Viikon kysymys: Lumet luomatta, vastikkeet maksamatta, mikä avuksi?

Kyseessä on siis paritalo, jota hallinnoidaan asunto-osakeyhtiömuotoisesti. Tähänkin kysyjän paritaloyhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Asunto-osakeyhtiö on osakkeenomistajista erillinen oikeushenkilö, joka syntyy rekisteröinnin kautta. Maistraateista voi kysyä neuvoa asunto-osakeyhtiön rekisteröintiasioista (www.maistraatti.fi). Pienet paritaloyhtiöt ovat tavallaan omassa kategoriassaan suomalaisessa taloyhtiökentässä johtuen juuri niiden pienuudesta.

Paritaloyhtiön haasteet liittyvät esimerkiksi yhtiön hallinnointiin, vastuunjakokysymyksiin, päätöksentekoon ja kunnossapitoon.

Lain mukaan paritaloyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle (AOYL 4:3). Yhtiöjärjestyksessä voi olla omat määräyksensä kunnossapitovastuun jakautumisesta. Paritaloyhtiöissä yhtiöjärjestyksen määräyksin osakehuoneiston edustalla olevat pihat on voitu määrätä osakashallintaan kuuluviksi, ja silloin niiden kunnossapitovastuu on kyseisen huoneiston haltijalla. Taloyhtiön hallinnassa olevien piha-alueiden hoidosta vastaa yhtiö. Vastuu esimerkiksi talvikunnossapidon ja liukkauden torjunnan huolehtimisesta on yleensä sillä taholla kenen hallinnassa alue on.

Ongelma talvikunnossapidosta syntyy silloin, jos osakas ei asu huoneistossaan, ja toinen osakas joutuu tämän vuoksi luomaan lumet myös toisen osakehuoneiston edustalta. Tilanne ei ole asianmukainen. Toisaalta jos on epävarmuutta siitä, onko alue osakashallinnassa vaiko yhtiön hallinnassa, niin on suositeltavaa jo ihan vastuukysymysten johdosta hoitaa talvikunnossapito myös toisen osakkeenomistajan pihan edustalta.

Lähtökohta on se, että osakkeenomistajan vastuut taloyhtiötä kohtaan eivät lakkaa sen takia, että hän ei asu huoneistossaan. Vastikkeen maksaminen on yksi keskeisimpiä osakkaan velvollisuuksia yhtiötä kohtaan.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 5 §:n mukaan, jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi. Tällä on kysyjän tapauksessa merkitystä toisen osakkeenomistajan ollessa estynyt käyttämästä huoneistoa.

Taloyhtiöllä on viime kädessä oikeus ottaa huoneisto hallintaansa maksamattomien vastikkeiden johdosta. Paritaloyhtiön osalta tämä sanktio ei kuitenkaan liene toimiva.

Asunto-osakeyhtiössä osakkaan vastuuperusteet eivät liity niinkään asumiseen vaan omistamiseen. Osakkeenomistaja on asunto-osakeyhtiön yksi omistajista ja vastaa välillisesti tätä kautta myös yhtiön velvoitteista.

Yhtiöllä on oltava asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 1§:n mukaan hallitus. Lain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Pienissä paritaloyhtiöissä osakkaat hoitavat yleensä hallintotehtävät "monitoimityyppisesti" yhdessä.

Yhtiökokousta ei varta vasten tarvitse järjestää, jos osakkaat ovat yksimielisiä jostakin taloyhtiön päätettävästä asiasta (AOYL 6:1). Sinänsä yhtiökokous voidaan pitää vaikka 3 ihmisen/osakkaan voimin. Silläkään seikalla, että taloyhtiössä on vain kaksi asuntoa, ei ole merkitystä yhtiökokouksen järjestämisen osalta. Perinteistä yksi asuntoista omakotitaloakin voidaan nykyisen lain mukaan hallinnoida asunto-osakeyhtiömuotoisesti.

Kysyjän tapauksessa asia on ehkäpä entistäkin haasteellisempi johtuen toisen osakehuoneiston homeongelmista. Todennäköisesti vireillä on asuntokauppalain mukainen riita ostajan ja myyjän välillä ja vastuukysymykset ovat tästä johtuen vielä auki.

"Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä, ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa."

Kysymykseen vastasi:

MARKUS TALVIO
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölakimies
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto