Viikon kysymys: Autokatoksen osuus remontissa?
Vuonna 1977 rakennetussa taloyhtiössämme on 20 huoneistoa ja 11 autokatospaikkaa, jotka ovat osakkaiden omistuksessa. Pitäisikö yhtiön yhteisiä remontteja laskutettaessa ottaa huomioon myös autokatosten osuus? Eikä niin, että autokatokseton maksaa saman hinnan kuin katoksen omistaja. Asunto-osakkaiden, niin koon kuin kerrostenkin osalta jako on oikein. Ja miten on katosten omistusoikeus? Tietoni mukaan niitä on ostettu yhtiöltä 2000-luvun puolivälissä vain tilisiirrolla. Eli niistä ei ole osakekirjoja, eikä kauppakirjojakaan tehty. Pitäisikö myös autokatoksista olla osakekirjat lain mukaan tai kauppakirjat?
Kysymys: Autokatoksen osuus remontissa?
Vastaus:
Vastauksen antaminen tässä asiassa ratkeaa sen perusteella, mitä yhtiön yhtiöjärjestyksessä on 11 autokatospaikasta säädetty. Mikäli autokatoksista on muodostettu omia osakeryhmiään, jotka ovat osakkaiden omistuksessa, tulee nämä autokatospaikkaosakkeet ottaa huomioon samalla tavoin kuin huoneistoja koskevat osakkeet yhteisiä remontteja laskutettaessa. Mikäli autokatospaikat ovat yhtiöjärjestyksen mukaan omia osakeryhmiä, niiden osalta luovutus tapahtuu samalla tavoin kuin huoneistoja koskevien osakkeiden luovutus eli luovutuksesta on tehtävä kauppakirja ja kaupasta on maksettava varainsiirtovero ja sen jälkeen merkittävä osakkeet yhtiön osakerekisteriin.
Mikäli taas kyseiset autokatokset ovat yhtiön hallinnassa, niin silloin yhtiö voi vuokrata kyseisiä autokatospaikkoja samalla tavoin kuin muitakin kattamattomia autopaikkoja. Tällöin on otettava huomioon asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n tarkoittama yhdenvertaisuusperiaate, jonka mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Mikäli autokatospaikkoja on tilisiirroilla luovutettu jonkun hallintaan, niin kysymys voi olla korkeintaan pitkäaikaisesta vuokrauksesta, koska niistä ei ole osakekirjoja eikä myöskään silloin kauppakirjaa tarvitse tehdä vaan ainoastaan vuokrasopimus joka voi olla suullinenkin vahvistettuna tilisiirrolla maksetulla vuokralla. Autokatospaikkojen vuokraamisen yhteydessä on noudatettava osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta ja selvää on, että osakkeenomistajat tulee asettaa etusijalle taloyhtiön vuokralaisiin nähden ja autokatospaikkojen jakoperusteen tulisi olla sellainen, että autokatospaikat jaetaan ensisijaisesti talossa asuville yhtiön osakkeenomistajille ja sijoittajaosakkaiden vuokralaisille ja tämän jälkeen muille tahoille. Niissä tilanteissa, joissa autokatospaikkoja ei riitä kaikille, olisi hyvä muodostaa jonotuslista. Jotta yhtiön noudattama menettely autokatospaikkojen jaossa olisi tiedossa ja ennakoitavissa olisi hyvä tehdä jaon perusteista nimenomainen päätös yhtiökokouksessa vahvistamalla autokatospaikkasäännöt.
Jaakko Viinikkala
Asianajaja, Varatuomari
JuriNet Rauma - Asianajotoimisto Viinikkala & Ylikoski Ky
Aiheeseen liittyvää
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Avainten jakaminen?
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
Luetuimmat
Uusimmat