Viikon kysymys: Isännöitsijä laiminlyö suurimman osan velvollisuuksista

Tässä karkeimmat esimerkit:

1. Eräässä huoneistossa todettiin kylpyhuoneen kosteusvaurio alkuvuodesta 2011. Isännöitsijä lupasi hoitaa urakkakilpailutuksen ja remontin valvonnan. - Isännöitsijä ei kilpailuttanut remonttia vaan valitsi ilmeisesti jonkun tutun urakoitsijan. - Isännöitsijän valvonta rajoittui yhteen käyntikertaan paikan päällä. - Urakoitsija tuplalaskutti yhtiötä, mutta isännöitsijä ei tarkistanut laskuja vaan kehotti osakkaita maksamaan osuutensa. Tuplalaskutuksen huomasivat osakkaat itse pyytäessään saada nähdä laskut. - Urakan alkuperäinen kustannusarvio oli 3700€, mutta lopullinen summa n. 13000€ (kylpyhuoneen koko 10m2). Isännöitsijä ei keskeyttänyt urakkaa, vaikka hallitus ei antanut lupaa jatkaa remonttia epäselvien kustannusten nousujen takia. - Taloyhtiö oli juuri täyttänyt 10-v. Taloyhtiön hallitus pyysi isännöitsijää useaan kertaan olemaan yhteydessä rakentajaan - isännöitsijä ei pyyntöä noudattanut.

2. Taloyhtiössä on ollut tapana tasata huoneistokohtaiset vesimaksut kerran vuodessa. Isännöitsijä ei tehnyt sitä kahteen vuoteen. Loppujen lopuksi häneltä tuli joko lasku, jossa oli ainoastaan lisäämaksettava loppusumma, tai suoraan palautus liikaa maksetuista tilille. Kukaan ei saanut mitään isännöitsijältä laskelmaa, josta olisi voinut todentaa summat oikeiksi.

3. Eräässä huoneistossa on vakituisen asukkaan lisäksi muut asukkaat vaihtuneet viimeisen vuoden aikana. Kukaan taloyhtiön osakkaista ei tiedä, kuka oikeasti on kirjoilla ko. huoneistossa. Isännöitsijä ei ole pyynnöistä huolimatta toimittanut asukasrekisteriä.

4. Isännöitsijätoimisto on avannut taloyhtiölle omat nettisivut, jonne se sopimuksen ja puheidensa mukaan tallentaa taloyhtiön dokumentaation. Sivut ovat lähes tyhjät: mm. viimeinen yhtiökokouspöytäkirja on tallennettu v. 2009.

Tässä siis tärkeimmät laiminlyönnit. Kun taloyhtiö viimeisessä yhtiökokouksessaan pyysi isännöitsijätoimistolta (taas kerran) selvityksiä mm. em. asioihin, se ei ole niitä antanut. Sen sijaan yrityksen toimitusjohtaja irtisanoi sähköpostitse taloyhtiömme sopimuksen, mikä tarkoittaa sitä, että meillä on minimaaliset mahdollisuudet saada mm. remontissa tuplalaskutettuja kuluja takaisin.

Miten voimme toimia tässä asiassa? Oikeuteen emme haluaisi lähteä, mutta emme myöskään antaa helpolla periksi isännöitsijätoimiston selkeälle epärehellisyydelle.

Kiitos vastauksesta etukäteen.

Kysymys: Voiko tässä tapauksessa oikeudenmukaisuus -perusteella jakaa muuten, kuin tasan osakkeiden suhteessa? Voiko A-talon ja B-talon kustannukset eriyttää ja periä A-talon sekä B-talon osalta niin, että kumpikin talo vastaa oman talon lämmönvaihtajien uusinnasta? Jos kustannukset voidaan jakaa talojen kesken, mitä päätöksiä taloyhtiössä vaaditaan?

Heinäkuussa 2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi. Isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.

Kysymyksessä on mainittu esimerkkejä siitä, miten isännöitsijä on hoitanut tehtäviään. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole yksityiskohtaisesti säännelty, miten isännöitsijän tulisi tehtäviään hoitaa, mutta lähtökohtana on, että isännöitsijän on toimittava huolellisesti ja edistettävä yhtiön etua. Isännöitsijän tehtävistä ja niiden hoitamistavasta on mahdollisesti sovittu tarkemmin taloyhtiön ja isännöitsijän välisessä sopimuksessa.

Kysyjän kertoman mukaan isännöitsijä on irtisanonut hänen ja taloyhtiön välisen isännöintisopimuksen. Isännöitsijällä on isännöintitehtävien päättyessä velvollisuus palauttaa kaikki hallussaan oleva taloyhtiön materiaali takaisin yhtiölle. Mikäli isännöitsijä ei ole palauttanut asiakirjoja, yhtiön pitäisi esittää isännöitsijälle vaatimus yhtiön asiakirjojen palauttamisesta. Kun asiakirjat on saatu isännöitsijältä yhtiön haltuun, epäselvät laskutus- ym. asiat tulisi selvittää. Niin kauan kuin on epäselvää, onko isännöitsijän toimista aiheutunut taloyhtiölle vahinkoa, suosittelen, ettei isännöitsijälle myönnetä yhtiökokouksessa vastuuvapautta.

Tiedossa olevista isännöitsijän virheistä ja laiminlyönneistä tulisi kirjallisesti reklamoida isännöitsijää mahdollisimman pian. Näistä virheistä tai laiminlyönneistä aiheutuneista vahingoista on mahdollista vaatia vahingonkorvausta isännöitsijältä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Mikäli isännöitsijä kiistää vastuunsa tai ei vain suostu korvaamaan vahinkoa, suosittelen, että viimeistään siinä vaiheessa yhtiö ottaisi itselleen asiantuntijan avustamaan asian selvittämisessä.

Jos on selvää, että remonttia tehnyt urakoitsija on laskuttanut tekemistään töistä yhtiötä kaksi kertaa, yhtiön tulisi mahdollisimman pian reklamoida virheestä urakoitsijaa ja vaatia virheellisesti maksettua osuutta takaisin taloyhtiölle.

Tomi Eloluoto
varatuomari
Asianajotoimisto Laaksonen Perho Salonen Heinonen Oy