tärkeimmät päätökset kuten valitsee hallituksen, päättää yhtiövastikkeen ja esimerkiksi vesimaksujen määrästä. Osakkaan kannattaa siis avata suunsa.Mikäli osakas ei itse ehdi kokoukseen, on hänellä lain mukaan oikeus käyttää asiamiestä esim. luotettavaa naapuria kokouksessa. Suositeltavin tapa on antaa kirjallinen valtakirja.
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Jäsenen esteellisyys
Uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 4 §:n nojalla hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskeehallituksen jäsenen ja isännöitsijän sekä yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustoimea;sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien ao. huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta;hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan taisopimusta tai muuta oikeustoimea yhtiön ja kolmannen välillä mikäli hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä olisi odotettavissa siitä olennaista etua, joka voisi olla ristiriidassa taloyhtiön edun kanssaUuden asunto-osakeyhtiölain 1-luvun 10 §:n nojalla ei hallituksen jäsen tai isännöitsijä ole oikeutettu ryhtymään sellaiseen toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai muiden osakkeenomistajien kustanuksella.
20227_79100.jpg
Kolme syytä välitilinpäätökselle
Tilinpäätös vuosittain on monelle asunto-osakkeen omistajalle tuttu, mutta mikä on välitilinpäätös. Se tehdään vain tarvittaessa ja tarve on melko harvoin. Seuraavassa käymme läpi niitä kohtia, joissa välitilinpäätöstä kuitenkin tarvitaan.
20217_71691.jpg
Mitä kohuttu ilmastopaketti tarkoittaa rakennusalalle?
EU:n ilmastopaketti on vaikutuksiltaan vielä monelta osin epäselvä. Otimme selvää, mitä se voi tuoda tullessaan rakennusteollisuudelle.
Rafi_kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Hallinnan luovutus, vanha
Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta ja osakekirja sekä muut asunnon omistus- ja hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohta. Jollei muuta osapuolten välillä ole sovittu, asiakirjat luovutetaan asunnon hallinnan luovutuksen yhteydessä. Ellei muuta ole sovittu, myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on suoritettuAsunnosta aiheutuvista kustannuksista, kuten esim. vastikkeista, hoito-, ylläpito tai parannuskustannuksista sekä asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista vastaa myyjä siihen saakka, kunnes luovutus on tapahtunut. Mikäli luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vastaa ostaja edellä mainituista kuluista siitä lukien, jolloin luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.Vaaranvastuu säilyy myyjällä pääsääntöisesti siihen saakka, jolloin hallinnan luovutus ostajalle tapahtuu. Mikäli hallinnanluovutus tapahtuu myöhemmin kuin on sovittu ostajasta johtuvasta syystä, siirtyy vaaranvastuu ostajalle siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Ostaja on velvollinen suorittamaan kauppahinnan, mikäli hänellä on vaaranvastuu ja esim. asunto tuhoutuu tai vahingoittuu eikä voida katsoa, että vahinko olisi tapahtunut myyjästä johtuvasta syystä.
20098_18375.jpg
Kestävä tiilijulkisivu elementtijulkisivun tilalle
Korjausprosessi vaihe vaiheeltaUuden muuratun julkisivun tekeminen alkaa liittyvien rakenteiden kartoituksella sekä perustusten tutkimisella. Vanhan rakenteen huonon kunnon vuoksi ulkokuori useimmiten poistetaan ja samoin tehdään vanhoille lämmöneristeille, jotka ovat saattaneet olla märkiä jo pitkiäkin aikoja. Riittämätön eristetilan tuuletus ja tiivis ulkokuori ovat estäneet eristetilaan joutuneen veden poistumista. Samalla rakenteeseen on saattanut kehittyä myös erilaista home- ja itiö kasvustoa.Uuden muurattavan tiilijulkisivun hyvä ominaisuus on sen tuulettuvuus. Riittävä (n. 30-45 mm) ilmarako mahdollistaa rakenteen eristetilan kuivana pysymisen kaikissa olosuhteissa. Kun eristeet eivät ole suoraan kiinni julkisivumateriaalissa, ei suoraa tuulen paineen aiheuttamaa veden eristeisiin joutumista myöskään tapahdu. Kun julkisivun pintamateriaali tuulettuu sekä ulko- että taustapuolelta, on myös sen kuivuminen sateen jälkeen nopeampaa kuin tuulettumattomissa rakenteissa.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton