Kiinteistöjen korjausvelka kasvaa – suunnittelu säästä osakkailta rahaa

VTT:n laskelmien mukaan Suomen asuinrakennusten korjaustarve vuosina 2016–2025 on vuosittain 9,4 miljardia euroa. Korjausvelka syntyy, kun kunnossapidosta tingitään ja tehdään vain pakolliset ja kiireelliset korjaukset. Kiinteistön arvo laskee.

– Eniten korjausvelkaa suhteessa kiinteistöomaisuuteen on julkisella kiinteistön omistajalla. Paljon on päiväkoteja ja kouluja korjattukin, mutta siellä puolella korjausvelkaa on eniten, kertoo Talonrakennusteollisuus ry:n asiamies Jani Kemppainen Rakennusteollisuudesta.

Asuinkiinteistöjen puolelle erottautuvat ammattimaisesti hoidetut kiinteistöyhtiöt. Ne ovat Kemppaisen mukaan parhaassa kunnossa. Asunto-osakeyhtiöpuolelta löytyy niin hyvin hoidettuja kuin huonosti hoidettuja yhtiötä.

Kemppainen aloittaisi kevyestä kuntoarviosta, jonka voi tehdä pintoja rikkomatta. Kun tilat on päällisin puolin katsastettu, siirrytään kuntotutkimukseen. Siinä saatetaan kajota jo rakenteisiin, mitä siellä alla tapahtuu.

Kun kiinteistön kunto on selvillä, mietitään, missä vaiheessa mitäkin korjausta tehdään eli priorisoidaan korjaustarpeet. Kemppainen kannattaa tarkkaa pitkäntähtäimen suunnitelmaa, jossa määritellään korjaustarpeet. Silloin työt voi aikatauluttaa, materiaalit ja tekijät voi varata ajoissa. Taas säästyy rahaa.

– Myös lainaa on helpompi saada, jos taloyhtiöllä on selkeät suunnitelmat. Laina on usein myös edullisempaa, kun ollaan ajoissa liikkeellä hyvien taloussuunnitelmien kanssa, sanoo Kemppainen.

Huonossa kunnossa olevan talon arvo laskee niin pankin kuin ostajien silmissä. Pankki tutkii tarkkaan lainaa myöntäessään, ovatko rakennukset vakuuden arvoisia. Jos korjausvelkaa on kertynyt paljon, vakuudet eivät ehkä riitä, ja laina jää saamatta kokonaan.

Tällä hetkellä peruskorjausvuorossa ovat 1960–1980-lukujen talot. Eniten tehdään Kemppaisen kokemuksen mukaan putkiremontteja ja hyvänä kakkosena tulevat julkisivuremontit. Niissä myös on eniten korjattavaa, sillä putkien ja julkisivun elinkaari on 30–40 vuotta. Usein tarve korjata pamahtaa päälle yhtä aikaa.

– Korjauksista päätettäessä saatetaan pohtia, saako siihen käytettyä rahaa koskaan takaisin. Joskus voi olla niin, varsinkin jos asuntojen neliöhinta on kovin pieni. Silloin takaisinmaksuaika on pidempi kuin korjauksen elinkaari. Ero hiilijalanjäljessä näkyy kutenkin nopeasti, muistuttaa Kemppainen.

Korjausvelkaa on Kemppaisen mukaan melko tasaisesti eri puolilla Suomea. Pienillä paikkakunnilla velkaa on ehkä enemmän kuin suurissa taajamissa, missä taloyhtiöiden edustajat tietävä saavansa vastinetta remonttirahoilleen.