Ilmanvaihdolla on ratkaiseva rooli asuntosaneerausten onnistumisessa

Vuokralaisen täytyy myös hyväksyä sekä suunnittelija että rakentajat ja hän on kaiken keskipisteessä. Ei siis ihme, että vuokrasuhteet ovat usein elinikäisiä.

Remonttityöntekijöillä on nimikyltti, jokainen huolehtii omalta osaltaan kohteen siisteydestä ja sitoutuu asetettuihin tavoitteisiin allekirjoituksella. Mikäli homma ei suju, tulee ensin huomautus, sitten varoitus ja kolmannella kerralla lentää ulos työmaalta. Sekavuutta löytyy lainsäädännöstä. Kun osavaltioilla on omaa lainsäädäntöä, ei esimerkiksi Niedersachsenissa ole palovaroitinpakkoa, mutta Hampurissa sellainen on. Se siitä harmonisoinnista.

"Meillä oli kosteuden kanssa valtavia ongelmia. Homeongelmat olivat yleisiä ja asukkaat valittivat. Aiemmin teimme pääasiassa ikkuna- yms. remontteja, etteivät talo homehtuisi, mutta tilanne vain paheni", kunnallisen vuokrataloyhtiö WGH Wohnungsgenossenschaft Hameln eG:n toimitusjohtaja Heinz Brockmann taustoittaa.

Saksasta kävi vuonna 1994 delegaatio Suomessa tutustumassa erilaisiin saneerausmahdollisuuksiin. "Apua haettiin ja sitä myös saimme Suomesta. Silloin tajusimme, että ilmanvaihto on kriittinen tekijä."

Jo samana vuonna yhtiö toteutti ensimmäiset ilmanvaihtosaneerauskohteensa. Ensimmäinen tehtiin vuonna 1909 rakennettuun taloon, ja Brockmannin mukaan ongelmitta. "Uudisrakennuksiinhan ilmanvaihdon toteutus on helppoa."

Siitä lähtien yhtiö on rakentanut kaikkiin uusiin ja saneerattaviin kohteisiin lämmöntalteenotolla varustetun ilmanvaihtojärjestelmän. Tällä välin Suomessa unohdettiin omat opit ja nyt on käytävä Saksassa hakemassa mallia oikeaoppisesta saneerauksesta, eli kopioimme omia ideoitamme.

Ilmanvaihto vuokrataloyhtiöissä toteutetaan huoneistokohtaisesti. Ulos- ja sisäänpuhallus hoituu ulkoseinän kautta ja sen lisäksi keittiön liesituulettimelle on oma hormi. Seinäpuhallus säästää Brockmannin mukaan aikaa, vaivaa ja rahaa. Keskitetyn ilmanvaihdon rakentaminen taloihin jälkikäteen olisi liian raskas operaatio.

Kohteisiin asennetuilla Valloxin ilmanvaihtokoneilla on 50 prosentin vuotuinen hyötysuhde. Silloin kyseessä on paikallisen mittapuun mukaan huippukone, sillä Saksassa hyötysuhteen vaatimustaso on 30 prosenttia.

"Uusimmilla ilmanvaihtokoneilla pääsemme yli 60 prosentin vuosihyötysuhteeseen. Niissä on lisäksi sähköä säästävät tasavirtapuhaltimet", Valloxin tuotekehitysjohtaja Olavi Suominen kertoo.

Ilmanvaihtoremontti maksaa vain kymmenesosan – eli noin 50 euroa neliöltä – verrattuna täydelliseen perusparannukseen, saksalaisittain usein energiasaneeraukseen, kun Suomessa tehdään lähtökohtaisesti vielä putkitai linjasaneerauksia. Kevyehkö ilmanvaihtoremontti toteutetaan alaslasketulla katolla ja samalla uusitaan huoneiston käytävävalaistus. Vessan käyttö on kiellettyä yhtenä päivänä.

Toimitusjohtaja Heinz Brockmannin mukaan jopa vasta kymmenvuotiaassa talossa on mahdollista saavuttaa 30 prosentin säästö energiankulutuksessa ilmanvaihtosaneerauksen avulla – samoilla asukkailla. Ilmanvaihtoremontin kustannukset maksatetaan vuokralaisilla korottamalla vuokraa tilapäisesti kolmeksi vuodeksi, sitten vuokrataso palaa ennalleen. Olosuhteet ovat kuitenkin selvästi aiempaa miellyttävämmät.

Uusissa kohteissa vuokrataso on 8,50- 9,0 euroa/neliömetri, joka on niin sanottu "kaltmiete", eli vuokra kylmänä. Sen päälle lasketaan lämmitys- ja muut kulut, kuten verot ja tontinvuokra, mikä tekee noin 2,50 euroa lisää neliöltä. Jälkimmäiseen voi vaikuttaa myös omilla käyttötottumuksilla, koska huoneistoissa on mittarointi kylmälle ja kuumalle vedelle sekä lämmönkäytölle. Tällöin oma mukavuudenhalu ja tarpeet ratkaisevat lopullisen vuokratason eikä asukkaiden tarvitse tapella toistensa kanssa.

Laajemman remontin yhteydessä perusvuokra nousee pysyvästi, mutta lämmityskulut putoavat. Viime kädessä vuokralainen siis hyötyy laajastakin remontista ja näkee vaivannäön kannattavan, koska summat on selkeästi eriytetty.

Tyypillisen kolmikerroksisen pienkerrostalon perusparannus aloitetaan yhdeksän miehen voimin ja se kestää tyypillisesti kolme viikkoa. Alaslasketun katon kautta vedetään myös sähköt, jolloin vältytään turhilta rakenteiden repimisiltä. Katon kautta päästään helposti ja nopeasti käsiksi muihin huoneisiin, joiden seiniin sähköt roilotetaan.

Pienen vuokratalon putkiremontti vie tyypillisesti vain 4-5 päivää asuntoa kohden. Huoneistosta uusitaan tällöin koko talotekniikka, eli sähköt, vedet ja viemärit sekä kylpyhuoneet kokonaisuudessaan ja ovet sei näpintojen lisäksi. Kustannukset ovat kutakin asuntoa kohden noin 25 000 euroa. Tämä on 85-neliöisen kolmion kustannus.

Saksalaiset eivät kuitenkaan laske urakkaa neliöiden mukaan vaan urakat sovitaan huoneistoa kohden. Tämän vuoksi hintavaihtelu on varsin pientä asunnon koosta riippumatta, jolloin neliöhinta vaihtelee 300- 500 euroon neliö.

"Kaksion tai kolmion remontti ei juuri poikkea toisistaan vaativimpien tilojen osalta. Alimpiin kerroksiin asennetaan aina ammeen tilalle suihku, joka on liikuntarajoitteisille asukkaille parempi vaihtoehto", Brockmann toteaa.

Putkiremonttien suorituksissa on selkeitä eroja Suomeen. Rakenteita ei juurikaan revitä auki, vaan vesiputket kiertävät huoneistoihin rakennettavien alaslaskettujen kattojen kautta. Kylpyhuoneen ja wc:n vesikalusteiden kiinnitys ja sekä viemäröinti hoidetaan pääsääntöisesti asennusseinäjärjestelmällä.

Koska uudisrakentamisen tahti on hidasta, satsataan Saksassa saneerauksiin. Esimerkiksi Städtische Wohnungsbau GmbH Göttingen eli kaupungin asuntorakennusyhtiö tekee tätä nykyä kaikki putki-, ilmanvaih - to-, katto-, ikkuna-, ynnä muut saneeraukset uudisrakentamisen standardien mukaan. Näin saavutetaan tehokkain mahdollinen tulos, jolla energiankulutuksen huiput saadaan leikattua pois.

"Olemme saneeranneet jo tuhansia asuntoja ja säästäneet parhaimmillaan yli 50 prosenttia energiankulutuksessa aiempaan verrattuna. Parhaimpiin tuloksiin olemme päässeet vuokrataloissa, joihin olemme asentaneet ajanmukaisen ilmanvaihtojärjestelmän lämmöntalteenotolla." rakennusyhtiön toimitusjohtaja Rolf Georg Köhler kertoo.

Tänä vuonna ohjelmassa on 540 asunnon saneeraus tai rakentaminen, mikä tekee 12 prosenttia asuntokannasta yhtiön 4 500 asunnosta. Kaikkiaan Köhler aikoo seuraavan kuuden vuoden kuluessa uhrata 60 miljoonaa euroa 2 000 asunnon saneeraamiseen, kuten hän itse ilmaisee: "energetisch komplett, eli mahdollisimman energiatehokkaaksi".

"Uudisrakentaminen on helppoa, voi tehdä melkein mitä vain. Saneeraus on hankalaa, ja joskus täytyy miettiä asioita taloudenkin kannalta, ovatko toimet järkeviä. En tiedä, toimimmeko oikein, mutta on väärin jättää tekemättä mitään. Emme voi jäädä odottamaan tekniikan kehitystä, koska se kehittyy koko ajan", Köhler laukoo.

Esimerkkikohteeksi valitun 61 asuntoa käsittävän vuokratalon saneeraus kestää puoli vuotta. Vaikka talo ei ole valtaisa, on saneerausurakan arvo 3,4 miljoonaa euroa. Täysremontille tulee hintaa yli 1 000 euroa neliöltä. Köhlerin mukaan olikin hilkulla, ettei rakennusta purettu.

Talon tilijulkisivu on kohteessa pahasti halkeillut, minkä vuoksi julkisivu puretaan ja uusitaan. Seinille asennetaan 12 senttimetrin paksuinen lisäeristys uuden julkisivun lisäksi, mikä nostaa kohteen kustannuksia merkittävästi.

"Jos urakka olisi ollut 100 000 euroa kalliimpi, emme olisi toteuttaneet hanketta lainkaan. Näillä hinnoilla se olisi ollut jopa järkevää, mutta kun asunnoissa ei ole tyhjäkäyntiä, ei niitä voida purkaakaan."

Talossa tehdään myös täydellinen linjasaneeraus ja putkiremontti, eli kaikki vesi- ja viemärijohdot, sähköt ja pesutilat sekä keittiö uusitaan. Erona suomalaiseen tyyliin on, että huoneistoissa putkia ei upoteta rakenteisiin, eikä rakenteita juurikaan pureta. Uudet putket ja hormit koteloidaan tarvittaessa. Myös ovet ja ikkunat vaihdetaan uusiin, ja talon katolle asennetaan aurinkokeräimet.

Saneerauksen vuoksi neliövuokra kohoaa 4,20 eurosta 5,05 euroon, mutta vastaavasti lämmityskulut saneerattavissa asunnoissa putoavat 0,60 euroon neliöltä entisen 1,30 euron sijaan ja talo on uutta vastaava.

Jouluun mennessä koko talon on oltava valmis. Tämän varmistamiseksi töitä tekee 50 ihmistä sisällä ja toiset 50 ulkona. Töissä edetään linja kerrallaan. Kuriositeettina mainittakoon, että parvekelasitus tulee Lumonilta, joka Valloxin ja Allawayn ohella on saanut Saksan markkinoilla hyvän jalansijan.

Esisuunnittelu on erittäin tärkeää ja asukastilaisuuksia oli jopa puoli vuotta ennen töiden aloittamista, ja myös toiveita otetaan vastaan. Tavoitteena on häiritä vuokralaisia heidän asunnoissaan niin vähän kuin mahdollista.

Työt suunnitellaan hyvin yksityiskohtaisella aikataululla eikä siinä sallita poikkeamia. Kerralla starttaa 7-8 asunnon rypäs ja töitä tehdään joka päivä kello 7.00-18.00. Jokaiselle päivälle on tavoite, joka on saavutettava. Tämä myös tarkistetaan ja tässä

Kussakin asunnossa työt on saatava valmiiksi seitsemässä päivässä ja tästä ei jousteta. Jotta aikataulu pitää, tunkeutuu huoneistoon tarvittaessa jopa 16 työntekijää kerrallaan. Kaiken kaikkiaan yhden asunnon kimpussa työskentelee 18-20 työntekijää.

"Saneeraus aloitetaan maanantaina purkutöillä ja porauksilla, viikonloppuna asunto viimeistellään ja seuraavana maanantaina asukas muuttaa takaisin. Lisäaikaa emme anna yhtään. Tarvittaessa töitä tehdään kello 22.00 asti, jos aikataulu uhkaa lipsua", Köhler painottaa. "Tiukka aikataulu helpottaa myös urakkalaskentaa."