Viikon kysymys: Osakas teki saunan entiseen wc-tilaan – maksaako taloyhtiö korjaukset vai ei?

Jos taloyhtiö maksaa osakkaan tekemän muutostyön purkukulut vahinkotilanteessa kokonaan, voidaanko jo silloin katsoa yhtiön ottaneen osakkaan muutostyöt vastuulleen ja hyväksyttävän automaattisesti uutena perustasona kyseiseen asuntoon?

Pitäisikö tällöin yhtiön myös jatkossa kustantaa aina koko purku mahdollisissa vahinkotilanteissa muidenkin asuntojen vastaavien muutostöiden kohdalla? Tässä tapauksessa vahinkoa koitui kahdelle asunnolle, joista molemmissa sauna on ollut osakkaan tekemä muutostyö.

Voiko taloyhtiön hallitus yleensä päättää tällaisen remontin kuluvastuiden jakamisesta osakkaan ja yhtiön välillä, vai tarvitaanko yhtiökokouksen päätös?

Sinulla on tässä monta kysymystä. Ensinnäkin, kun osakas haluaa tehdä kysymyksessä tarkoitettuja muutostöitä eli rakentaa saunan, on asiasta sovittava taloyhtiön kanssa etukäteen ja samalla olisi syytä kirjallisesti sopia kustannusten jakamisesta ja vastuista laajemminkin. Valitettavasti näin ei yleensä toimita, kun ei osata.

Pääsääntönä on, että lattiarakenteissa menevät putket ovat lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapito- ja korjausvastuulla.

Jos siis sauna on aikanaan rakennettu ns. "osakasmuutoksena" taloyhtiön luvalla ja taloyhtiön valvonnassa, eikä muutakaan ole sovittu, perustuu kustannusten ja korjausten laajuus jako tässä asiassa mielestäni näillä tiedoilla edelleen asunto-osakeyhtiölain säännöksiin.

Kysymyksen mukaan vahingon syynä on kylpyhuoneen kohdalla lattiarakenteessa olleessa putkessa tapahtunut vuoto. Oletan, ettei osakas ole tehnyt muutostyön aikana muutoksia tähän kylpyhuoneen "putkeen" tai viemäreihin, jolloin ei tarvitse edes arvioida sitä, onko taloyhtiö ottanut sen vastuulleen ja onko taloyhtiö voinut valvoa muutoksen toteuttamista siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi, kuten putkivuodosta.

Lattialämmitys on osa rakenteita, vaikka se ei ole perustasoa. Sanottu koskee myös huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Kuten jo mainitsin, yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään.

Taloyhtiön perustasoon kysymyksellä ei ole sinänsä vaikutusta, koska lähtökohtaisesti taloyhtiössä on vain yksi perustaso.

Lopuksi kysyit, voiko taloyhtiön hallitus päättää tilanteessa kustannusten jakamisesta osakkaan ja yhtiön välillä, vai tarvitaanko asiassa yhtiökokouksen päätös. Lähtökohtaisesti kustannukset on jaettava asunto-osakeyhtiön edellyttämällä tavalla. Jos asiassa on jotain epäselvää, kannattaa taloyhtiön kääntyä asiantuntijoiden ja kiinteistöjuristin puoleen. Sinänsä hallitus on toimivaltainen asiassa. Mitä taho päätöksen ikinä tekeekään, päätöksen tulee perustua lakiin ja yhtiöjärjestykseen.

Jos asiassa on jotain epäselvää, annan mielelläni lisätietoja.