Osakkeenomistaja vastaa muutostyön asianmukaisesta toteutuksesta

Osakkaan oikeus tehdä muutoksia taloyhtiön kiinteistöllä tai rakennuksissa koskee yhtiöjärjestyksen perusteella osakkaan hallinnassa olevia tiloja tai alueita. Muutostyöoikeutta ei ole kuin poikkeuksellisesti tiloissa, jotka kuuluvat taloyhtiön hallintaan. Parveke on esimerkiksi osakkaan hallinnoimaa tilaa, ja hän voi tehdä muutoksia siellä, ellei työstä aiheudu talon julkisivuun muutoksia tai haittaa naapurille.

Muutostöistä on nykyään tehtävä ilmoitus taloyhtiölle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka toisen osakehuoneiston käyttämiseen. Muutostyötä aikovalle osakkeenomistajalle on siten laissa annettu harkintavaltaa ilmoituksen antamisen suhteen.

On kuitenkin suositeltavaa, että vähänkin epävarmoissa tilanteissa osakas antaa taloyhtiölle etukäteen kirjallisen ilmoituksen siitä, millaisesta työstä on kyse. Näin vältytään esimerkiksi siltä, että taloyhtiö jälkikäteen kyseenalaistaa koko muutostyön oikeutuksen ja vaatii tilanteen ennallistamista.

Muutostyöilmoitus laukaisee taloyhtiön toimimisvelvollisuuden. Taloyhtiön on saatuaan ilmoituksen muutostyöstä arvioitava aiheutuuko muutostyöstä vahinkoa taloyhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Jos taloyhtiö katsoo, että näin tapahtuu, niin se voi kieltää kokonaan muutostyön tai asettaa ehtoja muutostyön toteuttamiselle.

Muutostyöoikeus koskee lähinnä huoneiston sisätiloja. Jos osakkaan tekemä muutostyö tarkoittaa sitä, että joudutaan avaamaan rakenteita, kuten poraamaan reikiä ulkoseiniin, niin taloyhtiöllä on aina oikeus olla sallimatta remonttia.

Oikeuskäytäntöä on siitä, että taloyhtiö on voinut kieltää osakkaan ilmalämpöpumpun asennuksen, koska sen takia olisi jouduttu avaamaan seinärakenteita.

Muutostyön tekijä vastaa siitä, että muutostyö tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti.

Muutostyön tehnyt entinen omistaja voi joutua henkilökohtaiseen vastuuseen yhtiölle, toiselle osakkaalle ja osakkeen uudelle omistajalle siitä, että työ on tehty hyvän rakennustavan vastaisesti. Uudella osakehuoneiston omistajalla ei ole yleensä oikeutta vaatia ensisijaisesti yhtiötä korjaamaan vanhan omistajan virheellisesti tekemää työtä.

Vaikka yhtiö olisi saanut muutostyöilmoituksen ja valvonut työn suorittamista, tästä ei seuraa, että yhtiö vastaisi virheellisestä työstä osakehuoneiston uudelle omistajalle. Yhtiön valvonnan tarkoitus on estää yhtiölle ja toisille osakkaille aiheutuva vahinko. Kyseisen huoneiston kulloisenkin omistajan kannalta yhtiön valvonta ei siis korvaa muutostyön tekijän omaa valvontaa eikä huoneiston ostajan huoneiston kauppaa koskevaan lainsäädäntöön perustuvaa selonottovelvollisuutta.

Muutostyön tehnyt osakas voi välttää vahingonkorvausvastuun osoittamalla itse toimineensa huolellisesti. Jos muutostyö on tehty tekemättä ilmoitusta siitä taloyhtiölle, niin osakas tuskin voi osoittaa toimineensa huolellisesti.

Jos isännöitsijäntodistuksessa on maininta muutostyöstä, niin sekään ei siirrä vastuuta taloyhtiölle pois muutostyön tehneeltä osakkaalta. Isännöitsijäntodistuksella on toki merkitystä tietolähteenä asunto- osakkeen kaupassa, mutta se ei poista osakkaan/myyjän vastuuta siitä, että muutostyö on tehty hyvää rakentamistapaa noudattaen.

Jos muutostyö aiheuttaa rakennuksessa muutoksia taloyhtiön perustasoon verrattuna, niin muutostyön tehnyt osakas vastaa lähtökohtaisesti tällaisen perustason ylittävän ratkaisun kunnossapidosta.

Esimerkiksi jos paritaloyhtiön toinen osakas rakentaa omaan huoneistoonsa takan, jollaista ei rakennuksessa rakentamisaikaisena ole ollut, vastaa muutostyön tehnyt osakas tästä aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista, kuten nuohouskustannuksista sekä talon katteen uusimiskuluista tältä osin.Tämä tietysti edellyttää, että taloyhtiö ei ole tehnyt päätöstä, jolla se on ottanut takan ja sen hormiston läpivienteineen kunnossapitovastuulleen.

Teksti: Juha Saarimäki, lakimies, Jurinet Lakipalvelut Oy