Viikon kysymys: Onko myyjällä vastuuta rivitalo-osakekaupassa ongelmien ilmetessä?

Asunto-osakkeen kauppaa koskien säädetään myyjän ja ostajan vastuita ja velvollisuuksia asuntokauppalaissa. Näiltä osin kehotan kiinnittämään huomiota muun muassa seuraaviin asuntokauppalain kohtiin:

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 2 ja 3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, asunnossa on virhe myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan (virheilmoitus) Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.

Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Osaomistusasunnon ostajan oikeudesta saada hinnanalennuksen sijasta korvausta virheen aiheuttamasta haitasta säädetään 4 luvun 25 §:n 2 momentissa.

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on oikeus purkaa kauppa 4 luvun 25 §:ssä säädetyin edellytyksin.

Myyjä voi siten olla vastuussa edellä mainitusta lainkohdasta ilmenevällä tavalla virheestä, joka ei ollut tiedossasi kauppaa tehtäessä. Virheen johdosta sinulla voi ostajana olla oikeus hinnanalennukseen ja/tai kaupan purkuun. Asian selvittäminen edellyttänee tilanteessasi rakennusteknistä selvitystä mahdollisen virheen olemassaolosta ja laadusta. Olennaisen tärkeää asiassa on myös reklamoida asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä kerrotuin tavoin kohtuullisessa ajassa. Kohtuullisena aikana on oikeuskäytännössä pidetty noin 3-4 kuukauden aikaa ja joissakin poikkeustapauksissa tätä pidempääkin aikaa. Passiiviseksi jättäytyvälle ostajalle voi aiheutua oikeudenmenetyksiä, mikäli hän ei tee lainkohdassa mainittua virheilmoitusta.

Suosittelen viivytyksettä virheilmoituksen tekemistä, rakennusteknisiä tutkimuksia mahdollisen virheen ja asumishaitan selvittämiseksi sekä yhteydenottoa asuntokauppariitoihin perehtyneeseen asianajajaan, jotta saat ongelmasi asianmukaisesti hoidettua.

Mikko Tuomi
Asianajaja, varatuomari