Viikon kysymys: Taloyhtiön kustannusten jako tasan osakkaiden kesken
Voidaanko asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa päättää taloyhtiölle teetettävän kuntoarvion ja PTS-suunnitelman kustannusten jakamisesta tasan yhtiöön kuuluvien asuntojen kesken, vaikka normaalisti yhtiön kustannukset katetaan neliöperusteisella yhtiövastikkeella, vai asettaako tämä pienten asuntojen osakkaat eriarvoiseen asemaan?
Voiko taloyhtiö ylipäätään kattaa taloyhtiön kustannuksia niin, että jokainen asunto maksaa saman summan (neliöistä riippumatta), kun jokaiselle asunnolle tulee yhtäläinen käyttöoikeus uudistuksiin/hankittaviin tavaroihin?
Tarkoituksena siis olisi se, että neliöperusteisella yhtiövastikkeella katetaan taloyhtiön juoksevia kuluja, joissa kulut riippuvat asunnon koosta, esim. sähkö, vesi, tonttivuokra jne., ja koska esim. piha-alueeseen on jokaisella asunnolla yhtäläinen käyttöoikeus, niin pihalle tehtävät parannukset (vaikkapa pihakiveys) / laitehankinnat pihan ylläpitämiseksi (vaikka ruohonleikkuri tai trimmeri) maksettaisiin tasajakoperusteisesti.
Jos näin voidaan menetellä, pitääkö tästä erikseen säätää yhtiöjärjestyksessä, vai voiko yhtiökokouksen päätöksellä päättää varojen keräämisestä tasaosuuksin tiettyjä toimenpiteitä varten?
Asunto-osakeyhtiölain 6. luvun 32 §:ssä sanotaan:
Yhtiökokous voi päättää 27 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä kunnossapidosta ja uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin ja kunnossapidosta tai uudistuksesta kullekin osakehuoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret.
Tarkoitetaanko tällä vain ja ainoastaan uudistuksia, jotka kohdistuvat huoneistojen sisätiloihin, eli ei esim. taloyhtiön hallinnoimiin osiin rakennuksesta, vai voidaanko tätä soveltaa myös ym. kysymykseen?
Vastaus:
Yhtiökokouksen tulee noudattaa päätöksenteossa asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiöjärjestystä. Merkitystä voi olla myös sillä, mistä kustannuksista on kyse, eli onko kyse hissiremontista vai putkiremontista.
Jos aiemmin kaikki kustannukset on katettu neliöperusteella, tulee poikkeavasta kustannusten jakoperusteesta sopia asunto-osakeyhtiölain mukaisesti siten, ettei pienten asuntojen osakkeenomistajat joudu eriarvoiseen asemaan. Kyse on osakkeiden yhdenvertaisuudesta.
Vähintäänkin normaalista poikkeava vastuunjako edellyttää niiden osakkeidenomistajien suostumusta, jota menettely koskee. Lain mukaanhan yhtiökokous ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan.
Lain mukaan kaikki osakkeet siis tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Toinen kysymyksesi liittyy määräenemmistöpäätökseen. Lain sanamuodon mukaan kyseessä on toimenpide, jonka tulee "kohdistua osakehuoneistoihin". Kyse on siitä, voidaanko "pihakiveys, laitehankinnat pihan ylläpitämiseksi", kuten "ruohonleikkuri tai trimmeri" maksattaa osakkailla tasajakoperusteella määräenemmistöpäätöksellä?
Asunto-osakeyhtiölaki ei anna suoraa vastausta kysymykseen. Asiaa voi lähestyä eri perspektiiveistä, mutta oma näkemykseni on, ettei esimerkiksi trimmerin hankinta riko osakkaiden tasapuolista kohtelua, vaikka sen hankintakustannus jaettaisiin tasan kaikkien osakkeenomistajien kesken. Joka tapauksessa kyse on marginaalisesta kustannuksesta osakkaille riippuen toki taloyhtiön koosta ja trimmerin hankintahinnasta ja miten tahansa asia päätetäänkin, tulee se tehdä sovussa kaikkien osakkaiden mielipide huomioiden.
Pihakivetyksen osalta kyse taas voisi olla eri asiasta. Se on luonteeltaan sellaista yhteisten alueiden korjausta, joka katetaan yhtiövastikkeilla yhtiövastikkeen maksuperusteiden mukaisesti. Toisenlainen tulkinta voisi loukata osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta.
Joka tapauksessa yhtiön tulisi olla päätöksenteossa johdinmukainen ja noudattaa valittua linjaa, eli jos kaikki muut kustannukset jaetaan vastikeperusteella, ei ole perusteltua pelkästään trimmerin kustannuksia jakaa toisin: myös se tulisi kustantaa vastikeperusteisesti.
Meidän taloyhtiössämme kaikki trimmerit, ruohonleikkurit ja pihakivetykset on maksettu yhtiön varoilla, joita katetaan yhtiövastikkeista normaalin käytännön mukaisesti. Emme ole halunneet lähteä muuttamaan tätä tai pirstaloimaan jokaista hankintaa erikseen. Se teettää turhaa työtä isännöitsijälle ja siitä puolestaan aiheutuu vaan lisäkuluja kaikille osakkaille.
Huomio
"Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä, vastauksen laatija ei ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590."
Kysymykseen vastasi:
MARKUS TALVIO
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölakimies
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto
Markus on erikoistunut asuntokauppaan-, rakentamiseen-,
ja kiinteistönvälitykseen- sekä asunto-osakeyhtiö- ja
kiinteistöoikeuteen liittyviin riita-asioihin.
Talvio on arvostettu ja kokenut kouluttaja. Markus on luennoinut
vuosia myös Rakentaja.fi ja Omataloyhtiö.fi seminaareissa ja
messuilla.
Jurinet Oy on perustettu vuonna 2011 Tampereella
15 asianajotoimiston yhteenliittymäksi. Vuodesta 2015 lähtien
Jurinet on ollut valtakunnallinen itsenäinen toimisto.
Ota tästä yhteyttä Markukseen.
Tarvitsetko lakimiestä avuksi kokoukseen?
Aiheeseen liittyvää
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Avainten jakaminen?
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
Luetuimmat
Uusimmat