• Etusivu
  • Osakas

Näin taloyhtiön hallitus toimii: valinnat, vastuut ja tehtävät

Heidi Uusitalo
Päivitetty 14.03.2025
20228_79409.jpg

Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 1 – 16 §:issä on taloyhtiön hallitusta koskevia säännöksiä. Luvun 1 §:n nojalla taloyhtiöllä on oltava hallitus, johon kuuluu vähintään kolme (3) jäsentä ja enintään viisi (5) jäsentä. Jos hallituksen jäseniä on vähemmän kuin kolme, taoyhtiön hallitukseen tulee valita ainakin yksi varajäsen.

Hallituksen vastuista ja valinnasta sekä muista asunto-osakeyhtiölain velvoitteista kertoo porilainen asianajaja Markku Asmala Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy:stä.

Kuka voi lain mukaan olla taloyhtiön hallituksen jäsen?

Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenen toimikausi päättyy hänen valintaansa seuraavan valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muusta määräaikaisesta tai toistaiseksi jatkuvasta toimikaudesta.

Hallituksen jäsenet valitsee yleensä yhtiökokous. Yhtiöjärjestykseen voidaan kuitenkin ottaa määräys siitä, että alle puolet taloyhtiön hallituksen jäsenistä voidaan valita muussa järjestyksessä.

Taloyhtiön hallituksesta eroaminen

Taloyhtiön hallituksen jäsenyys on vapaaehtoista, mistä seuraa, että hallituksen jäsen voi erota koska tahansa. Eroamisesta tulee ilmoittaa hallitukselle. Hallituksen jäsenen voi erottaa se, joka hänet on valinnut, käytännössä siis hallituksen jäsenen erottaa yhtiökokous.

Jos taloyhtiön hallitus ei täytä hallituksen jäsenen eroamisen jälkeen asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräystä hallituksen kokoonpanosta, tulee hallituksen muiden jäsenten huolehtia siitä, että toimenpiteisiin uuden hallituksen jäsenen valitsemiseksi ryhdytään. Mikäli kaikki hallituksen jäsenet eroavat, jokainen heistä on erikseen vastuussa siitä, että taloyhtiön yhtiökokous kutsutaan koolle uuden hallituksen valitsemiseksi.

Kelpoisuusvaatimukset

Hallituksen jäsenellä ei ole erityisiä kelpoisuusvaatimuksia. Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 10 §:n mukaan hallituksen jäsenenä ei voi olla oikeushenkilö eikä alaikäinen tai henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja. Hallituksen jäsenenä ei myöskään voi olla henkilö, jonka toimintakelpoisuutta on rajoitettu tai joka on konkurssissa.

Vähintään yhdellä (1) hallituksen jäsenellä oltava asuinpaikka Euroopan talousalueella, ellei rekisteriviranomainen myönnä yhtiölle lupaa poiketa tästä. Tavallista on, että taloyhtiön hallitus valitaan osakkeenomistajien keskuudesta.

Isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen.

Taloyhtiön hallituksen yleiset tehtävät

Hallituksen yleistehtävänä on asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 2 §:n mukaan huolehtia taloyhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen yleistehtävänä on lainkohdan mukaan myös velvollisuus huolehtia kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta.

Toimivaltaa on kuitenkin rajoitettu siten, ettei taloyhtiön hallituksella ole oikeutta ryhtyä ilman yhtiökokouksen päätöstä toimiin, jotka

  1. yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia tai
  2. jotka olennaisesti vaikuttavat osakkeenomistajan hallinnassa olevan huoneiston käyttämiseen tai
  3. vaikuttavat olennaisesti vastikkeenmaksuvelvollisuuteen tai muihin osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin.

Hallituksella on oikeus kuitenkin ryhtyä em. toimenpiteisiin, jos yhtiökokouksen päätöksen odottamisesta aiheutuisi yhtiölle olennaista haittaa.

kolme ihmistä keskustelee pöydän vieressä

Korjaustarvekartoitus ja -suunnitelma

Taloyhtiön hallituksen eräs keskeisimpiä tehtäviä on huolehtia siitä, että varsinaiselle yhtiökokoukselle laaditaan vuosittain selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistön korjaustarpeesta. Selvitystä tulee päivittää ja seurata vuosittain, jotta osakkeenomistajat voivat varautua sekä korjaustöihin että niistä aiheutuviin kustannuksiin. Samalla taloyhtiön omaisuuden hoito tulee entistä suunnitelmallisemmaksi.

Taloyhtiön hallitukselle on laissa asetettu velvollisuus laatia taloyhtiölle pitkäaikaisempi korjaussuunnitelma. Lain 6 luvun 3 §:n mukaan on taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Edellytyksenä selvitykselle on kuitenkin, että korjaustarve vaikuttaa huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Tarkoituksena on antaa osakkeenomistajille mahdollisuus varautua korjaustyön taloudellisiin ja muihin vaikutuksiin.

Huomio

Huomio

Taloyhtiön hallituksen tehtävät käsittävät muun ohessa seuraavat asiat:

  1. huolehtia sekä perustamisvaiheessa että myöhemmin yhtiötä koskevien kaupparekisteri-ilmoitusten tekemisestä;
  2. antaa ja allekirjoittaa osakekirja sekä tehdä niihin lain ja yhtiöjärjestyksen edellyttämät merkinnät;
  3. antaa uusi osakekirja ja huolehdittava entisen mitätöimisestä;
  4. ylläpitää osake- ja osakasluetteloa sekä huolehtia sen ajantasaisuudesta, antaa siitä jäljennöksiä ja päättää jäljennöksistä mahdollisesti perittävästä maksusta;
  5. ryhtyä toimenpiteisiin, jos hallituksen jäsenmäärä on jäsenen eroamisen vuoksi alentunut alle laissa esitetyn tai yhtiöjärjestykseen perustuvan vaatimuksen;
  6. huolehtia yhtiön hallinnosta ja sen toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä sekä valvonnasta;
  7. valita ja tarvittaessa erottaa isännöitsijä sekä antaa hänelle määräykset tehtävien hoitamisesta;
  8. päättää isännöitsijän palkkiosta ja häntä koskevan toimisopimuksen sisällöstä;
  9. huolehtia siitä, että yhtiön kirjanpito ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty;
  10. huolehtia hallituksen kokousten pöytäkirjaamisesta ja pöytäkirjojen säilyttämisestä;
  11. edustaa yhtiötä;
  12. jos yhtiöjärjestys antaa siihen oikeuden, päättää toiminimen kirjoittamisoikeudesta sekä peruuttaa se tarvittaessa;
  13. huolehtia yhtiökokouksen koollekutsumisesta;
  14. valmistella yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat;
  15. vastata osakkeenomistajan kyselyoikeuden perusteella tämän esittämiin kysymyksiin yhtiökokouksessa;
  16. huolehtia yhtiökokouksen pöytäkirjan nähtävänä pitämisestä ja luovuttaa siitä tarvittaessa jäljennös;
  17. panna täytäntöön yhtiökokouksen oikeudelliset pätevät päätökset ja valvoa niiden täytäntöönpanoa;
  18. huolehtia kanteen nostamisesta yhtiökokouksen lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisten päätösten julistamisesta pätemättömäksi tai niiden muuttamiseksi;

Luettelo ei ole tyhjentävä.

Hallituksen jäsen tai hallitus ei saa noudattaa sellaista yhtiökokouksen tai hallituksen päätöstä, joka on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen ja sen vuoksi pätemätön.

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja

Hallituksella tulee olla puheenjohtaja, milloin hallituksen jäsenmäärä on enemmän kuin yksi. Puheenjohtajan valitsee hallitus, ellei yhtiöjärjestyksessä tai hallitusta valittaessa yhtiökokouksessa ole toisin päätetty.

Puheenjohtaja valitaan ääntenenemmistöllä, ja tasatilanteessa valinnan ratkaisee arpa.

Taloyhtiön isännöitsijä voi olla hallituksen puheenjohtajana, jos kaikki osakkeenomistajat suostuvat siihen tai yhtiöjärjestyksessä on tästä määräys.

Hallituksen puheenjohtajan tehtävät

Puheenjohtajan yleistehtäviin kuuluu huolehtia hallituksen kokoontumisesta sekä siitä, että kokousten päätökset kirjataan asianmukaisesti pöytäkirjaan ja että pöytäkirjaan saadaan kaikki vaadittavat allekirjoitukset (yleensä tästä on maininta yhtiöjärjestyksessä).

Hallituksen puheenjohtajan tulee huolehtia siitä, että pöytäkirjat numeroidaan juoksevasti ja säilytetään luotettavalla tavalla asianmukaista jälkivalvontaa varten.

Osakkeenomistajalla on oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen osakeoikeuttaan tai velvollisuuksiaan yhtiötä tai muita osakkeenomistajia kohtaan.

Taloyhtiön hallituksen päätösvaltaisuus

Hallitus on päätösvaltainen silloin, kun yli puolet jäsenistä on paikalla, ellei yhtiöjärjestys sisällä muuta määräystä.

Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 3 §:ssä on kuitenkin päätöksentekokielto silloin, jos kaikille hallituksen jäsenille ei ole mahdollisuuksien mukaan varattu tilaisuutta osallistua asian käsittelyyn. Jos hallituksen jäsen on estyneenä ja hallituksessa on varajäseniä, on varajäsenelle varattava vastaava tilaisuus.

Hallituksen päätökset tehdään enemmistöpäätöksin, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Tasatilanteessa puheenjohtajan kanta ratkaisee päätöksen sisällön.

kolme ihmistä keskustelee pöydän ääressä ja pöydällä on paljon papereita ja sopimuksia

Isännöitsijään sovelletaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä

Taloyhtiöllä voi olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä on tästä maininta tai yhtiökokous niin päättää. Yhtiökokous voi siten päättää isännöitsijän valinnasta, vaikka yhtiöjärjestyksessä ei tätä määräystä olisikaan.

Isännöitsijän nimittää hallitus, jonka samalla tulisi sopia isännöitsijän kanssa hänen tehtäviensä yksityiskohtaisemmasta sisällöstä sekä kustannusten korvaamisesta.

Isännöitsijä voi olla luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö. Jos isännöitsijänä on yhteisö, sen tulee ilmoittaa hallitukselle, kuka toimii päävastuullisena isännöitsijänä yhteisössä.

Isännöitsijäksi tulisi yleensä valita, jos taloyhtiössä on useampia huoneistoja, alan ammattilainen. Suotavaa on, että isännöitsijän tehtävien hoitamisesta tehdään kirjallinen sopimus, jossa on myös luetteloitu isännöitsijän vastuulla olevat tehtävät, isännöitsijälle maksettavan korvauksen perusteet sekä, jos tietyistä tehtävistä maksetaan erillis- tai lisäkorvausta, sen perusteet.

Isännöitsijä toimii yhtiön hallituksen alaisuudessa sen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallituksen valvontaan liittyy se, että isännöitsijän tulee huolehtia kirjanpidon lainmukaisuudesta sekä varainhoidon järjestämisestä luotettavasti. Yksinkertaistaen voisi todeta, että isännöitsijä huolehtii käytännön toimista, joita hallitus valvoo.

Hallituksen tulisi korvausvastuun varalle ja taloyhtiön edun vuoksi huolehtia siitä, että isännöitsijällä ja tarvittaessa myös hallituksella itsellään on asianmukainen vastuuvakuutus.

Isännöitsijään sovelletaan uuden asunto-osakeyhtiönlain hallituksen jäseniä koskevia 7-luvun 2§:n 4. momentin (pätemätön päätös), 4 §:n (esteellisyys) ja 10 §:n (kelpoisuus) säännöksiä.

Isännöitsijä voi erota tehtävästään ilmoittamalla siitä hallitukselle. Hallitus voi myös erottaa isännöitsijän. Ellei muusta ole esim. isännöintisopimuksessa sovittu, ero tulee voimaan välittömästi.

Ilmainen isännöitsijäntodistus on palannut Omataloyhtiö-palveluun! >>

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän esteellisyys

Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 4 §:n nojalla hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskee

  1. hallituksen jäsenen ja isännöitsijän sekä yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustoimea;
  2. sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien ao. huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta;
  3. hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan tai
  4. sopimusta tai muuta oikeustoimea yhtiön ja kolmannen välillä mikäli hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä olisi odotettavissa siitä olennaista etua, joka voisi olla ristiriidassa taloyhtiön edun kanssa

Asunto-osakeyhtiölain 1-luvun 10 §:n nojalla ei hallituksen jäsen tai isännöitsijä ole oikeutettu ryhtymään sellaiseen toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai muiden osakkeenomistajien kustannuksella.

Yhtiön edustaminen

Asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 22 §:n nojalla taloyhtiötä edustaa hallitus, joka kirjoittaa sen toiminimen. Isännöitsijällä puolestaan on oikeus edustaa yhtiötä sellaisissa asioissa, jotka kuuluvat hänen tehtäviinsä.

Yhtiöjärjestyksessä on usein yhtiön edustamisesta lisämääräyksiä. Niiden perusteella esimerkiksi hallituksen jäsen tai kaksi yhdessä sekä isännöitsijä voivat edustaa yhtiötä.

Hallituksella voi lisäksi olla oikeus edustamisoikeuden antamiseen yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella muulle henkilölle.

Oikeus edustaa yhtiötä tarkoittaa myös oikeutta yhtiön toiminimen kirjoittamiseen.

Osakas
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Aiheeseen liittyvää

Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Osakeluettelo
Yhtiön hallituksen velvollisuutena on uuden asunto-osakeyhtiölain 2-luvun 12 §:n nojalla huolehtia siitä, että taloyhtiössä on asianmukaisesti laadittu ja ylläpidetty osakeluettelo. Osakeluetteloon merkitään kaikki yhtiön osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä, huoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden, osakekirjojen antamispäivä, osakekirjan omistajan nimi ja postiosoite sekä luonnollisen henkilön ollessa omistajana syntymäaika ja oikeushenkilön rekisterinumero.Osakkeen aiempaa omistajaa koskevat osakeluettelotiedot on säilytettävä kymmenen vuotta alkaen siitä, kun osakkeen uusi omistaja on merkitty osakeluetteloon.Osakeluettelo on julkinen asiakirja, joten jokaisella osakasasemasta riippumatta on oikeus tutustua osakeluetteloon ja saada siitä jäljennös. Jäljennöksen toimittamisesta voidaan periä yhtiölle hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.
20208_66125.jpg
YM: osallistu kyselyyn ja anna kommenttisi rakentamisen vastuista pykäläluonnoksiin
Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistuksen työ on edennyt vaiheeseen, jossa ympäristöministeriö pyytää kommentteja rakentamisen vastuita koskevista alustavista pykäläluonnoksista ja niiden perusteluista.
20222_76719.jpg
Onko yhtiökokouskutsu aina pakko toimittaa?
Toimin pienen, kolme asuntoa käsittävän taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana. Olemme ymmärtäneet, että koska yhtiökokouksissa on aina olleet paikalla kaikki osakkaat, emme ole laittaneet virallista kokouskutsua osakkaille vaan olemme suullisesti sopineet asiasta ja kaikki on toiminut erinomaisesti.Onko tämä nyt kuitenkaan laillista? Eli onko nuo mielestämme turhat kokouskutsut lähetettävä näinkin pienessä yhtiössä?
Kerrostalo alhaalta kuvattuna
Viikon kysymys: Taloyhtiö ja kylpyhuoneen takaisin peruskuntoon saattaminen
Laitoimme sijoitusyksiömme myyntiin. Ostaja halusi kylpyhuoneen kosteusmittauksen. Mieheni kävi sen välittäjän kanssa tekemässä. Kosteutta löytyi suihkun alta, lattiakaivon ympäristöstä. Isännöitsijä oli tähän kohtaan n. 10 vuotta sitten vaihdattanut lattiamaton samalla repien ja takaisin liimaten seinämattoja. Nyt seinämatot hapsottivat alareunoista riskialttiisti, mutta seinissä ei kuitenkaan kosteutta löytynyt.Soitin isännöitsijälle tilanteesta ja hän kävi, kun kerkesi paikalla. Hän mainitsi seinistä että nämäkin pitäisi vaihtaa mutta ei pitänyt ajatuksesta kylpyhuoneen takaisin peruskuntoonsa saattamisesta, jos vaikka uusi ostaja haluaa laatat. Sovimme kuitenkin, että kaikki kylpyhuoneen matot vaihdetaan kun lattia on kuivattu. Aika kului, isännöitsijä vitkutteli olemalla vastaamatta puhelimeen ja lupailemalla turhia. Nyt kuukausia myöhemmin tuli viesti että hän ja hallitus (joka on nähnyt valokuvia kylpyhuoneesta) ovat päättäneet olla laittamatta mattoja viitaten "huolimattomaan asumiseen". Tämä oli ensimmäinen kerta kun tällaisesta on ollut puhetta. Talo on rakennettu vuonna 1980, matot ovat alkuperäiset lukuun ottamatta huoltoyhtiön vaihtamaa puolikasta. Kylpyhuoneessa ei ole muuten tehty remonttia.Meille olisi kelvannut vaikka muovimaton takaisinliimaus, mutta isännöitsijä revitytti seinämatot kun oli sovittu, että taloyhtiö laittaa uudet. Kuka matot ja työn maksaa? Onko mahdollista saada korvauksia mahdollisista menetetyistä vuokratuloista, yhtiövastikkeista ja ostajaehdokkaista?
202112_74309.jpg
Joutuuko talo­yhtiön uusi hallitus korvaus­vastuuseen vitkastelusta?
Uusi hallitus ei noudata sen yhtiökokouksen päätöstä, jossa ko. hallitus valittiin.Vanha hallitus on teettänyt suunnittelun ja kilpailuttanut urakan. Yhtiökokous on syyskuussa 2021 päättänyt tehdä linjasaneerauksen. Suunnitelman mukaan sopimus piti allekirjoittaa lokakuun alussa ja työt piti aloittaa tänään.Nyt uusi hallitus on keskittynyt vaihtamaan isännöitsijää ja remonttisopimusta ei ole allekirjoitettu. Saneerauksessa tarvittaviin aineisiin tulee 1.1.2022 hinnankorotus 3 -9 % tuotteesta riippuen. En usko, että urakoitsijan pystyy toteuttamaan urakkaa sovitulla hinnalla.Jos sopimus olisi allekirjoitettu suunnitelman mukaan, urakoitsijalla olisi ollut 3 kk aikaa tehdä materiaalihankinnat tämän vuoden hinnoilla. Jos urakkahinta nousee, niin kuka maksaa erotuksen?
Kerrostalo alhaalta kuvattuna
Viikon kysymys: Kokousasiakirjojen nähtävänäpito
Asoylaki luku 6 § 19 edellyttää, että kokouskutsussa on maininta missä ja milloin kokousasiakirjat ovat osakkeenomistajien nähtävänä. Saman lain § 22 vaatii, että hallituksen päätösehdotukset tulee pitää vähintään kahden viikon ajan osakkeenomistajien nähtävänä. Onko ennakkopäätöksiä kokouksen laillisuudesta, jos kokouskutsusta puuttuu ko. maininta eivätkä asiakirjat ole olleet osakkaiden nähtävänä. Voidaanko tällaisen kokouksen päätökset katsoa mitättömiksi asoy lain 23. luvun 2 §:n perusteella?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton