Kiinteistöjen korjausvelka kasvaa – suunnittelu säästä osakkailta rahaa
Korjausvelka saattaa monessa taloyhtiössä kasvaa suureksi nopeastikin. Korjaustarve pitäisi arvioida säännöllisesti.
Putket paukkuvat ja ulkovuoraus rapistuu. Toivottavasti tämä ei ole tilanne sinun taloyhtiössäsi. Rakennetun omaisuuden korjausvelka on Suomessa arviolta 30–50 miljardia euroa. Luku käy ilmi asiantuntijaraportista muutaman vuoden takaa. Rakennetun omaisuuden tila ROTI tehdään joka toinen vuosi. Tämän vuoden raportti keskittyy kaupungistumiseen.
VTT:n laskelmien mukaan Suomen asuinrakennusten korjaustarve vuosina 2016–2025 on vuosittain 9,4 miljardia euroa. Korjausvelka syntyy, kun kunnossapidosta tingitään ja tehdään vain pakolliset ja kiireelliset korjaukset. Kiinteistön arvo laskee.
– Eniten korjausvelkaa suhteessa kiinteistöomaisuuteen on julkisella kiinteistön omistajalla. Paljon on päiväkoteja ja kouluja korjattukin, mutta siellä puolella korjausvelkaa on eniten, kertoo Talonrakennusteollisuus ry:n asiamies Jani Kemppainen Rakennusteollisuudesta.
Huomio
Faktaa korjausvelasta
- Korjausvelka tarkoittaa rakennuksessa tai rakennuskannassa olevaa korjausvajetta. Korjausvelan määrä kertoo, kuinka paljon korjauksiin olisi pitänyt investoida, jotta rakennukset olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa.
- Korjausvelkaa syntyy, kun ennakoivan kunnossapidon sijaan tehdään vain välttämättömiä, kiireellisiä hätäkorjauksia. Rakenteet siis kuluvat nopeammin kuin kunnossapitotoimenpiteitä tehdään.
- Rakennetun omaisuuden korjausvelka on Suomessa arviolta 30–50 miljardia euroa. (ROTI 2017)
- Suomen asuinrakennusten korjaustarve vuosina 2016–2025 on vuosittain 9,4 miljardia euroa. (VTT)
- Lisää tietoa korjausrakentamisesta ja korjausvelasta voi etsiä muun muassa Ympäristöhallinnon verkkopalvelusta.
Suunnittelu säästää euroja
Asuinkiinteistöjen puolelle erottautuvat ammattimaisesti hoidetut kiinteistöyhtiöt. Ne ovat Kemppaisen mukaan parhaassa kunnossa. Asunto-osakeyhtiöpuolelta löytyy niin hyvin hoidettuja kuin huonosti hoidettuja yhtiötä.
Kemppainen puhuu hyvän suunnitelmallisuuden puolesta, vaikka ei työssään edustakaan suunnittelijoita, vaan rakentajia. Hyvällä suunnittelulla taloyhtiöt voivat kuitenkin säästää lopullisissa kustannuksissa.
– Hätätyö on aina kallista. Jos juuri nyt tarvitset putkimiestä, voi olla vaikea saada, viittaa Kemppainen rakennusalan työvoimapulaan.
Siksi korjausvelan kartoitus kannattaa aloittaa Kemppaisen mukaan vaikka heti, vaikka näkyviä vaurioita ei kiinteistössä olisikaan.
Aloita vaikka heti
Kemppainen aloittaisi kevyestä kuntoarviosta, jonka voi tehdä pintoja rikkomatta. Kun tilat on päällisin puolin katsastettu, siirrytään kuntotutkimukseen. Siinä saatetaan kajota jo rakenteisiin, mitä siellä alla tapahtuu.
Kun kiinteistön kunto on selvillä, mietitään, missä vaiheessa mitäkin korjausta tehdään eli priorisoidaan korjaustarpeet. Kemppainen kannattaa tarkkaa pitkäntähtäimen suunnitelmaa, jossa määritellään korjaustarpeet. Silloin työt voi aikatauluttaa, materiaalit ja tekijät voi varata ajoissa. Taas säästyy rahaa.
– Myös lainaa on helpompi saada, jos taloyhtiöllä on selkeät suunnitelmat. Laina on usein myös edullisempaa, kun ollaan ajoissa liikkeellä hyvien taloussuunnitelmien kanssa, sanoo Kemppainen.
Huonossa kunnossa olevan talon arvo laskee niin pankin kuin ostajien silmissä. Pankki tutkii tarkkaan lainaa myöntäessään, ovatko rakennukset vakuuden arvoisia. Jos korjausvelkaa on kertynyt paljon, vakuudet eivät ehkä riitä, ja laina jää saamatta kokonaan.
Latauspisteiden suosio kasvaa
Tällä hetkellä peruskorjausvuorossa ovat 1960–1980-lukujen talot. Eniten tehdään Kemppaisen kokemuksen mukaan putkiremontteja ja hyvänä kakkosena tulevat julkisivuremontit. Niissä myös on eniten korjattavaa, sillä putkien ja julkisivun elinkaari on 30–40 vuotta. Usein tarve korjata pamahtaa päälle yhtä aikaa.
Kiinteistöliiton korjausbarometri viime syksyltä kertoo, että seuraava suuri yksittäinen korjauskohde ovat sähköautojen latauspisteet. Barometrin vastanneista joka kolmannessa yhtiössä arveltiin latauspisteiden olevan korjauslistalla seuraavan viiden vuoden aikana. Tässä on taustalla laki, joka velvoittaa taloyhtiö tarjoamaan asukkailleen latausmahdollisuuden.
Viime aikoina korjausrakentamisessa on kiinnitetty erityistä huomiota energiatehokkuuteen. EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) tarkoituksena on energiatehokkuutta parantamalla hillitä ilmastonmuutosta.
– Korjauksista päätettäessä saatetaan pohtia, saako siihen käytettyä rahaa koskaan takaisin. Joskus voi olla niin, varsinkin jos asuntojen neliöhinta on kovin pieni. Silloin takaisinmaksuaika on pidempi kuin korjauksen elinkaari. Ero hiilijalanjäljessä näkyy kutenkin nopeasti, muistuttaa Kemppainen.
Korjausvelkaa on Kemppaisen mukaan melko tasaisesti eri puolilla Suomea. Pienillä paikkakunnilla velkaa on ehkä enemmän kuin suurissa taajamissa, missä taloyhtiöiden edustajat tietävä saavansa vastinetta remonttirahoilleen.
Aiheeseen liittyvää
Täsmäkartoituksella varmistetaan viemärien ja salaojien kunto
Toimiva vedenhallinta on keskeinen osa kiinteistöjen kunnossapitoa
Kiinteistön pumppaamot ovat strateginen huollon kohde
Weberin hajuton M1-luokan pinnoite parvekkeen korjauksiin
Mielenrauhaa vesivahingoilta – havaitse vuodot vedenkulutusta mittaamalla
Älä tyydy huonoon sisäilmaan
Luetuimmat
Uusimmat