Viikon kysymys: Mikä on myyjän vastuu rakennevirheestä?
Onko osakkeen myyjän vastuulla piilevä rakennusvirhe? Kuvituskuva Adobe Stock
Ostimme vuonna 1984 rakennetun rivitaloasunnon. Taloyhtiössä on nyt ilmennyt, että betonilaatan alla olevat käyttövesiputket ovat ilman eristeitä. Ongelma on tullut esille, kun uudet asukkaat purkivat alkuperäisen palikkaparketin päällä olevan uivan parketin. Tutkimusten mukaan eristämättömät käyttöveden putket ovat kondensoineet kosteutta lattiaan, pilaten samalla alkuperäisen lattian.
Onko tällainen käyttövesiputkien eristämättä jättäminen piilevä virhe, josta asunnon myyjä on virheestä johtuvien korjausten suhteen vastuussa? Onko sillä merkitystä, onko myyjä tai häntä edeltävä asukas laittanut toisen parketin edellisen päälle?
Vastaus:
Kaupan kohteessa oleva vika tai puute ei välttämättä aiheuta myyjälle virhevastuuta. Vähäisiä vikoja ja puutteita ei pidetä kaupan kannalta vaikutuksellisina eivätkä ne näin ollen ole virheitä, joista voisi seurata kaupanvastuu.
Kaupan kohteessa (1984 rakennettu rivitaloasunto) on ilmennyt, että betonilaatan alla olevat käyttövesiputket ovat olleet eristämättömiä, mikä on aiheuttanut veden kondensoitumisen lattiaan, mikä pilannut alkuperäisen lattian.
Aluksi tarvitsee selvittää, onko ko. vesiputket asennettu rakentamisaikaisten määräysten ja/tai hyvän rakennustavan mukaisesti. Jos ne eivät ole, niin silloin siinä on virhe. Se, onko virhe sellainen, että se oikeuttaa hinnanalennukseen ratkeaa yleisen virhesäännöksen perusteella.
Asunnossa on virhe, jos
- se on sopimuksenvastainen
- se ei vastaa myyjän antamia tietoja
- seikka on kaupan kannalta vaikutuksellinen
- myyjä on laiminlyönyt tiedonantamisen asuntoa koskevasta erityisestä seikasta
- seikka on kaupan kannalta vaikutuksellinen tai asunnossa on salainen virhe
- asunto on varustukseltaan, kunnoltaan ja muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on perusteltua aihetta edellyttää.
Arvioinnissa otetaan huomioon asunnon ikä, alueella tavanomainen varustetaso kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset ja muut seikat.
Virhevastuuta arvioitaessa virheen korjauskustannuksilla on olennainen merkitys. Jos ostajan vastattavaksi jäävät korjauskustannukset suhteessa kauppahintaan ovat vähäiset, ei myyjälle yleensä synny virhevastuuta.
Kyseessä oleva virhe on sellainen, että sen korjauskustannukset kuuluvat ainakin pääosin asunto-osakeyhtiön korjausvastuun piiriin, ellei yhtiössä ole erikseen muuta sovittu. Tällöin asunto-osakeyhtiön korjausvastuu otetaan huomioon korvausta määrättäessä.
Asunto-osakeyhtiön kanssa kannattaa ennen jatkotoimiin ryhtymistä selvittää, mitkä ovat todelliset ostajan vastuulle jäävät kustannukset, joiden määrää tulee sitten verrata kauppahintaan. Jos nämä kustannukset ovat merkittävät suhteessa kauppahintaan, niin siinä tapauksessa myyjälle syntynee virhevastuu ns. salaisen virheen perusteella. Jokainen tapaus tulee kuitenkin aina arvioida yksilöllisesti ottaen huomioon kaikki asiaan vaikuttavat seikat.
Sillä, onko myyjä tai häntä edellinen asukas asentanut toisen parketin edellisen päälle ei ole merkitystä myyjän virhevastuun kannalta; sillä voinee olla merkitystä asunto-osakeyhtiön korjausvastuun kannalta, jos voitaisiin todeta, että tällainen toimenpide on aiheuttanut vaurion tai lisännyt sitä, jolloin asunto-osakeyhtiön korjausvastuu vähenee tai jopa voi poistua kokonaan.
Olli Forsell, asianajaja
Asianajotoimisto Romo & Ilonen Oy, Hämeenlinna
Aiheeseen liittyvää
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Avainten jakaminen?
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
Luetuimmat
Uusimmat