• Etusivu
  • Osakas

Asuntokaupan uudet näkymät: varainsiirtovero, tarjouskauppaa ja LKV

Varainsiirtoveron osuus asuntokaupan hinnassa nousee

Sari Nieminen
Päivitetty 09.07.2025
asunnon ostaminen ja varainsiirtovero 1920x1080

Valtiovarainministeriössä valmistellaan varainsiirtoverolain muutosta 2025 (Kuva Adobe Stock).

Asunnon ostaminen on monelle elämän suurin taloudellinen päätös. Siksi on tärkeää ymmärtää paitsi markkinoiden kehitystä, myös lainsäädännön muutoksia ja kauppaan liittyviä käytäntöjä. Tässä artikkelissa käymme läpi kolme ajankohtaista teemaa: varainsiirtoveron suunnitellun muutoksen vaikutukset, tarjouskaupan toimintamallin sekä kiinteistönvälittäjän LKV-pätevyyden merkityksen.

Miten varainsiirtoveron korotushanke vaikuttaa asunnon ostajaan?

Vuoden 2026 alussa on odotettavissa muutos, jossa varainsiirtovero asunto-osakkeiden kaupoissa lasketaan jatkossa asunnon velattomasta hinnasta. Tämä tarkoittaa, että veron perusteeseen lasketaan mukaan myös ostajan osuus taloyhtiön yhtiölainasta. Aiemmin vero määräytyi pelkästään kauppahinnan mukaan, jolloin yhtiölainaosuus jäi verotuksen ulkopuolelle.

Muutos merkitsee selkeää lisäkustannusta asunnon ostajalle, erityisesti uudiskohteissa, joissa yhtiölainan osuus voi olla merkittävä. Esimerkiksi 200 000 euron asunnossa, jossa yhtiölainaa on 100 000 euroa, veropohja nousee aiemmasta 200 000 eurosta 300 000 euroon. Vaikka varainsiirtoveroprosentti asunto-osakkeissa pysyy ennallaan 1,5 prosentissa, veron määrä kasvaa 3 000 eurosta 4 500 euroon.

Muutos koskee sekä uusia että käytettyjä asuntoja, ja se voi erityisesti hidastaa uudistuotannon kysyntää. Aiemmin asunto-osakkeiden verokohtelussa noudatettiin korkeimman hallinto-oikeuden linjausta, jonka mukaan yhtiölainaosuudet eivät kuuluneet veropohjaan. Nyt tämä periaate on muutettu lailla, ja yhtiölaina sisällytetään varainsiirtoveron laskentaan.

Esitys on valiokuntakäsittelyssä eduskunnassa. VaVM 5/2025 -valaistuksen perusteella hallitus on jo esittänyt muutokset ja valiokunta laatii mietinnön. Seuraavaksi esitys tulee lausuttavaksi täysistunnolle todennäköisesti syyskuussa 2025. Lain tavoitteena on voimaanpano 1.1.2026 alkaen.

Samassa yhteydessä poistui myös ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus. Aikaisemmin 18–39-vuotias ensiasunnon ostaja saattoi tietyin ehdoin saada vapautuksen varainsiirtoverosta kokonaan. Vuoden 2025 alusta alkaen tätä verovapautta ei enää myönnetä, mikä lisää ensiasunnon ostajien kustannuksia entisestään. Muutos koskee kaikkia 1.1.2025 tai sen jälkeen tehtyjä kauppoja.

Lisää aiheesta Verottaja sivulla.

Info

Info

Varainsiirtoveron uudistus tiivistettynä

  • Varainsiirtovero aiotaan laskea jatkossa velattomasta hinnasta.
  • Tämä nostaisi veron määrää erityisesti yhtiölainallisten asuntojen kohdalla.
  • Lakimuutoksen tavoitteena on tulla voimaan aikaisintaan vuoden 2026 alussa.
  • Vuonna 2025 tehtävissä kaupoissa sovelletaan vielä nykyistä käytäntöä.

Miten tarjouskauppa toimii asuntokaupassa nykyään?

Tarjouskauppa on yleistynyt viime vuosina erityisesti suosituilla asuinalueilla, joissa asunnoista on kilpailua. Tässä myyntitavassa asunnolle asetetaan lähtöhinta, ja ostajat tekevät tarjouksia, jotka ovat yleensä sitä korkeampia. Tarjoukset voivat olla näkyvillä julkisesti esimerkiksi kiinteistönvälittäjän verkkopalvelussa tai ne voidaan esittää suljetusti välittäjälle.

Tavoitteena on lisätä läpinäkyvyyttä ja mahdollistaa avoin kilpailu ostajien välillä. Ostaja voi seurata muiden tekemiä tarjouksia ja tehdä oman tarjouksensa niiden perusteella. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen hyväksymään korkeinta tarjousta, vaan voi valita ostajan esimerkiksi maksuehtojen tai muiden syiden perusteella.

Vaikka tarjouskauppa tuo uudenlaista dynamiikkaa kaupankäyntiin, ostajan kannattaa lähestyä tilannetta maltilla. Tarjouskauppa voi houkutella ylittämään oman budjetin, siksi on tärkeää määritellä oma maksimi etukäteen ja pysyä siinä. Välittäjän vastuulla on kertoa tarjouskaupan säännöistä selkeästi ennen tarjousten tekemistä.

Tarjouskauppa ei poista tavallisen kaupankäynnin ehtoja: lain vaatimat tiedot, kuten myyntiesite, asuntoa koskevat asiakirjat ja kuntotiedot, on aina toimitettava ostajalle riippumatta myyntitavasta.

Miksi LKV-pätevyys on tärkeä asuntokaupassa?

Nykyisin jokaisessa kiinteistönvälitysliikkeen toimipaikassa vähintään puolella välittäjistä tulee olla laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV). Tämä pätevyysvaatimus on ollut voimassa jo vuosia, ja se on lisännyt ammattitaitoa ja luotettavuutta alalla.

LKV-pätevyys edellyttää hyväksytysti suoritettua koetta, jossa mitataan muun muassa lainsäädännön tuntemusta, kaupankäynnin käytäntöjä ja asiakaspalveluosaamista. Kun asuntoasioita hoitaa koulutettu ja osaava välittäjä, myös ostajan ja myyjän oikeusturva on paremmassa turvassa.

Asuntokauppaa suunnittelevan kannattaa varmistaa, että valittu välittäjä on LKV-pätevyyden omaava ammattilainen. Välitysliikkeen sivuilta tai julkisista rekistereistä voi tarkistaa välittäjän pätevyyden.

Osakas
asuminen
laki
taloyhtiön hallinnointi
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Sinua voisi kiinnostaa myös:

katukuva kerrostaloista porista
Asuntoa ostamassa? Muista tarkistaa nämä asiat
Vuoden 2025 asuntomarkkinat näyttävät lupaavilta asunnon ostajille sekä sijoittajille. Joidenkin ennusteiden mukaan vanhojen asuntojen kauppa kasvaa Suomessa 8–10 prosenttia. Korkojen odotettu lasku lisää asuntojen kysyntää ja parantaa sijoitusasuntojen tuottavuutta. Erityisesti vanhat asunnot ovat herättäneet kiinnostusta ja käyvät paremmin kaupaksi kuin uudiskohteet.Kun suunnittelet asunnon ostoa asumis- tai sijoitusmielessä, on tärkeää muistaa, että pelkkä huoneiston kunto ei riitä. Taloyhtiön kunto on siitä tarkistaa huolellisesti, sillä se vaikuttaa merkittävästi asumiskuluihin ja asunnon arvoon pitkällä aikavälillä.
20204_64110.jpg
Kun remontissa kaikki menee pieleen - nämä huomioimalla vältät paljon ongelmia
Tapauksessa on kyse 80-luvulla rakennetusta keskisuuresta taloyhtiöstä. Taloyhtiössä havahduttiin yleistyneiden vesivahinkojen yhteydessä selvittämään laajemminkin korjaustarpeita. Maallikoista koostuneet aiemmat hallitukset eivät olleet esittäneet peruskorjausten tekemistä, eikä yhtiössä ollut tarkkaa käsitystä rakennusten kunnostakaan. Koettiin, ettei vielä ole tarvetta peruskorjata.Artikkeli perustuu Markus Talvion luentosarjaan ja on lyhennelmä suuremmasta kokonaisuudesta.
kuva kesäisestä kadusta Porissa jonka varrella on useita matalia kerrostaloja
Neljän kohdan lakikatsaus: näin 2025 vaikuttaa taloyhtiön hallitukseen
Vuosi 2025 tuo mukanaan useita konkreettisia muutoksia, jotka vaikuttavat taloyhtiöiden hallitusten arkeen. Osa muutoksista on jo voimassa, osa taas tulossa kesän ja syksyn aikana. Tässä artikkelissa esittelemme tiiviisti ja selkeästi ne neljä lakimuutosta, joihin jokaisen hallituksen on hyvä perehtyä ja varautua: huoneistotietojärjestelmän toinen vaihe (HTJ2), PEP- ja pakoteseurannan velvoitteet, hallintaanoton menettelyn helpottuminen sekä käynnissä oleva asunto-osakeyhtiölain uudistus.
20218_71758.jpg
10 tärkeintä tarkastus­kohtaa hissin määrä­aikaistarkas­tuksessa
Hissionnettomuuksia sattuu onneksi harvoin, mutta seuraukset voivat olla vakavia – kuten Kaunialan sairaalassa kuolemaan johtaneessa hissitapaturmassa. Sairaalan hoitaja ja pyörätuolissa ollut kuntoutuja olivat poistumassa hissikorista. Kesken poistumisen hissikori lähti liikkeelle ylöspäin. Kuntoutuja jäi puristukseen korin lattian ja kerrostason kulkuaukon yläkarmiin ja menehtyi.Tapaturmassa syynä oli nostokoneisten jarrun vikaantuminen. Hissien osat vaativat huoltoa ja tarkastustoimenpiteitä. Onnettomuuksilta vältytäänkin parhaiten ennakoimalla hissin huoltotoimenpiteitä säännöllisien ja lain vaatimien hissitarkastuksen avulla. Mutta mitä itse hissitarkastuksessa oikein tarkastetaan ja miksi? Onko teidän taloyhtiössänne hissiturvallisuus kunnossa?
palovaroitin
Viikon kysymys: Kenen vastuulle tulee palovaroitin jälkirakennettuun tilaan?
Palovaroittimet tulevat tämän vuoden loppuun mennessä taloyhtiön vastuulle. Osakkaan vastuulla on mahdollisesti myöhemmin ( luvallisesti) käyttöullakolle rakennetut asumiskäytössä olevat tilat ja niiden hoito, huolto, kunnostus. Kenen vastuulle tulee palovaroitin tähän jälkirakennettuun tilaan? Taloyhtiön vai tilan rakentaneen osakkaan? Entä kun asukas vaihtuu?Rakennetun tilan vastuista ei mainita mitään yhtiöjärjestyksessä. Yhtiökokouksessa on aikanaan päätetty, että rakennetut yläkerrat ovat asukkaan vastuulla kokonaisuutena, muun muassa lämmitys on erillinen taloyhtiön lämmitysjärjestelmästä.Siirtyykö vastuu uudelle osakkaalle vaikka vastuuta ei ole kirjattu mihinkään?
20114_25521.jpg
Oletko tyytyväinen putkiremonttien tasoon?
Kolmasosa asukkaista on edelleen tyytymättömiä siihen, kuinka putkiremontti onnistui heidän taloyhtiössään. Asukkaiden odotukset ennen putkiremonttia ovat korkeat, mutta lähes puolet joutuu lopulta pettymään saneerauksen toteutustapoihin ja laatuun. Taloyhtiöissä pidetään yhä tärkeämpänä, että putkisaneerausyritykset käyttävät sertifioituja menetelmiä ja laatujärjestelmää. Tiedot käyvät ilmi Consti Talotekniikan teettämästä asukaskyselystä, johon vastasi yli 800 taloyhtiön asukasta. Kysely toteutettiin toisena vuonna peräkkäin.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton