Kuinka tulevaisuudessa korjataan ja mistä suunnannäyttäjä?

Suomalainen asunto-osakeyhtiömuotoinen asuminen on varsin omalaatuista. Päättäjiä on yhtä monta kuin omistajia, joten yksimielisyyden saavuttaminen on vähintäänkin haastavaa. Luonnollisesti tämä korostuu siinä vaiheessa, kun taloyhtiö kohtaa korjaushankkeen. Osakkailla ja asukkailla on aina yksilöllisiä tarpeita, mutta puhuttaessa asuinolosuhteista, törmätään aina tiettyihin perusvaatimuksiin (terveys ja turvallisuus). Taloyhtiön hallituksen yleistehtävänä on mm. huolehtia kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta, mutta merkittävät päätökset tehdään aina yhtiökokouksissa.

Edellä mainittu ensiaskel kohti suunnitelmallista korjausrakentamista otettiin heinäkuussa 2010. Tämän jälkeen hallituksen eräs keskeisimpiä tehtäviä on ollut huolehtia siitä, että varsinaiselle yhtiökokoukselle laaditaan vuosittain selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistön korjaustarpeesta. Tämä osaltaan korosti pitkän aikavälin suunnittelua, konkretisoi takaisinmaksuaikojen merkityksen ja ennen kaikkea antoi osakkaille mahdollisuuden vaikuttaa tarpeillaan ja toiveillaan tehtävään päätökseen. Viisi vuotta on pitkä aika ja jopa riittävä aika miettiä kysymystä: Mitä odotan putkiremontilta?

Kansainvälisten energiansäästötavoitteiden saavuttamiseksi on välttämätöntä pohtia myös sitä, miten asumiseen liittyvää energiankulutusta voitaisiin pienentää. Tämän hyvinkin vivahteikkaan ketjun päätteeksi on heinäkuussa 2013 tulossa voimaan myös taloyhtiöiden korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset. Asetettavat vaatimukset tulee huomioida, kun tehdään laajamittaisia korjauksia, rakennuksen vaippaan kohdistuvia pienempiä korjauksia sekä teknisten järjestelmien asentamista, korvaamista tai parantamista. Suoritettavien toimenpiteiden tulee kuitenkin olla mahdollisia paitsi teknisesti ja toiminnallisesti myös taloudellisesti arvioituna. Luonnollisesti tämä kolminaisuus jättää, ainakin nykytiedoilla, paljon tulkinnan varaa.

Energiatehokkuuden parantaminen mielletään tyypillisesti lisälämmöneristämiseksi, vaikka todellisuudessa kyse on kiinteistön energiataseen hallinnasta kaikilla osa-alueilla. Hyvä kokonaisuus saadaan aikaan, kun huomioidaan ulkovaipan lämmöneristyksen ja tiiviyden lisäksi myös ilmanvaihdon lämmöntalteenotto ja ikkunoiden aurinkosuojaus.Lisäksi on huomioitava energiankäytön mahdollinen tehostaminen lämmitysjärjestelmän säännöllisten huoltojen ja mahdollisten investointien muodossa sekä ilmaisenergioiden hyödyntäminen. Merkittävässä roolissa on myös kulutusperusteinen laskutus loppukäyttäjälle.

Marssi kohti parempaa korjausrakentamista on aloitettu, joten viimeistään nyt on aika pohtia miten tavoitteisiin päästään. Periaatteessa valmiudet siihen, että korjaushanke ei siis taloyhtiötä pääse yllättämään, on nyt olemassa ja kun tähän lisätään tiedostettavat tavoitteen energiatehokkuuden osalta, pitäisi korjausrakentamisen periaatteessa olla nyt enemmän kuin suunnitelmallista. Maailma on täynnä toimivia ratkaisuja ja kokonaisuuksia, mutta jotain on tehtävä, että iso pyörä lähtee liikkeelle. Kävimme tutustumassa saksalaiseen tapaan uudistaa kerrostaloyhtiö kerralla energiatehokkaaksi.

Lähtökohtana Saksassa tutustumassamme saneerauskohteessa oli asumismukavuuden sekä kiinteistön arvon nostaminen, mutta ennen kaikkea myös energiatehokkuuden parantaminen.

Käyttökulujen kohdistaminen lienee helpoin tapa motivoida kiinteistön käyttäjää huomioimaan energiankulutukseen liittyviä osatekijöitä. Saksassa tutustumiskohteessa huoneistokohtaisen mittauksen piiriin kuului sähkön ja käyttöveden lisäksi myös lämmitys. Toki tämä asettaa vaatimuksensa järjesteljärjestelmälle, mutta tulokset ovat puhuneet puolestaan ja myös asukkaat ovat olleet mielissään voivansa vaikuttaa asumiskustannuksiin omalla toiminnallaan.

Pelkkä mittaus ei kuitenkaan tee kiinteistöstä energiatehokasta. Kohteen mittavat korjaukset sisälsivät energiataseen hallinnan kannalta merkittäviä tekijöitä kuten julkisivun uudistamisen lämmöneristeineen, ovien ja ikkunoiden uusimisen, lämmitysjärjestelmän parannukset, aurinkokeräinten asentamisen sekä ennen kaikkea huoneistokohtaisen lämmöntalteenoton lisäämisen. Kaikkea tätä ohjaa älykäs ohjausjärjestelmä, joka mittaa paitsi kulutusta myös olosuhteita ja niiden muutoksia.

Ohjauksesta riippumatta on se, mitä saneerauskohteella pyritty tekemään on mahdollisimman teknisesti energian kulutukseltaan yhtenevät, mutta olosuhteiltaan toisistaan riippumattomat asuinhuoneistot. Käytännössä siis niin, että kiinteistö itsessään kuluttaa mahdollisimman vähän energiaa ja asukas omista tottumuksistaan riippuen maksaa sen energian mitä kuluttaa.

Energiatehokkuuteen tähtäävät toimenpiteet kannattaa lähes poikkeuksetta ajoittaa jonkin välttämättömän saneeraukseen yhteyteen. Yksittäisistä, hyvinkin kannattavista toimenpiteistä poikkeuksena ovat lähinnä yläpohjan lisälämmöneristys ja poistoilman lämmöntalteenotto. Lämmöntalteenoton vaikutukset ulottuvat energiataloudesta aina sisäilmaston laatuun ja sitä kautta terveelliseen asumiseen ja viihtyvyyteen.