Viikon kysymys: Kylpyhuoneen kosteusremontti, menikö kustannusjako oikein?
Talomme on 1970 luvun alussa rakennettu asuntolainoitettu talo. Huoneistoja on 21 kappaletta. Kylpyhuoneiden lattiapinnoitteena on muovimatto, seinässä on kaakeli noin puoliväliin ja yläosa maalattu. Taloyhtiö ei ole tehnyt päätöstä tasosta, johon kylpyhuoneet näissä tilanteissa korjataan. Myöskään ei ole tehty huoneistojen osalta päätöstä kiireellisyysjärjestyksestä huoneistojen kesken. Osakkeet, jonka kylpyhuoneeseen remontti on tehty, omisti isännöitsijä yhdessä sisarensa ja veljensä kanssa. Huoneisto oli ollut vuokrattuna ja nyt myyty. Lattiakaivon ympärillä oli matto irti ja betoni sen alla oli kostunut. Samanlainen vaurio on kartoituksessa todettu em. remontin jälkeen 16 muussa huoneistossa.
Kylpyhuone oli uusittu ja remontoitu kokonaisuudessaan. Lattialämmitys, laatoitus lattiasta kattoon ja vesikalusteet uudet. Kustannus oli 8328 €. Osakkaat olivat maksaneet 1056 €. Tiedusteluun, kuinka oli teetetty näin laaja remontti. Vastaus oli: "Näissä tilanteissa noudatetaan sitä tasoa, jota vakuutusyhtiöt korvauksissaan noudattavat. Remontti oli tehtävä, koska huoneisto tuli myyntiin."
Toiminnantarkastajana käsitykseni on, että yhtiö remontoi samaan tasoon, joka kylpyhuoneessa oli. Siitä yli menevän maksaa osakas. Isännöitsijä oli tuonut hallitukseen kosteustutkimuksen tulokset. Remontin kustannuksia ei ollut käsitelty hallituksen kokouksessa. Tositteissa ei ollut puheenjohtajan puumerkkiä. Toimintakertomuksessa mainitaan "Asunnon B XX kylpyhuone on uusittu kosteusvaurion takia.
Onko osakkeenomistajia kohdeltu tasapuolisesti? Jos yhtiö päättää remonttitasoksi jonkin muun, kuin nyt remontoidun, miten menetellään nyt remontoidun osalta? Voidaanko ja kannattaako vastuuvapaus isännöitsijälle myöntää, jos päätetään remonttikustannusten osittaisesta takaisinperinnästä?
Kysymys: Kylpyhuoneen kosteusremontti, menikö kustannusjako oikein?
Vastaus:
Ensinnäkin, päätöksenteossa tulee noudattaa asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiön yhtiöjärjestystä. En pysty täsmällisesti vastaamaan sinulle tutustumatta ensin yhtiönne yhtiöjärjestykseen, muihin asiakirjoihin ja aiempaan käytäntöön. Isännöitsijä ei lähtökohtaisesti voi yksin päättää tällaista asioista. Kirjoittamasi perusteella vaikuttaa sille, ettei kustannusten jako mennyt ihan oikein.
Alkuperäisen muovimaton uusiminen vastaavalla materiaalilla, kosteuseristeen rakentaminen jos sitä ei ole ja mahdollisten kosteusvaurioiden korjaaminen kuuluvat oikeuskäytännön mukaan taloyhtiön vastuulle. Korjauskustannuksista siltä osin vastaa siis taloyhtiö.
Osakkaiden yhdenvertaisuus edellyttää luonnollisesti, että vastaavassa tilanteessa olevien osakkeenomistajien oikeudet ja velvollisuudet olisivat samankaltaiset. Jos isännöitsijä on toiminut omavaltaisesti tai vastoin taloyhtiön etua, on hän vastuussa toiminnastaan taloyhtiölle. Se mitä yhtiö päättää remontin tasoksi on nyt eri asia kun se, mitä isännöitsijä on päättänyt oman asuntonsa remontin tasosta. Nämä kaksi asiaa kannattaa erottaa toisistaan. Isännöitsijällähän saattaa olla velvollisuus korvata erotus yhtiölle.
Taloyhtiön kannalta se, että osakkeenomistaja-isännöitsijä ilmoittaa: "remontti oli tehtävä, koska huoneisto tuli myyntiin", ei ole "hyväksyttävä" peruste. Se on tietenkin osakkeenomistajan oma etu, mutta jos osakkeenomistaja-isännöitsijänä tekee tällaisia ratkaisuja, on se kyseenalaista. Joka tapauksessa tällainen päätöksenteko ei ole yhtiön edun mukaista.
En lähtisi tässä vaiheessa antamaan vastuuvapautta isännöitsijälle, ellei asiaa ole ensin selvitetty. Kun kysymykseen on saatu asunto-osakeyhtiötä tyydyttävä ratkaisu aikaiseksi, voidaan vastuuvapaus-kysymykseen palata.
Asian tarkemmin selvittämistä varten suosittelen, että otatte yhteyttä lähimpään toimistoomme.
Vastuunvapautuslauseke: Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella yleisellä tasolla sitoumuksetta tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida eikä myöskään ole huomioitu kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä, vastauksen laatija ei ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590."
Markus Talvio
Toimitusjohtaja, OTM
JuriNet Asianajotoimistot
Aiheeseen liittyvää
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Avainten jakaminen?
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
Luetuimmat
Uusimmat