Viikon kysymys: Vanhan rivitalon itse tehtyjen remonttien vastuu?
Kyseessä on vanha puurivitalo joka on rakennettu 1922. Vuonna 1958 on rakennukseen asennettu vesijohto ja runkoviemäri taloyhtiön toimesta. Rakennuksessa on vain yksi vesimittari. Vanhoista pöytäkirjoista vuodelta -58 löytyy tästä merkintä, ja sammalla on mainittu että osakkaille tullut myös omia kuluja (itse kustantaneet ja tehneet/teettäneet omat yhteydet sekä viemäriin että vesijohtoon), myöhemmin pöytäkirjasta löytyy kehotus yhdelle osakkaalle viemärin ja vesijohdon rakentamisesta koska ulkokäymälä otetaan pois käytöstä. Nyt kysyisinkin että onko taloyhtiö vastuussa näistä itse tehdyistä putkista ja viemäriosuuksista vahingon sattuessa? Yhtiöjärjestyksessä ei mainita vastuurajoista mitään (1922 vuodelta). Käytäntönä on ollut että jokainen on saanut kunnostaa asuntoaan parhaalla katsomalla tavalla mutta on myös vastuussa niistä itse.
Vastaus:
Yhtiön rakennusten ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja asunto-osakeyhtiön kesken asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Kysymyksestä ilmenee, että yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa vastuurajoista. On kuitenkin mahdollista, että asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat sopivat kunnossapitovastuiden jakautumisesta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasti ilman, että tästä olisi yhtiökokouksen päätöstä tai kirjallista sopimusta. Koska yhtiöjärjestys on osakkaiden keskinäinen sopimus, voidaan siitä periaatteessa poiketa vapaamuotoisesti toisella sopimuksella. Sopimuksen toteennäyttäminen ristiriitatilanteessa on ongelmallista. Lisäksi mainitunlainen sopimus sitoo vain siihen osallistuneita eivätkä velvoitteet siten siirry uudelle osakkeenomistajalle. Kaikki lain säännöksistä poikkeavat kunnossapitovastuut tulisikin kirjata yhtiöjärjestykseen. Kunnossapitovastuun muuttaminen edellyttää, että osakkaiden yhdenvertaisuutta ei loukata.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään. 3§:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.
Yhtiön kunnossapitovastuuta on lakimuutosten yhteydessä laajennettu. Aiemmin yhtiön kunnossapitovastuu on rajoittunut yhtiön asentamiin putkiin ja johtoihin, mikä koettiin ongelmalliseksi rakennuskannan vanhetessa, kun alkuperäisen tason selvittäminen jälkikäteen oli hankalaa. Nyt voimassa olevan säännöksen mukaan pääsääntönä on yhtiön vastuu kaikista kiinteistön teknisistä järjestelmistä. Yhtiö vastaa siis myös sellaisesta osakkeenomistajan teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka yhtiö on voinut valvoa.
Elina Kemppainen
asianajaja, varatuomari
JuriNet Rauma - Asianajotoimisto Viinikkala & Ylikoski Ky
Aiheeseen liittyvää
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Avainten jakaminen?
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
Luetuimmat
Uusimmat