Mitä yhtiökokouksessa oikeasti tapahtuu? Näin päätökset vaikuttavat asumiseesi
Yhtiökokouksessa kerrotaan, missä taloyhtiössä nyt mennään ja kuinka asioita taloyhtiössäsi hoidetaan.
Yhtiökokous saattaa tuntua rutiinilta, mutta siellä päätetään suoraan siitä, mitä oma kotisi maksaa ja miltä taloyhtiösi tulevaisuus näyttää. Kokouksessa käydään läpi talous, remontit ja vastikkeet sekä valitaan hallitus, joka edustaa osakkaita vuoden ajan. Jos haluat vaikuttaa omaan asumiseesi, yhtiökokous on siihen tärkein paikka.
Kuka voi osallistua yhtiökokoukseen ja milloin kokous kutsutaan koolle?
Yhtiökokous kutsutaan koolle asunto-osakeyhtiölain mukaan viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. Kutsun mukana tulee toimittaa esityslista, jotta osakkaat tietävät etukäteen, mitä asioita kokouksessa käsitellään.
Kutsuaika on vähintään 14 päivää ennen kokousta. Tämä lasketaan kutsun lähettämispäivästä kokouspäivään.
Viikon kysymys: Mikä on noudatettava yhtiökokouksen kutsuaika?
Kuka voi osallistua?
Osallistumisoikeus on:
- osakkaalla,
- osakkaan valtuuttamalla henkilöllä,
- kuolinpesän osakkaiden valtuuttamalla edustajalla,
- osakkaan avustajalla, jos osakas tarvitsee tukea asian käsittelyyn.
Lisäksi vuokralaisella on oikeus osallistua, kun kokouksessa käsitellään asioita, jotka vaikuttavat vuokralaisen asumiseen. Tällaisia ovat esimerkiksi:
- putkiremontti
- järjestyssäännöt
- yhteisten tilojen käyttö
- muut asumisen arkeen vaikuttavat muutokset
Vuokralaisella ei kuitenkaan ole äänioikeutta, ellei hän edusta osakasta valtakirjalla.
Info
Taloyhtiön yhtiökokous ja hallitus
Taloyhtiön kokousoppaan mukaan taloyhtiössä varsinaisena johtona toimii yhtiökokouksen valitsema hallitus. Hallituksen johdon ja valvonnan alla puolestaan toimii yhtiön toimitusjohtaja. Taloyhtiön toimitusjohtajaa taas nimitetään asuno-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijäksi.
Isännöitsijän oikeudet ja tehtävät yhtiökokouksessa
Isännöitsijä toimii taloyhtiön päivittäisen hallinnon vastuuhenkilönä, mutta yhtiökokouksessa hänen asemansa ei vastaa osakkaan päätösvaltaa. Hänellä on aina läsnäolo- ja puheoikeus, koska kokouksessa käsitellään asioita, jotka liittyvät hänen tehtäviinsä.
Isännöitsijällä ei ole äänioikeutta, ellei hän satu olemaan itse osakas tai saa valtakirjaa osakkeenomistajalta. Päätösvalta kuuluu osakkaille.
Jos kokouksessa käsitellään asiaa, joka koskee suoraan isännöitsijän omaa toimintaa tai hänen vastuualuettaan, hänen on sovellettava esteellisyyssäännöksiä. Esimerkiksi tilanteessa, jossa arvioidaan isännöitsijän suoritusta tai sopimusta, hän ei voi osallistua päätöksentekoon.
Osakas puolestaan voi aina pyytää isännöitsijää selventämään taloyhtiön taloutta, korjaushankkeiden etenemistä tai asiakirjojen sisältöä. Tämä on osa isännöitsijän velvollisuutta huolehtia tiedonsaannista ja kokouksen asianmukaisesta valmistelusta.
Tuonko yhtiökokouksen asialistalle remontit?
Jos haluat taloyhtiön käsittelevän tietyn asian virallisesti yhtiökokouksessa, voit pyytää sen lisäämistä esityslistalle. Pyyntö tulee toimittaa kirjallisesti hallitukselle niin ajoissa, että hallitus ehtii käsitellä sen kokousta valmistellessaan.
Esityslistalle voidaan ottaa asioita, jotka kuuluvat yhtiökokouksen päätettäviksi asunto-osakeyhtiölain mukaan. Tällaisia ovat esimerkiksi:
- suuret korjaushankkeet
- talousarvio ja vastikkeet
- lainanotto
- kunnossapito- ja muutostyöhankkeet, jotka vaikuttavat osakkaiden asemaan
- hallituksen ja tilintarkastajan valinta
Milloin asia ei kuulu yhtiökokoukselle?
Kaikki taloyhtiön asiat eivät ole yhtiökokouksen päätettäviä. Esityslistalle ei oteta asioita, jotka kuuluvat vain hallituksen tai isännöitsijän toimivaltaan. Tällaisia ovat:
- kiinteistön päivittäinen ylläpito
- pienet suunnittelu- ja huoltotoimet
- urakoitsijan valvojan tehtävät ja työmaan laadunvalvonta
- yksittäisten töiden tekninen toteutus
Jos kyse on esimerkiksi huonosti tehdystä työstä, se käsitellään ensisijaisesti valvonnan ja urakoitsijan kanssa. Hallituksen tehtävä on huolehtia siitä, että urakoitsijaa vaaditaan korjaamaan virheet. Yhtiökokous ei ratkaise yksittäisiä työmaavirheitä, mutta osakas voi tuoda esiin huoliaan kokouksen keskusteluosiossa tai vastuuvapauden yhteydessä.
Milloin huonosti sujunut remontti kannattaa nostaa esiin?
Jos kyse ei ole yksittäisestä virheestä, vaan osakasta huolestuttaa esimerkiksi: valvonnan puutteet, kustannusten nousu, hankkeen raportointikäytännöt ja hallituksen toimintatapa.
Asia voidaan ottaa esiin hallituksen vastuuvapauden käsittelyn yhteydessä tilinpäätöskokouksessa. Tämä on asianmukainen paikka arvioida, ovatko hallituksen toiminta ja valvonta olleet huolellisia asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla.
Miten taloyhtiön rahankäyttö näkyy yhtiökokouksessa?
Yhtiökokous on osakkaan paras paikka saada selkeä kuva taloyhtiön taloudesta. Kokouksessa käydään läpi tilinpäätös ja talousarvio sekä kaikki suuremmat remonttihankkeet ja niiden kustannukset.
Miten remonttikuluista päätetään ja miten ne jaetaan?
Remonteista päätetään yhtiökokouksessa silloin, kun kyse on laajakantoisesta tai osakkaiden asemaan vaikuttavasta hankkeesta. Remonttien kustannukset jaetaan taloyhtiön vastikeperusteen mukaisesti. Tämä perusta on aina määrätty taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä, ja se voi olla: pinta-ala, osakelukumäärä tai huoneistolle määrätty vastikeosuus
Joissakin taloyhtiöissä liikehuoneistojen vastike on suurempi, esimerkiksi kerroin 1,5, ja autotallien pienempi, esimerkiksi kerroin 0,5. Tällainen malli on sallittu, kun se on mainittu yhtiöjärjestyksessä.
Hoitovastike vai pääomavastike?
Remontin rahoitus voi tulla:
- hoitovastikkeesta, jos kyseessä on pieni tai vuositasolla budjetoitu työ
- pääomavastikkeesta, jos yhtiö on ottanut lainaa suurempaan korjaushankkeeseen
Yhtiökokouksessa päätetään myös siitä, rahastoidaanko vastikkeita. Rahastoinnin tarkoitus on tasata taloyhtiön tulosta, jotta yhtiö ei joudu maksamaan veroa. Tämä on taloyhtiön kannalta yleensä edullista.
Entä jos olen vuokranantaja?
Vuokranantajaosakkaalle rahastointi voi olla taloudellisesti ikävä ratkaisu. Kun vastikkeita rahastoidaan, vuokranantaja ei voi vähentää kaikkia vastikkeita verotuksessa, mikä voi vaikuttaa vuokratuottoon. Tämä on hyvä tiedostaa, mutta se ei ole peruste olla rahastoimatta, jos yhtiön etu sitä edellyttää.
Kuuluvatko häiriötilanteet ja naapurisopu yhtiökokouksen asialistalle?
Häiritsevä käyttäytyminen, tupakansavu tai melu ovat asioita, jotka koskettavat monia taloyhtiöitä. Silti ne eivät yleensä kuulu yhtiökokouksen päätettäviksi. Yhtiökokous ei käsittele yksittäisten asukkaiden elintapoja eikä ratkaise naapurisopua koskevia riitoja.
Mihin häiriötilanteet kuuluvat?
Häiriö- ja meluasioiden käsittely kuuluu ensisijaisesti:
- isännöitsijälle, joka hoitaa asian käytännön selvittelyn
- taloyhtiön hallitukselle, joka valvoo ja tekee tarvittavat päätökset
Hallituksen velvollisuus on huolehtia siitä, että häiriökäyttäytyminen käsitellään asianmukaisesti. Tarvittaessa hallitus voi antaa kirjallisen huomautuksen tai varoituksen, jos häiriöt ovat jatkuvia ja haittaavat muita asukkaita (AOYL 8 luku).
Miten taloyhtiö voi puuttua meluun tai savuhaittoihin?
Jos ongelma johtuu rakenteellisista syistä, kuten huonosta ääneneristyksestä tai ilmanvaihdon ongelmista, vastuu kuuluu taloyhtiölle. Tällöin tarkastellaan esimerkiksi äänieristeiden kuntoa, ilmanvaihdon toimivuutta tai rakennuksen rakenteita, jotka päästävät savun tai hajut asuntoihin
Hallituksen ja isännöitsijän on käytettävä asiantuntijoita arvioimaan tilanne ja tehtävä tarvittavat korjaukset.
Milloin asia voi johtaa oikeudellisiin toimiin?
Jos häiriökäyttäytyminen jatkuu huomautuksista ja varoituksista huolimatta, taloyhtiöllä on oikeus ryhtyä toimenpiteisiin. Tavallinen menettely on asunto-osakeyhtiölain mukainen hallintaanotto. Joissakin tilanteissa taloyhtiö voi kuitenkin hakea käräjäoikeudelta turvaamistoimea yleisen prosessilain perusteella (Oikeudenkäymiskaari 7 luku). Turvaamistoimi on väliaikainen kielto lopettaa häiritsevä toiminta, ja se voidaan antaa uhkasakon nojalla. Menettelyä käytetään harvoin, mutta se on mahdollinen, jos häiriö on vakavaa ja vaatii nopeaa puuttumista.
Voiko häiriöasian tuoda yhtiökokouksen esityslistalle?
Yleensä ei. Hallitus voi jättää asian pois esityslistalta, jos:
- asia kuuluu hallituksen toimivaltaan
- se on jo käsitelty eikä uutta tietoa ole
- kyseessä on yksittäistapaus, jonka selvittely ei kuulu kokoukselle
Lukijalle tärkeä tietää: yhtiökokous ei äänestä siitä, onko naapuri häiritsevä vai ei. Kokous ei myöskään tee yksittäisten asukkaiden elämäntapaa koskevia päätöksiä.
Kuka voidaan valita taloyhtiön hallitukseen?
Hallituksen valinta on yksi yhtiökokouksen tärkeimmistä hetkistä. Hallituksen jäseneksi voidaan valita osakas, hänen perheenjäsenensä tai myös taloyhtiön ulkopuolinen henkilö, kunhan hän antaa suostumuksensa tehtävään. Suostumuksen ei tarvitse olla kirjallinen. Riittää, että ehdokkaaksi esitettävä henkilö on etukäteen ilmoittanut hyväksyvänsä tehtävän, vaikka hän ei olisi itse kokouksessa paikalla.
Osakkailla on aina oikeus ehdottaa uusia jäseniä hallitukseen. Ehdokkaat voidaan tuoda esiin suoraan kokouksessa ilman, että heidän nimensä näkyy esityslistassa. Joissakin taloyhtiöissä käytetään vaalilistoja, mutta niiden käyttö edellyttää, että kaikki kokouksessa läsnä olevat osakkaat hyväksyvät menettelyn. Vaalilistat eivät saa sulkea ulos kokouksessa esille tulevia muita ehdokkaita.
Hallitukseen kannattaa lähteä mukaan, vaikka taloyhtiö olisi sinulle uusi. Hallitustyöskentelyn kautta näkee, miten taloyhtiön talous toimii, miten korjauksia suunnitellaan ja kilpailutetaan ja miten isännöinti hoitaa velvollisuuksiaan. Uusissa taloyhtiöissä hallitus on usein tärkeässä asemassa vuositarkastuksessa, jossa rakennuttajalle reklamoidaan mahdolliset virheet ja puutteet. Hallituksessa toimiminen on siksi myös konkreettinen tapa huolehtia omasta kodista ja sen arvon säilymisestä.
Hallituksen kokouspalkkiot – miten niistä päätetään?
Taloyhtiöiden hallituspalkkiot perustuvat useimmiten kokouskohtaiseen korvaukseen. Kiinteistöliiton jäsenkyselyn mukaan tyypillisin malli on se, että hallituksen puheenjohtaja saa jokaisesta kokouksesta noin sadan euron palkkion. Toiseksi yleisin vaihtoehto on vuosipalkkio, jonka mediaani on runsaat kolmesataa euroa vuodessa. Pääkaupunkiseudulla puheenjohtajan palkkiot ovat jonkin verran muuta maata korkeampia, sekä kokous- että vuosipalkkioiden osalta.
Sama selvitys kertoo, että merkittävä osa taloyhtiöistä maksaa korvausta myös muille hallituksen jäsenille, ei vain puheenjohtajalle. Kerrostaloyhtiöissä näin tehdään useammin kuin rivitaloissa. Jäsenten kokouspalkkioiden mediaani on noin 70 euroa kokoukselta ja vuosipalkkioiden mediaani noin 200 euroa vuodessa, eli summat pysyvät edelleen melko maltillisina suhteessa taloyhtiön kokonaisvarallisuuteen ja vastuisiin, joita hallitukselle on annettu.
Kyselyn perusteella suurin osa hallitusjäsenistä pitää palkkiotasoa työhön nähden sopivana, vaikka etenkin puheenjohtajista moni kokee oman korvauksensa pikemminkin alakanttiin kuin yläkanttiin. Tämä kertoo siitä, että hallitustyötä tehdään edelleen paljolti talkoohengessä, mutta pientä palkkiota pidetään oikeutettuna korvauksena ajasta, jonka hallituksen jäsen käyttää taloyhtiön talouden, remonttien ja riskien seurantaan.
Yhtiökokous päättää palkkioista samalla tavoin kuin muistakin talousasioista. Käytännössä kokous arvioi, millainen työmäärä hallituksella on ja missä tilanteessa yhtiö on. Mittava putki- tai julkisivuremontti lisää hallitustyön vastuuta ja valmistelutyötä, jolloin myös palkkion tasoa on perusteltua tarkastella. Hyvin perusteltu palkkio voi auttaa saamaan yhtiöön osaavan ja motivoituneen hallituksen, mikä näkyy suoraan talouden hoidossa ja korjaushankkeiden laadussa.
Lähteet: Taloyhtiön kokousopas, Kiinteistöliiton jäsenkysely, Oikeudenkäymiskaari (OK), 7 luku, Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL)
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat