• Etusivu
  • Isännöitsijä

Viikon kysymys: Taloyhtiön kustannusten jako tasan osakkaiden kesken

Rakentajan toimitusKaupallinen yhteistyö Jurinet Oy
Julkaistu 03.06.2013Päivitetty 16.06.2022
20225_78416.jpg

Voidaanko asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa päättää taloyhtiölle teetettävän kuntoarvion ja PTS-suunnitelman kustannusten jakamisesta tasan yhtiöön kuuluvien asuntojen kesken, vaikka normaalisti yhtiön kustannukset katetaan neliöperusteisella yhtiövastikkeella, vai asettaako tämä pienten asuntojen osakkaat eriarvoiseen asemaan?

Voiko taloyhtiö ylipäätään kattaa taloyhtiön kustannuksia niin, että jokainen asunto maksaa saman summan (neliöistä riippumatta), kun jokaiselle asunnolle tulee yhtäläinen käyttöoikeus uudistuksiin/hankittaviin tavaroihin?

Tarkoituksena siis olisi se, että neliöperusteisella yhtiövastikkeella katetaan taloyhtiön juoksevia kuluja, joissa kulut riippuvat asunnon koosta, esim. sähkö, vesi, tonttivuokra jne., ja koska esim. piha-alueeseen on jokaisella asunnolla yhtäläinen käyttöoikeus, niin pihalle tehtävät parannukset (vaikkapa pihakiveys) / laitehankinnat pihan ylläpitämiseksi (vaikka ruohonleikkuri tai trimmeri) maksettaisiin tasajakoperusteisesti.

Jos näin voidaan menetellä, pitääkö tästä erikseen säätää yhtiöjärjestyksessä, vai voiko yhtiökokouksen päätöksellä päättää varojen keräämisestä tasaosuuksin tiettyjä toimenpiteitä varten?

Asunto-osakeyhtiölain 6. luvun 32 §:ssä sanotaan:
Yhtiökokous voi päättää 27 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä kunnossapidosta ja uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin ja kunnossapidosta tai uudistuksesta kullekin osakehuoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret.

Tarkoitetaanko tällä vain ja ainoastaan uudistuksia, jotka kohdistuvat huoneistojen sisätiloihin, eli ei esim. taloyhtiön hallinnoimiin osiin rakennuksesta, vai voidaanko tätä soveltaa myös ym. kysymykseen?

Vastaus:

Yhtiökokouksen tulee noudattaa päätöksenteossa asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiöjärjestystä. Merkitystä voi olla myös sillä, mistä kustannuksista on kyse, eli onko kyse hissiremontista vai putkiremontista.

Jos aiemmin kaikki kustannukset on katettu neliöperusteella, tulee poikkeavasta kustannusten jakoperusteesta sopia asunto-osakeyhtiölain mukaisesti siten, ettei pienten asuntojen osakkeenomistajat joudu eriarvoiseen asemaan. Kyse on osakkeiden yhdenvertaisuudesta.

Vähintäänkin normaalista poikkeava vastuunjako edellyttää niiden osakkeidenomistajien suostumusta, jota menettely koskee. Lain mukaanhan yhtiökokous ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan.

Lain mukaan kaikki osakkeet siis tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Toinen kysymyksesi liittyy määräenemmistöpäätökseen. Lain sanamuodon mukaan kyseessä on toimenpide, jonka tulee "kohdistua osakehuoneistoihin". Kyse on siitä, voidaanko "pihakiveys, laitehankinnat pihan ylläpitämiseksi", kuten "ruohonleikkuri tai trimmeri" maksattaa osakkailla tasajakoperusteella määräenemmistöpäätöksellä?

Asunto-osakeyhtiölaki ei anna suoraa vastausta kysymykseen. Asiaa voi lähestyä eri perspektiiveistä, mutta oma näkemykseni on, ettei esimerkiksi trimmerin hankinta riko osakkaiden tasapuolista kohtelua, vaikka sen hankintakustannus jaettaisiin tasan kaikkien osakkeenomistajien kesken. Joka tapauksessa kyse on marginaalisesta kustannuksesta osakkaille riippuen toki taloyhtiön koosta ja trimmerin hankintahinnasta ja miten tahansa asia päätetäänkin, tulee se tehdä sovussa kaikkien osakkaiden mielipide huomioiden.

Pihakivetyksen osalta kyse taas voisi olla eri asiasta. Se on luonteeltaan sellaista yhteisten alueiden korjausta, joka katetaan yhtiövastikkeilla yhtiövastikkeen maksuperusteiden mukaisesti. Toisenlainen tulkinta voisi loukata osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta.

Joka tapauksessa yhtiön tulisi olla päätöksenteossa johdinmukainen ja noudattaa valittua linjaa, eli jos kaikki muut kustannukset jaetaan vastikeperusteella, ei ole perusteltua pelkästään trimmerin kustannuksia jakaa toisin: myös se tulisi kustantaa vastikeperusteisesti.

Meidän taloyhtiössämme kaikki trimmerit, ruohonleikkurit ja pihakivetykset on maksettu yhtiön varoilla, joita katetaan yhtiövastikkeista normaalin käytännön mukaisesti. Emme ole halunneet lähteä muuttamaan tätä tai pirstaloimaan jokaista hankintaa erikseen. Se teettää turhaa työtä isännöitsijälle ja siitä puolestaan aiheutuu vaan lisäkuluja kaikille osakkaille.

Huomio

Huomio

"Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä, vastauksen laatija ei ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590."

20227_79035.jpg

Kysymykseen vastasi:

MARKUS TALVIO
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölakimies
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto

Markus on erikoistunut asuntokauppaan-, rakentamiseen-,
ja kiinteistönvälitykseen- sekä asunto-osakeyhtiö- ja
kiinteistöoikeuteen liittyviin riita-asioihin.
Talvio on arvostettu ja kokenut kouluttaja. Markus on luennoinut
vuosia myös Rakentaja.fi ja Omataloyhtiö.fi seminaareissa ja
messuilla.

Jurinet Oy on perustettu vuonna 2011 Tampereella
15 asianajotoimiston yhteenliittymäksi. Vuodesta 2015 lähtien
Jurinet on ollut valtakunnallinen itsenäinen toimisto.
Ota tästä yhteyttä Markukseen.

20225_78036.jpg

Kysy niin vastaamme -palvelu

Palstalla voit esittää taloyhtiöön liittyviä lakikysymyksiä, joihin JuriNetin lakimiehet vastaavat. Voit myös lukea jo esitettyjä kysymyksiä ja vastauksia. Kysymyksiin vastataan pääsääntöisesti viikon kuluessa. Kysy lakikysymys >>

Henkilökohtaisia neuvoja lakiasioissa saat jättämällä yhteydenottopyynnön >>

Tai tilaa maksuton esite: "Suhteet solmussa taloyhtiössä" >>

Info

Info

Tilaa uutiskirje - pysyt asioiden tasalla

Oletko vuokralainen, osakkeenomistaja tai isännöitsijä? Kiinnostavatko taloyhtiön asiat ja miten taloyhtiöitä tulisi hoitaa? Tilaa nyt viikottain ilmestyvä Omataloyhtiö-uutiskirje ja pysyt ajan tasalla siitä, mitä taloyhtiörintamalla tapahtuu.

Jurinet Oy
Isännöitsijä
viikon kysymys
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20236_82003.jpg
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Voiko hallitus ja isännöitsijä määrätä taloyhtiön kaikkien asuntojen pesuhuoneisiin remontin sillä perusteella, että yhdessä asunnossa on jouduttu tekemään kosteusvaurion vuoksi remontti?Kerrostalo on rakennettu vuonna 1981 eikä ole kysymys esim. putkiremontin yhteydessä tehtävästä pesuhuoneiden saneerauksesta. Taloyhtiössä on tehty kosteuskartoitus, jonka mukaan esim. minun pesuhuoneessani ei havaittu kosteusongelmia. Mielestäni kyseinen remontointi on kylpyhuoneiden tasonparannusremontti ja sellaiseen remonttiin tuskin voi osakkaita pakottaa?
Kerrostalo alhaalta kuvattuna
Epämiellyttävä haju porraskäytävässä - mitä tehdä?
Asun kerrostalossa, jossa kaksi asuntoa/kerros. Naapurillani on viisi kissaa. Nyt jo parin kuukauden ajan on porraskäytävässä leijunut yököttävä kissan pissan haju. Toki ennenkin on ollut muutaman päivän hajuongelmia. Naapurilla on tapana säilyttää kissanpissan vaihtopusseja ulko-ovensa lähellä ja viedä sitten pois, kun on asiaa ulos. Olen laittanut asukkaalle pari kohteliasta kehotusta tehdä ongelmalle jotain. Hän ei vastaa myöskään ovikellon soittoon. Haju tunkeutuu jo oman asuntoni eteiseen, kun kuumuuden takia on pidettävä ikkunat raollaan ja parvekkeen ovi auki. Isännöitsijälle olen myös kertonut ongelmasta, ottaa yhteyttä, kunhan ehtii, oli isännöitsijän vastaus. Ystävät ja yläkerran naapurit yökkäilevät kanssani.Keneen otan yhteyttä, jotta hajuhaitasta pääsee eroon?
Katu, jossa on taloja rivissä
Avainten jakaminen?
Taloyhtiössämme uusittiin "pääovet" ja asuntoon liittyvän varaston ovet. Asennettiin kaksi lukkoa ja jaettiin kolme avainta/lukko eli 6 avainta asuntoa kohti. Asuntoja on kahden kokoisia. Nyt eräs asukas vaatii, että avaimia pitäisi jakaa taloyhtiön piikkiin asuntoneliöiden mukaan vedoten yhdenvertaisuuteen. Onko jossain määritelty jakoperusteita esim. asunnon koko/neliöt, asukkaiden määrä jne.?
20222_76729.jpg
Voimmeko vaatia kuljetusta yhtiökokous­paikalle?
Taloyhtiöön on tulossa putkiremontti. Yhtiökokouspaikaksi on valittu paikka, johon ei pääse linja-autolla kuin n. kilometrin päähän. Osakkaat ovat pääasiassa ikäihmisiä ja kokouksessa on tarkoitus esitellä alustavia tutkimustuloksia kiinteistön kunnosta ja muuta asiaan liittyvää.Kävelymatkan päässä on paikka missä kokoukset on tähän asti pidetty. Koroonaan vedoten kokousta ei voi siellä pitää, vedotaan turvaväleihin. Auditoriossa on 144 paikkaa ja kokousosallistujia normaalisti vain 30–60. Voimmeko me vaatia kuljetusta vaikeaan kokouspaikkaan? Kokous on erittäin tärkeä remontti-infon takia.
20236_82145.jpg
Mitä tarkoittaa "taloyhtiön perustaso"?
Mikä on uuden asunto-osakeyhtiölain määrittämä perustaso kylpyhuoneen remontoinnin osalta vuonna 1977 rakennetuissa taloissa? Kylpyhuoneissa on ollut alun perin vesieristeenä muovimatto ja tapetit. Myöhemmin yhtä lukuunottamatta kaikki kylpyhuoneet on remontoitu siveltävällä vesieristeellä ja laatoilla. Tämä on tapahtunut vähitellen taloyhtiön toimesta, mutta yhtiö on laittanut osakkaat maksamaan laatat kokonaan vedoten siihen, että maksavat vain uuden muovimaton ja -tapetit.Eikö tässä tapauksessa perustaso ole tuo laattaratkaisu, jolloin yhtiön tulisi maksaa laattakustannus? Onko laki ja sen tulkinta muuttunut tältä osin uuden asunto-osakeyhtiölain myötä vuonna 2010?
20223_77505.jpg
Voiko yhtä osakasta uhata talo­yhtiön ilman­vaihdon mittauksen laskulla?
Voiko taloyhtiön isännöitsijä uhata yksittäisiä osakkeenomistajia koko taloyhtiön ilmanvaihdon uudelleenmittauksesta ja säätämisestä aiheutuvalla laskulla?Laskutus perustuu väitteeseen, että kahdessa asunnossa olisi ilmanpoistoventtiilejä väännetty asukkaiden toimesta. Taloyhtiössä on yli 100 asuntoa ja on asuntoja, joissa mittauspöytäkirjojen mukaan ei ole päästy käymään ollenkaan eli lukemia ei ole, mm. samassa linjassa. Kyseisissä asunnoissa saatiin huonot mittaustulokset, josta syyte siis asukkaille.Venttiilejä ei ole vieläkään laitettu siihen asentoon, että ilmanvaihto olisi toimiva, eikä muitakaan toimenpiteitä ole tehty asian korjaamiseksi. Huolto kävi yhdessä asunnossa, mutta asia jäi sikseen. Talossa koneellinen poistoilmanvaihto ja lämmöntalteenotto.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton