Viikon kysymys: Parvekkeiden rakentaminen ja osakkaiden yhdenvertaisuus?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Jos parvekkeelle on tällainen kulkuyhteys useammasta osakehuoneistosta, näihin huoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajien on sovittava parveketta koskevasta kunnossapidosta sekä muutostyöstä ja kunnossapidon ja muutostöiden kustannukset jaetaan tasan näiden osakkeenomistajien kesken.

Vaikka parvekkeen katsotaankin kuuluvan osakashallintaan, on yhtiön pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta. Myös parvekeseinämien ja – katteiden rakenteista, parvekelaatan vedeneristeestä ja muista rakenteeksi katsottavista osista ja parvekkeen takaseinästä vastaa yhtiö.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin parvekkeen hallintaoikeudesta ja kunnossapitovastuusta. Yhtiön kunnossapitotöiden, perusparannusten, uudistusten ja muiden muutostöiden kohdalla osakkeenomistaja voi yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla luottaa siihen, että yhtiökokouksen päätöksillä toteutetaan vain sellaisia muutoksia, jotka eivät ole omiaan tuottamaan epäoikeutettua etua ensin mainitun osakkeenomistajan tai yhtiön kustannuksella (HE 24/2009).

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena tai epäoikeutettuna etuna ei kuitenkaan lähtökohtaisesti pidetä sitä, että parvekkeiden kunnossapidon ja uudistusten kustannuksia jaetaan vastikeperusteiden mukaisesti, vaikka kaikissa huoneistoissa ei olisikaan parveketta.

Parvekkeettomien huoneistojen osakkaiden oletetaan hyväksyneen osakkeet hankkiessaan sen, että yhtiön vastuulla olevan rakennusten ja kiinteistön kunnossapitokulut jaetaan vastikeperusteen mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa sellaisesta perusparannuksesta johtuvat yhtiön menot, joilla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Kunnossapidon toteuttaminen rakenteita uusimalla korjaamisen sijasta ei ole ongelmallista yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisen kannalta, jos toimenpide on tarpeen rakentamista koskevien vaatimusten (viranomaismääräykset, hyvä rakennustapa) vuoksi tai uusimisen kustannukset eivät ylitä korjauskustannuksia (HE 24/2009).

Osakkeenomistaja voi vaatia yhtiöjärjestyksen määräyksen kohtuullistamista, jos siihen sisältyy kohtuuttomuuteen johtava määräys. Kohtuullistamisella ei kuitenkaan ole tarkoitus puuttua tavanomaisiin ja ennakoitaviin tilanteisiin. Osakkeenomistajan on otettava huomioon se, että vastikeperustetta sovelletaan lähtökohtaisesti sellaisiin suuriinkin kunnossapitotöihin ja uudistuksiin, joista yhtiö vastaa ja yhtiökokouksen enemmistö voi päättää.

Yleensä yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen ei tule kysymykseen pelkästään sillä perusteella, että osakehuoneistoista maksettava vastike poikkeaa suuntaan tai toiseen olennaisesti huoneistoista aiheutuvista kuluista. Kohtuullistamisen edellytyksiä arvioitaessa ei oteta huomioon osakkeenomistajan henkilökohtaisia olosuhteita.