• Etusivu
  • Osakas

Näin taloyhtiön hallitus toimii: valinnat, vastuut ja tehtävät

Rakentajan toimitus
Julkaistu 24.05.2010Päivitetty 20.06.2023
20228_79409.jpg

Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 1 – 16 §:issä on taloyhtiön hallitusta koskevia säännöksiä. Luvun 1 §:n nojalla taloyhtiöllä on oltava hallitus, johon kuuluu vähintään kolme (3) jäsentä ja enintään viisi (5) jäsentä. Jos hallituksen jäseniä on vähemmän kuin kolme, taoyhtiön hallitukseen tulee valita ainakin yksi varajäsen.

Hallituksen vastuista ja valinnasta sekä muista asunto-osakeyhtiölain velvoitteista kertoo porilainen asianajaja Markku Asmala Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy:stä.

Kuka voi lain mukaan olla taloyhtiön hallituksen jäsen?

Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenen toimikausi päättyy hänen valintaansa seuraavan valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muusta määräaikaisesta tai toistaiseksi jatkuvasta toimikaudesta.

Hallituksen jäsenet valitsee yleensä yhtiökokous. Yhtiöjärjestykseen voidaan kuitenkin ottaa määräys siitä, että alle puolet taloyhtiön hallituksen jäsenistä voidaan valita muussa järjestyksessä.

Hallituksesta eroaminen

Taloyhtiön hallituksen jäsenyys on vapaaehtoista, mistä seuraa, että hallituksen jäsen voi erota koska tahansa. Eroamisesta tulee ilmoittaa hallitukselle. Hallituksen jäsenen voi erottaa se, joka hänet on valinnut, käytännössä siis hallituksen jäsenen erottaa yhtiökokous.

Jos taloyhtiön hallitus ei täytä hallituksen jäsenen eroamisen jälkeen asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräystä hallituksen kokoonpanosta, tulee hallituksen muiden jäsenten huolehtia siitä, että toimenpiteisiin uuden hallituksen jäsenen valitsemiseksi ryhdytään. Mikäli kaikki hallituksen jäsenet eroavat, jokainen heistä on erikseen vastuussa siitä, että taloyhtiön yhtiökokous kutsutaan koolle uuden hallituksen valitsemiseksi.

Kelpoisuusvaatimukset

Hallituksen jäsenellä ei ole erityisiä kelpoisuusvaatimuksia. Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 10 §:n mukaan hallituksen jäsenenä ei voi olla oikeushenkilö eikä alaikäinen tai henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja. Hallituksen jäsenenä ei myöskään voi olla henkilö, jonka toimintakelpoisuutta on rajoitettu tai joka on konkurssissa.

Vähintään yhdellä (1) hallituksen jäsenellä oltava asuinpaikka Euroopan talousalueella, ellei rekisteriviranomainen myönnä yhtiölle lupaa poiketa tästä. Tavallista on, että taloyhtiön hallitus valitaan osakkeenomistajien keskuudesta.

Isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen.

Hallituksen yleiset tehtävät

Hallituksen yleistehtävänä on asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 2 §:n mukaan huolehtia taloyhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen yleistehtävänä on lainkohdan mukaan myös velvollisuus huolehtia kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta.

Toimivaltaa on kuitenkin rajoitettu siten, ettei taloyhtiön hallituksella ole oikeutta ryhtyä ilman yhtiökokouksen päätöstä toimiin, jotka

  1. yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia tai
  2. jotka olennaisesti vaikuttavat osakkeenomistajan hallinnassa olevan huoneiston käyttämiseen tai
  3. vaikuttavat olennaisesti vastikkeenmaksuvelvollisuuteen tai muihin osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin.

Hallituksella on oikeus kuitenkin ryhtyä em. toimenpiteisiin, jos yhtiökokouksen päätöksen odottamisesta aiheutuisi yhtiölle olennaista haittaa.

Korjaustarvekartoitus ja -suunnitelma

Taloyhtiön hallituksen eräs keskeisimpiä tehtäviä on huolehtia siitä, että varsinaiselle yhtiökokoukselle laaditaan vuosittain selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistön korjaustarpeesta. Selvitystä tulee päivittää ja seurata vuosittain, jotta osakkeenomistajat voivat varautua sekä korjaustöihin että niistä aiheutuviin kustannuksiin. Samalla taloyhtiön omaisuuden hoito tulee entistä suunnitelmallisemmaksi.

Taloyhtiön hallitukselle on laissa asetettu velvollisuus laatia taloyhtiölle pitkäaikaisempi korjaussuunnitelma. Lain 6 luvun 3 §:n mukaan on taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Edellytyksenä selvitykselle on kuitenkin, että korjaustarve vaikuttaa huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Tarkoituksena on antaa osakkeenomistajille mahdollisuus varautua korjaustyön taloudellisiin ja muihin vaikutuksiin.

Huomio

Huomio

Taloyhtiön hallituksen tehtävät käsittävät muun ohessa seuraavat asiat:

  1. huolehtia sekä perustamisvaiheessa että myöhemmin yhtiötä koskevien kaupparekisteri-ilmoitusten tekemisestä;
  2. antaa ja allekirjoittaa osakekirja sekä tehdä niihin lain ja yhtiöjärjestyksen edellyttämät merkinnät;
  3. antaa uusi osakekirja ja huolehdittava entisen mitätöimisestä;
  4. ylläpitää osake- ja osakasluetteloa sekä huolehtia sen ajantasaisuudesta, antaa siitä jäljennöksiä ja päättää jäljennöksistä mahdollisesti perittävästä maksusta;
  5. ryhtyä toimenpiteisiin, jos hallituksen jäsenmäärä on jäsenen eroamisen vuoksi alentunut alle laissa esitetyn tai yhtiöjärjestykseen perustuvan vaatimuksen;
  6. huolehtia yhtiön hallinnosta ja sen toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä sekä valvonnasta;
  7. valita ja tarvittaessa erottaa isännöitsijä sekä antaa hänelle määräykset tehtävien hoitamisesta;
  8. päättää isännöitsijän palkkiosta ja häntä koskevan toimisopimuksen sisällöstä;
  9. huolehtia siitä, että yhtiön kirjanpito ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty;
  10. huolehtia hallituksen kokousten pöytäkirjaamisesta ja pöytäkirjojen säilyttämisestä;
  11. edustaa yhtiötä;
  12. jos yhtiöjärjestys antaa siihen oikeuden, päättää toiminimen kirjoittamisoikeudesta sekä peruuttaa se tarvittaessa;
  13. huolehtia yhtiökokouksen koollekutsumisesta;
  14. valmistella yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat;
  15. vastata osakkeenomistajan kyselyoikeuden perusteella tämän esittämiin kysymyksiin yhtiökokouksessa;
  16. huolehtia yhtiökokouksen pöytäkirjan nähtävänä pitämisestä ja luovuttaa siitä tarvittaessa jäljennös;
  17. panna täytäntöön yhtiökokouksen oikeudelliset pätevät päätökset ja valvoa niiden täytäntöönpanoa;
  18. huolehtia kanteen nostamisesta yhtiökokouksen lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisten päätösten julistamisesta pätemättömäksi tai niiden muuttamiseksi;

Luettelo ei ole tyhjentävä.

Hallituksen jäsen tai hallitus ei saa noudattaa sellaista yhtiökokouksen tai hallituksen päätöstä, joka on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen ja sen vuoksi pätemätön.

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja

Hallituksella tulee olla puheenjohtaja, milloin hallituksen jäsenmäärä on enemmän kuin yksi. Puheenjohtajan valitsee hallitus, ellei yhtiöjärjestyksessä tai hallitusta valittaessa yhtiökokouksessa ole toisin päätetty.

Puheenjohtaja valitaan ääntenenemmistöllä, ja tasatilanteessa valinnan ratkaisee arpa.

Taloyhtiön isännöitsijä voi olla hallituksen puheenjohtajana, jos kaikki osakkeenomistajat suostuvat siihen tai yhtiöjärjestyksessä on tästä määräys.

Hallituksen puheenjohtajan tehtävät

Puheenjohtajan yleistehtäviin kuuluu huolehtia hallituksen kokoontumisesta sekä siitä, että kokousten päätökset kirjataan asianmukaisesti pöytäkirjaan ja että pöytäkirjaan saadaan kaikki vaadittavat allekirjoitukset (yleensä tästä on maininta yhtiöjärjestyksessä).

Hallituksen puheenjohtajan tulee huolehtia siitä, että pöytäkirjat numeroidaan juoksevasti ja säilytetään luotettavalla tavalla asianmukaista jälkivalvontaa varten.

Osakkeenomistajalla on oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen osakeoikeuttaan tai velvollisuuksiaan yhtiötä tai muita osakkeenomistajia kohtaan.

Taloyhtiön hallituksen päätösvaltaisuus

Hallitus on päätösvaltainen silloin, kun yli puolet jäsenistä on paikalla, ellei yhtiöjärjestys sisällä muuta määräystä.

Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 3 §:ssä on kuitenkin päätöksentekokielto silloin, jos kaikille hallituksen jäsenille ei ole mahdollisuuksien mukaan varattu tilaisuutta osallistua asian käsittelyyn. Jos hallituksen jäsen on estyneenä ja hallituksessa on varajäseniä, on varajäsenelle varattava vastaava tilaisuus.

Hallituksen päätökset tehdään enemmistöpäätöksin, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Tasatilanteessa puheenjohtajan kanta ratkaisee päätöksen sisällön.

Isännöitsijään sovelletaanasunto-osakeyhtiölain säännöksiä

Taloyhtiöllä voi olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä on tästä maininta tai yhtiökokous niin päättää. Yhtiökokous voi siten päättää isännöitsijän valinnasta, vaikka yhtiöjärjestyksessä ei tätä määräystä olisikaan.

Isännöitsijän nimittää hallitus, jonka samalla tulisi sopia isännöitsijän kanssa hänen tehtäviensä yksityiskohtaisemmasta sisällöstä sekä kustannusten korvaamisesta.

Isännöitsijä voi olla luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö. Jos isännöitsijänä on yhteisö, sen tulee ilmoittaa hallitukselle, kuka toimii päävastuullisena isännöitsijänä yhteisössä.

Isännöitsijäksi tulisi yleensä valita, jos taloyhtiössä on useampia huoneistoja, alan ammattilainen. Suotavaa on, että isännöitsijän tehtävien hoitamisesta tehdään kirjallinen sopimus, jossa on myös luetteloitu isännöitsijän vastuulla olevat tehtävät, isännöitsijälle maksettavan korvauksen perusteet sekä, jos tietyistä tehtävistä maksetaan erillis- tai lisäkorvausta, sen perusteet.

Isännöitsijä toimii yhtiön hallituksen alaisuudessa sen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallituksen valvontaan liittyy se, että isännöitsijän tulee huolehtia kirjanpidon lainmukaisuudesta sekä varainhoidon järjestämisestä luotettavasti. Yksinkertaistaen voisi todeta, että isännöitsijä huolehtii käytännön toimista, joita hallitus valvoo.

Hallituksen tulisi korvausvastuun varalle ja taloyhtiön edun vuoksi huolehtia siitä, että isännöitsijällä ja tarvittaessa myös hallituksella itsellään on asianmukainen vastuuvakuutus.

Isännöitsijään sovelletaan uuden asunto-osakeyhtiönlain hallituksen jäseniä koskevia 7-luvun 2§:n 4. momentin (pätemätön päätös), 4 §:n (esteellisyys) ja 10 §:n (kelpoisuus) säännöksiä.

Isännöitsijä voi erota tehtävästään ilmoittamalla siitä hallitukselle. Hallitus voi myös erottaa isännöitsijän. Ellei muusta ole esim. isännöintisopimuksessa sovittu, ero tulee voimaan välittömästi.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän esteellisyys

Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 4 §:n nojalla hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskee

  1. hallituksen jäsenen ja isännöitsijän sekä yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustoimea;
  2. sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien ao. huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta;
  3. hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan tai
  4. sopimusta tai muuta oikeustoimea yhtiön ja kolmannen välillä mikäli hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä olisi odotettavissa siitä olennaista etua, joka voisi olla ristiriidassa taloyhtiön edun kanssa

Asunto-osakeyhtiölain 1-luvun 10 §:n nojalla ei hallituksen jäsen tai isännöitsijä ole oikeutettu ryhtymään sellaiseen toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai muiden osakkeenomistajien kustannuksella.

Yhtiön edustaminen

Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 22 §:n nojalla taloyhtiötä edustaa hallitus, joka kirjoittaa sen toiminimen. Isännöitsijällä puolestaan on oikeus edustaa yhtiötä sellaisissa asioissa, jotka kuuluvat hänen tehtäviinsä.

Yhtiöjärjestyksessä on usein yhtiön edustamisesta lisämääräyksiä. Niiden perusteella esimerkiksi hallituksen jäsen tai kaksi yhdessä sekä isännöitsijä voivat edustaa yhtiötä.

Hallituksella voi lisäksi olla oikeus edustamisoikeuden antamiseen yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella muulle henkilölle.

Oikeus edustaa yhtiötä tarkoittaa myös oikeutta yhtiön toiminimen kirjoittamiseen.

Huomio

Huomio

Asunto-osakeyhtiölaki

Tutustu asunto-osakeyhtiölain pääkohtiin myös muissa artikkeleissa. Asunto-osakeyhtiölain seitsemän olennaisinta teemaa:

  • Osa 1 Yhdenvertaisuus ja osake
  • Osa 2 Yhtiökokoukset
  • Osa 3 Hallitus
  • Osa 4 Vahingonkorvausvastuu
  • Osa 5 Taloyhtiö kunnossapito- ja muutostyöt
  • Osa 6 Huoneiston kunnossapito- ja muutostyöt
Osakas
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20132_33862.jpg
Taloyhtiön osakas - muista kyselyoikeutesi yhtiökokouksessa!
Oma koti, asunto, on osakkaan elämän kallein sijoitus. Olisi hyvä tietää, mitä omaisuudellesi ja sijoituksellesi tapahtuu. Taloyhtiön yhtiökokouksessa osakkaalla onkin ainutlaatuinen kyselyoikeus. Oikeus on vain vuoden tärkeimmissä kokouksissa eli yhtiökokouksissa, joista suurin osa pidetään keväällä. Silloin hallitus ja isännöitsijä ovat velvollisia vastaamaan osakkaiden esittämiin kysymyksiin ja antamaan asioista tarkempia tietoja. Yhtiökokousten välillä hallitus voi itsenäisesti harkita, mistä asioista se haluaa tiedottaa ja mistä ei.
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Jäsenen esteellisyys
Uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 4 §:n nojalla hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskeehallituksen jäsenen ja isännöitsijän sekä yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustoimea;sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien ao. huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta;hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan taisopimusta tai muuta oikeustoimea yhtiön ja kolmannen välillä mikäli hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä olisi odotettavissa siitä olennaista etua, joka voisi olla ristiriidassa taloyhtiön edun kanssaUuden asunto-osakeyhtiölain 1-luvun 10 §:n nojalla ei hallituksen jäsen tai isännöitsijä ole oikeutettu ryhtymään sellaiseen toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai muiden osakkeenomistajien kustanuksella.
20227_79100.jpg
Kolme syytä välitilinpäätökselle
Tilinpäätös vuosittain on monelle asunto-osakkeen omistajalle tuttu, mutta mikä on välitilinpäätös. Se tehdään vain tarvittaessa ja tarve on melko harvoin. Seuraavassa käymme läpi niitä kohtia, joissa välitilinpäätöstä kuitenkin tarvitaan.
20217_71691.jpg
Mitä kohuttu ilmastopaketti tarkoittaa rakennusalalle?
EU:n ilmastopaketti on vaikutuksiltaan vielä monelta osin epäselvä. Otimme selvää, mitä se voi tuoda tullessaan rakennusteollisuudelle.
Rafi_kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Hallinnan luovutus, vanha
Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta ja osakekirja sekä muut asunnon omistus- ja hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohta. Jollei muuta osapuolten välillä ole sovittu, asiakirjat luovutetaan asunnon hallinnan luovutuksen yhteydessä. Ellei muuta ole sovittu, myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on suoritettuAsunnosta aiheutuvista kustannuksista, kuten esim. vastikkeista, hoito-, ylläpito tai parannuskustannuksista sekä asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista vastaa myyjä siihen saakka, kunnes luovutus on tapahtunut. Mikäli luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vastaa ostaja edellä mainituista kuluista siitä lukien, jolloin luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.Vaaranvastuu säilyy myyjällä pääsääntöisesti siihen saakka, jolloin hallinnan luovutus ostajalle tapahtuu. Mikäli hallinnanluovutus tapahtuu myöhemmin kuin on sovittu ostajasta johtuvasta syystä, siirtyy vaaranvastuu ostajalle siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Ostaja on velvollinen suorittamaan kauppahinnan, mikäli hänellä on vaaranvastuu ja esim. asunto tuhoutuu tai vahingoittuu eikä voida katsoa, että vahinko olisi tapahtunut myyjästä johtuvasta syystä.
20177_49766.jpg
Korvausilmaventtiilin äänenvaimennus
Äänenvaimennus on tekijä, jota kannattaa tarkastella ilmanvaihtoa parannettaessa. Toimivan ilmanvaihdon ansiosta kotona on helpompi hengittää ja yöunen laatu paranee. Raikas ilma ei lohduta, jos yöunet menetetään ulkoa kantautuvan melun vuoksi. Terveysilman kaikissa venttiiliratkaisuissa on myös mahdollisuus äänenvaimentimien asennukseen.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton