Asuntokaupan uudet näkymät: varainsiirtovero, tarjouskauppaa ja LKV

Vuoden 2026 alussa on odotettavissa muutos, jossa varainsiirtovero asunto-osakkeiden kaupoissa lasketaan jatkossa asunnon velattomasta hinnasta. Tämä tarkoittaa, että veron perusteeseen lasketaan mukaan myös ostajan osuus taloyhtiön yhtiölainasta. Aiemmin vero määräytyi pelkästään kauppahinnan mukaan, jolloin yhtiölainaosuus jäi verotuksen ulkopuolelle.

Muutos merkitsee selkeää lisäkustannusta asunnon ostajalle, erityisesti uudiskohteissa, joissa yhtiölainan osuus voi olla merkittävä. Esimerkiksi 200 000 euron asunnossa, jossa yhtiölainaa on 100 000 euroa, veropohja nousee aiemmasta 200 000 eurosta 300 000 euroon. Vaikka varainsiirtoveroprosentti asunto-osakkeissa pysyy ennallaan 1,5 prosentissa, veron määrä kasvaa 3 000 eurosta 4 500 euroon.

Muutos koskee sekä uusia että käytettyjä asuntoja, ja se voi erityisesti hidastaa uudistuotannon kysyntää. Aiemmin asunto-osakkeiden verokohtelussa noudatettiin korkeimman hallinto-oikeuden linjausta, jonka mukaan yhtiölainaosuudet eivät kuuluneet veropohjaan. Nyt tämä periaate on muutettu lailla, ja yhtiölaina sisällytetään varainsiirtoveron laskentaan.

Esitys on valiokuntakäsittelyssä eduskunnassa. VaVM 5/2025 -valaistuksen perusteella hallitus on jo esittänyt muutokset ja valiokunta laatii mietinnön. Seuraavaksi esitys tulee lausuttavaksi täysistunnolle todennäköisesti syyskuussa 2025. Lain tavoitteena on voimaanpano 1.1.2026 alkaen.

Samassa yhteydessä poistui myös ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus. Aikaisemmin 18–39-vuotias ensiasunnon ostaja saattoi tietyin ehdoin saada vapautuksen varainsiirtoverosta kokonaan. Vuoden 2025 alusta alkaen tätä verovapautta ei enää myönnetä, mikä lisää ensiasunnon ostajien kustannuksia entisestään. Muutos koskee kaikkia 1.1.2025 tai sen jälkeen tehtyjä kauppoja.

Lisää aiheesta Verottaja sivulla.

Tarjouskauppa on yleistynyt viime vuosina erityisesti suosituilla asuinalueilla, joissa asunnoista on kilpailua. Tässä myyntitavassa asunnolle asetetaan lähtöhinta, ja ostajat tekevät tarjouksia, jotka ovat yleensä sitä korkeampia. Tarjoukset voivat olla näkyvillä julkisesti esimerkiksi kiinteistönvälittäjän verkkopalvelussa tai ne voidaan esittää suljetusti välittäjälle.

Tavoitteena on lisätä läpinäkyvyyttä ja mahdollistaa avoin kilpailu ostajien välillä. Ostaja voi seurata muiden tekemiä tarjouksia ja tehdä oman tarjouksensa niiden perusteella. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen hyväksymään korkeinta tarjousta, vaan voi valita ostajan esimerkiksi maksuehtojen tai muiden syiden perusteella.

Vaikka tarjouskauppa tuo uudenlaista dynamiikkaa kaupankäyntiin, ostajan kannattaa lähestyä tilannetta maltilla. Tarjouskauppa voi houkutella ylittämään oman budjetin, siksi on tärkeää määritellä oma maksimi etukäteen ja pysyä siinä. Välittäjän vastuulla on kertoa tarjouskaupan säännöistä selkeästi ennen tarjousten tekemistä.

Tarjouskauppa ei poista tavallisen kaupankäynnin ehtoja: lain vaatimat tiedot, kuten myyntiesite, asuntoa koskevat asiakirjat ja kuntotiedot, on aina toimitettava ostajalle riippumatta myyntitavasta.

Nykyisin jokaisessa kiinteistönvälitysliikkeen toimipaikassa vähintään puolella välittäjistä tulee olla laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV). Tämä pätevyysvaatimus on ollut voimassa jo vuosia, ja se on lisännyt ammattitaitoa ja luotettavuutta alalla.

LKV-pätevyys edellyttää hyväksytysti suoritettua koetta, jossa mitataan muun muassa lainsäädännön tuntemusta, kaupankäynnin käytäntöjä ja asiakaspalveluosaamista. Kun asuntoasioita hoitaa koulutettu ja osaava välittäjä, myös ostajan ja myyjän oikeusturva on paremmassa turvassa.

Asuntokauppaa suunnittelevan kannattaa varmistaa, että valittu välittäjä on LKV-pätevyyden omaava ammattilainen. Välitysliikkeen sivuilta tai julkisista rekistereistä voi tarkistaa välittäjän pätevyyden.