Autopaikkojen jakaminen taloyhtiössä: miten homma hoidetaan reilusti ja lain mukaan

Taloyhtiössä autopaikat ovat lähtökohtaisesti yhtiön hallinnassa, ellei yhtiöjärjestykseen ole kirjattu muuta. Tämä tarkoittaa kahta asiaa. Ensinnäkin hallitus vastaa autopaikkojen käytännön järjestämisestä. Toiseksi päätökset on tehtävä niin, että ne edistävät yhtiön etua ja kohtelevat osakkaita yhdenvertaisesti.

Yhdenvertaisuus ei tarkoita, että jokaisella olisi automaattisesti oikeus paikkaan, vaan sitä, että säännöt ovat kaikille samat ja perusteltavissa. Jos taloyhtiössä esimerkiksi on päätetty käyttää jonotuslistaa, sitä on noudatettava johdonmukaisesti. Hallitus ei voi jakaa paikkoja mieltymysten tai tuttavuuksien perusteella.

Yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt toimivat pohjana. Jos yhtiöjärjestys määrää autopaikoista, tätä määräystä on noudatettava, eikä hallitus voi päätöksillään kiertää sitä. Pelisäännöt on hyvä pitää selkeinä: kuka saa paikan, missä järjestyksessä ja millä ehdoilla. Kun taloyhtiö viestii periaatteistaan avoimesti, vältytään monelta turhalta väärinkäsitykseltä.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että hallitus kirjaa päätökset pöytäkirjaan, perustelee ne ja tiedottaa niistä osakkaille. Päätösten läpinäkyvyys vähentää epäluuloja ja vahvistaa yhteistä luottamusta, mikä on taloyhtiössä lähes yhtä tärkeää kuin toimiva lämmitysjärjestelmä. Huolellinen dokumentointi on osa hallituksen lakisääteistä huolellisuusvelvoitetta, ja se kannattaa nähdä ennemmin turvana kuin vaivana.

Yhdenvertaisuus ei tarkoita automaattista oikeutta paikkaan, vaan sitä, että kaikilla on oikeus tulla kohdelluksi saman prosessin kautta. Poikkeaminen mallista on mahdollista vain erityisestä syystä, kuten liikuntaesteisyydestä, joka voidaan huomioida esteettömyysmääräysten ja kohtuullisen käytännön mukaisesti. Tämä ei ole suosimista, vaan lain edellyttämä huomio erityistarpeisiin.

Yhdenvertaisuus turvataan sillä, että taloyhtiön säännöt ovat kirjattuja ja helposti tarkistettavissa. Kun hakemus- ja päätösprosessi on selkeä, myös ristiriitoja syntyy vähemmän ja hallitus voi osoittaa toimineensa huolellisesti.

Vieraspysäköinti ja pelastustiet
Vieraille tarkoitetut paikat ovat osa taloyhtiön järjestystä, eivät etuoikeus kenellekään osakkaalle. Taloyhtiö voi rajoittaa niiden käyttöä ajan, luvan tai valvontasopimuksen avulla. Lisäksi pelastustiet on pidettävä aina vapaana, kuten pelastuslaki edellyttää. Tähän ei ole poikkeuksia, vaikka taloyhtiön pihassa olisi krooninen paikkapula.

Selkeä merkintäjärjestelmä ja ohjeistus auttavat ehkäisemään väärinkäsityksiä. Kun paikkojen hallinta ja tarkoitus on kirjattu, ylläpito ja valvonta ovat helpompia ja päätökset läpinäkyviä.

Taloyhtiö voi määritellä autopaikkojen jakamiseen useita toimintamalleja, mutta olennaista on, että valittu malli on selkeä, kirjattu ja johdonmukaisesti noudatettu. Yleisimpiä malleja ovat jonotus ja arvonta. Molemmissa tärkeintä on se, että säännöt ovat samat kaikille ja tiedossa etukäteen.

Jonotusjärjestys
Jonotuslista on käytännössä yleisin tapa. Uudet hakijat lisätään listan perälle ja paikkaa tarjotaan järjestyksessä. Jonotuslistaa ei saa muuttaa jälkikäteen mielivaltaisesti, eikä paikkoja voi kierrättää suosikkien mukaan. Lista kannattaa säilyttää kirjallisena, esimerkiksi taloyhtiön yhteisessä tietokannassa tai hallituksen dokumenteissa, jotta sen läpinäkyvyys kestää tarkastelun.

Arvonta
Arvonta voi olla perusteltu, jos paikkoja on huomattavasti vähemmän kuin hakijoita ja jonotusjärjestyksen ylläpito olisi kohtuutonta tai epäkäytännöllistä. Arvonnan edellytyksenä on selkeä päätös ja dokumentointi. Arvontatulokset on perusteltava ja julkaistava niin, että prosessin oikeudenmukaisuus on todennettavissa.

Erityistarpeet ja esteettömyys
Esteettömyys voi muodostaa perustellun syyn poiketa jonosta. Liikuntaesteiselle voidaan myöntää paikka lähemmäs sisäänkäyntiä ilman, että kyse on suosimisesta. Kyseessä on kohtuullinen mukautus arjen toimivuuden ja esteettömyyden takaamiseksi.

Mikä tahansa jakotapa valitaan, se kannattaa kirjata pysäköintiohjeisiin tai erilliseen päätökseen. Säännöt on myös hyvä tarkistaa aika ajoin, esimerkiksi kun latausinfra rakentuu tai kysyntä muuttuu. Selkeä ja johdonmukainen malli vähentää riitoja ja helpottaa hallituksen työtä.

Vuokran korottaminen
Vuokran korotusta ei tehdä mielivaltaisesti, vaan kustannuskehityksen ja tarvittaessa yhtiökokouksen linjauksen perusteella. Korotuksesta on syytä tiedottaa selkeästi ja hyvissä ajoin, jotta asukkaat voivat varautua muutokseen.

Maksuviive ja paikan menettäminen
Jos vuokraa ei makseta, paikka voidaan irtisanoa ja antaa seuraavalle jonossa olevalle. Taloyhtiön on kuitenkin noudatettava tavanomaista perintämenettelyä ja annettava maksukehotus. Automaattinen “heti pois” -periaate ei täytä kohtuullisuusvaatimusta, sillä asunto-osakeyhtiölaki edellyttää asiallisia ja perusteltuja menettelytapoja.

Kun hinnoittelu perustuu avoimeen laskentaan ja vuokrien muutokset dokumentoidaan, hallitus pystyy osoittamaan toimineensa johdonmukaisesti ja lain puitteissa.

Hinnoittelu kannattaa rakentaa selkeälle ja kestävälle pohjalle. Läpinäkyvyys on paitsi oikeudenmukaista myös luottamusta rakentavaa.

Peruspaikka, katos ja talli

• Pihapaikka: yleensä pienemmät kustannukset
• Autokatos: kustannuksia rakenteista ja huollosta
• Autotalli: korkeammat ylläpitokulut ja mahdolliset lämmityskustannukset

Hintaerojen on vastattava todellisia kustannuksia ja oltava järkeenkäypiä.

Sähköpistokepaikat
Sähköpistokkeiden käytön kustannukset voidaan periä joko kiinteänä maksuna tai kulutuspohjaisesti, jos mittausmahdollisuus on olemassa. Kiinteän maksun on oltava tasapuolinen ja vastattava keskimääräistä kulutusta, ei ylilyöntiä suuntaan tai toiseen.

Latauspaikat ja kustannusten jako
Latausjärjestelmän kustannukset voidaan jyvittää niille, jotka latausmahdollisuutta käyttävät. Yleinen malli on erillinen investointimaksu ja kulutuspohjainen energiaveloitus. Taloyhtiö voi myös periä ylläpitomaksun latausinfran palveluista ja hallinnasta. Tärkeää on, että maksut vastaavat investointia ja käyttöä, eivätkä muodosta piilotukea tai kohtuutonta rasitetta.

Selkeä malli voisi olla esimerkiksi tällainen:

• latausinfran investointi jaetaan käyttäjille
• energiankulutus laskutetaan mitatun kulutuksen perusteella
• ylläpitomaksu kattaa huollon ja hallinnan

Näin varmistetaan, että latauspalvelu on reilu sekä käyttäjille että muille osakkaille.

Voiko latauspaikat antaa vain sähköautoilijoille?
Kyllä, se on loogista ja perusteltua. Latauspiste on tarkoitettu nimenomaan ajoneuvojen lataamiseen. Taloyhtiö ei ole velvollinen tarjoamaan latauspaikkaa polttomoottoriautolle, jos kapasiteetti ei riitä kaikille. Tämä ei ole syrjintää vaan johdonmukaista resurssien hallintaa.

Kustannusten jako
Latausinfran kustannuksia ei ole tarkoitus jakaa niille, jotka eivät palvelua käytä. Yleinen malli on:

• käyttäjät maksavat investoinnista oman osuutensa
• käyttäjät maksavat energiankulutuksensa
• mahdollinen ylläpitomaksu kattaa teknisen järjestelmän hoidon

Jos taloyhtiö kattaa kustannuksia kaikilta osakkailta, on perustelut kirjattava huolellisesti ja päätöksentekotaso varmistettava. Läpinäkyvä kustannusrakenne suojaa hallitusta ja yhtiötä jatkossa.

Päätöksenteko ja viestintä
Latausjärjestelmän rakentamisesta päätetään yleensä yhtiökokouksessa. Se ei ole pieni asia taloyhtiölle, joten perusteet, kustannusvaikutukset ja tulevaisuuden huolto on esitettävä selkeästi osakkaille. Hyvä esitys sisältää vaihtoehtoja eikä johda “yhteen ainoaan ratkaisuun”, vaan antaa osakkaille mahdollisuuden arvioida kokonaisuutta.

Autopaikan käyttöoikeus ei ole pysyvä, ellei kyseessä ole osakepaikka. Taloyhtiöllä on oikeus hallinnoida paikkojen käyttöä, kunhan päätökset noudattavat samoja periaatteita kaikille.

Maksujen laiminlyönti
Jos autopaikan vuokraa ei makseta, paikka voidaan irtisanoa ja antaa seuraavalle jonossa. Toimiin on kuitenkin ryhdyttävä hallitun perintäprosessin kautta. Tämä suojaa sekä yhtiötä että osakasta.

Käyttämättömät paikat
Taloyhtiö voi päättää, että paikka palautuu yhtiölle, jos sitä ei käytetä. Tämä on perusteltua, sillä tarkoitus on turvata paikkojen mahdollisimman tehokas käyttö. Sääntö on kirjattava ja viestittävä etukäteen.

Remonttien ja infran muutokset
Kun autopaikkoja koskevia rakenteita uudistetaan, esimerkiksi latauskaapelointeja asennetaan tai paikkoja merkitään uudelleen, taloyhtiö voi joutua jakamaan paikat uudestaan. Muutos ei tarkoita oikotietä ohittaa jonotusmallia, vaan päätös tehdään, koska olosuhteet muuttuvat. Tällöin selkeä ja dokumentoitu periaate suojaa yhtiötä valituksilta.

Taloyhtiön parkkipaikat – mitä saa tehdä ja kuka päättää? >>

Pysäköitkö pelastustielle – mitä siitä voi seurata? >>

Mitä, jos joku haluaakin sähköauton latauspisteen taloyhtiössä? >>