Korjausvelkaan pitää puuttua ajoissa

Yksi suurimmista syistä taloyhtiön konkurssiin on korjausvelan kasvaminen. Tarvittavia remontteja lykätään viimeiseen asti. Yllättäviä remontteja voi tulla väliin, jolloin rahat eivät riitäkään suunniteltuihin korjauksiin. Tämä ajaa taloyhtiöt kierteeseen, josta on vaikea päästä pois. Rakenteet rapistuvat ja pystytään korjaamaan vain välttämättömimmät paikat.

ROTI 2023 eli Rakennetun omaisuuden tila -raportin mukaan kiinteistö- ja rakentamisalassa on kiinni 83 prosenttia kansallisvarallisuudesta, 61 prosenttia investoinneista, 35 prosenttia energiankulutuksesta, 20 prosenttia työllisyydestä ja 17 prosenttia bruttokansantuotteesta. Tämän vuoksi korjausvelan kasvusuuntaa pitäisi muuttaa. Raportin mukaan juuri kerrostaloilla menee huonosti ilmastonmuutoksen tuomien haasteiden sekä ikääntyvien rakennusten riittämättömän kunnossapidon vuoksi. Kustannustason ja korkojen nousu rasittavat toimintaa niin uudis- kuin korjausrakentamisessa.

SafeDrying Oy:ssä ollaan huolissaan taloyhtiöiden tulevaisuudesta, kuitenkin hyviäkin esimerkkejä löytyy. Esimerkiksi halutaan nostaa vaasalainen taloyhtiö, joka on hoitanut esimerkillisesti suunnitelmallisen kunnossapidon. Remontteja suunniteltaessa taloyhtiön hallituksella on ollut ohjenuorana, että tutkitaan ennemmin liikaa kuin liian vähän. Korjauksia pyritään tekemään ennakkoon, jotta säästyttäisiin isommilta remonteilta ja rahanmenolta. Näin säästytään turhilta isoilta korjauksilta.

Vuosia häirinneet kosteusongelmien korjaamisen huolellinen suunnittelu säästi kyseiseltä taloyhtiöltä tuhansia euroja. Ongelmien korjaaminen kustannustehokkaasti osoittautui haastavaksi. Taloyhtiö säästi korjauksessa yli 10 000 euroa ohittaessaan ensimmäisen tarjotun suunnitelman. Yhtiö päätyi lopulta SafeDrying -järjestelmään.

Taloyhtiön ennakoiva ote ja suunnitelmallisuus on säästänyt osakkaiden rahoja ja auttanut ennakoimaan myös äkillisiä korjaustarpeita. Taloyhtiön rahatilanne onkin ihanteellinen. Lainaa ei ole ja osakkaat ovat voineet maksaa kaikki remontit heti pois tai käyttää rahoitusvastiketta.

Monesti taloyhtiöt tuntevat huonosti velkapääomansa. Korjausvelka ei ilmene asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen taseelta, kuten yhtiön tavanomaiset rahavelat. Ainoastaan huolellisella kiinteistön kunnon analyysilla saadaan korjausvelalle rahamääräinen mitta.

Taloyhtiön arvoon vaikuttaa suuresti myös sijainti. Monilla pienemmillä paikkakunnilla taloyhtiön arvo voi olla pienempi kuin tulevat remontit olisivat. Jos korjausvelka pääsee kasvamaan liian suureksi, on vaikeaa saada rahoitusta pankilta tuleviin suunnitelmiin. Kun pankki ei myönnä lainaa, on nostettava perittäviä yhtiövastikkeita. Rahoitushaasteet ajavat taloyhtiön helposti ahdinkoon.

Pahimmassa tapauksessa rahoituksen puute johtaa siihen, että ainoa järkevä ratkaisu on myydä kiinteistöt, jolloin tontilta voidaan purkaa korjauskelvottomat tai liian suuren korjausvelan keränneet rakennukset ja rakentaa uutta tilalle. Vuokratontilla tämä voi vielä tarkoittaa osakkaille henkilökohtaista taloudellista katastrofia, jossa taloyhtiön konkurssissa omaisuus muuttuu täysin arvottomaksi, kun vuokraoikeuden myynnistä saadut tulot eivät kata edes purkukustannuksia, eikä uuden rakentamiseen ole taloudellisia resursseja. Osakkaat, joilla on esimerkiksi asuntolainoja, joutuvat kuitenkin maksamaan lainat takaisin pankille, vaikka omaisuutta, johon velat on liitetty ei enää olekaan.

Korjausvelan kasvaminen haastaa taloyhtiöt löytämään ja ammattilaiset kehittämään uudenlaisia tapoja isojen remonttien tekoon. Myös rakennuksen huoltaminen ja korjauksien ennaltaehkäiseminen nousee avainasemaan. Vantaalla Myyrinkarin taloyhtiössä jouduttiin juuri tähän tilanteeseen. Taloyhtiön väestönsuojassa ilmeni kosteusongelmia. Kun näin käy, ovat ratkaisut usein vähissä.

Taloyhtiön saamat korjausehdotukset olivat kalliolouhinta ja salaojaremontti. Salaojaremonttia harkittiin, mutta hintaarvio oli melkoisen korkea, 250–300 000 euroa. Remontti olisi ollut melko haastava vallitsevien olosuhteiden vuoksi. Kaupungin katuviemäri on ylempänä kuin taloyhtiön uusittavat, syvemmälle asennettavat salaojat, joten vesi salaojakaivoista olisi pitänyt nostaa pumpulla viemäriin. Samalla olisi jouduttu louhimaan ympärillä olevaa kalliota putkia varten.

Onneksi taloyhtiön hallitus kartoitti vaihtoehtoisia korjaustoimenpiteitä ja viimeistään tarjous SafeDryingjärjestelmästä vakuutti Myyrinkarin asukkaat. Tarjous oli vain murto-osa salaojaremontista, joten taloyhtiö päätti ettei paljoa hävitä, jos kokeillaan. Se kokeilu kannatti, koska kosteusongelmat saatiin hallintaan kertaheitolla ja asukkaiden rahat säästyivät.

Taloyhtiön yksi tärkeimmistä työkaluista on pitkän tähtäimen suunnitelma. Korjaustarpeita mietittäessa tulisi huomioida niiden kestävyys. Nopeita ratkaisua on turha tehdä, jos niiden kestävyydestä ei ole takeita.

Eräässä sipoolaisessa rivitaloyhtiössä oli haastava kosteusongelma neljä vuotta sitten. Yhden huoneiston alin kerros oltiin poistettu asuinkäytöstä kosteusongelmien ja mikrobihavaintojen vuoksi. Viereiset asunnot tutkiin ja niistäkin löytyi kosteutta. Perinteinen salaojaremontti ei korjannut asiaa. Jos kosteusongelmaa ei olisi saatu korjattua SafeDryingjärjestelmällä, olisi taloyhtiö ollut seuraavaksi veloissa. Taloyhtiön kaikki asunnot olisivat kohta olleet asuinkelvottomia ja mahdottomia myydä.

Onneksi nyt neljä vuotta myöhemmin voidaan todeta, että taloyhtiöllä menee hyvin. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja on kertonut, että asunnot ovat menneet kaupaksi ja uudet asukkaat ovat hyvin tyytyväisiä.

Voidaankin siis kiteyttää, että korjausvelka ja konkurssi vältetään järkevillä kustannustehokkailla ratkaisuilla.