Asuntokaupan uudet näkymät: varainsiirtovero, tarjouskauppaa ja LKV

Asunto-osakkeiden varainsiirtovero on jo nykyisin 1,5 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta. Tämä tarkoittaa, että vero lasketaan sekä kauppahinnasta että ostajan yhtiölainaosuudesta – riippumatta siitä, maksetaanko laina kerralla kaupanteon yhteydessä vai myöhemmin rahoitusvastikkeena. Esimerkiksi 200 000 euron kauppahinnalla ja 100 000 euron yhtiölainalla vero määräytyy 300 000 eurosta, jolloin maksettavaa kertyy 4 500 euroa.

Hallituksen esityksessä HE 39/2025 vp ei esitetä muutoksia tähän käytäntöön asunto-osakkeiden osalta. Sen sijaan esitys selkeyttää lain sanamuotoja ja yhdenmukaistaa terminologiaa esimerkiksi kiinteistökauppojen yhteydessä.

Sen sijaan vuoden 2025 alussa poistui ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus. Aikaisemmin 18–39-vuotias ensiasunnon ostaja saattoi tietyin ehdoin saada vapautuksen verosta kokonaan. 1.1.2025 alkaen tätä verovapautta ei enää myönnetä, mikä lisää ensiasunnon ostajien kustannuksia. Muutos koskee kaikkia kauppoja, joissa omistusoikeus on siirtynyt 1.1.2025 tai sen jälkeen. Varainsiirtoverolain 5 §, joka sääti verovapaudesta, on kumottu lailla 1244/2023.

Lisää aiheesta Verottaja sivulla.

Lähde: valtiovarainministeriö esitys HE 39/2025 vp

Tarjouskauppa on yleistynyt viime vuosina erityisesti suosituilla asuinalueilla, joissa asunnoista on kilpailua. Tässä myyntitavassa asunnolle asetetaan lähtöhinta, ja ostajat tekevät tarjouksia, jotka ovat yleensä sitä korkeampia. Tarjoukset voivat olla näkyvillä julkisesti esimerkiksi kiinteistönvälittäjän verkkopalvelussa tai ne voidaan esittää suljetusti välittäjälle.

Tavoitteena on lisätä läpinäkyvyyttä ja mahdollistaa avoin kilpailu ostajien välillä. Ostaja voi seurata muiden tekemiä tarjouksia ja tehdä oman tarjouksensa niiden perusteella. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen hyväksymään korkeinta tarjousta, vaan voi valita ostajan esimerkiksi maksuehtojen tai muiden syiden perusteella.

Vaikka tarjouskauppa tuo uudenlaista dynamiikkaa kaupankäyntiin, ostajan kannattaa lähestyä tilannetta maltilla. Tarjouskauppa voi houkutella ylittämään oman budjetin, siksi on tärkeää määritellä oma maksimi etukäteen ja pysyä siinä. Välittäjän vastuulla on kertoa tarjouskaupan säännöistä selkeästi ennen tarjousten tekemistä.

Tarjouskauppa ei poista tavallisen kaupankäynnin ehtoja: lain vaatimat tiedot, kuten myyntiesite, asuntoa koskevat asiakirjat ja kuntotiedot, on aina toimitettava ostajalle riippumatta myyntitavasta.

Nykyisin jokaisessa kiinteistönvälitysliikkeen toimipaikassa vähintään puolella välittäjistä tulee olla laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV). Tämä pätevyysvaatimus on ollut voimassa jo vuosia, ja se on lisännyt ammattitaitoa ja luotettavuutta alalla.

LKV-pätevyys edellyttää hyväksytysti suoritettua koetta, jossa mitataan muun muassa lainsäädännön tuntemusta, kaupankäynnin käytäntöjä ja asiakaspalveluosaamista. Kun asuntoasioita hoitaa koulutettu ja osaava välittäjä, myös ostajan ja myyjän oikeusturva on paremmassa turvassa.

Asuntokauppaa suunnittelevan kannattaa varmistaa, että valittu välittäjä on LKV-pätevyyden omaava ammattilainen. Välitysliikkeen sivuilta tai julkisista rekistereistä voi tarkistaa välittäjän pätevyyden.

Hallituksen esitys HE 39/2025 vp

• Annettu: 21.3.2025
• Antaja: Valtiovarainministeriö
• Nimi: Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi varainsiirtoverolain ja autoverolain muuttamisesta sekä Verohallinnosta annetun lain muuttamisesta
• Linkki eduskunnan asiakirjaan: HE 39/2025 vp – Eduskunta.fi