Viikon kysymys: Taloyhtiön remonttien vastuut
Olen ostanut vuonna 84 valmistuneen rivitaloasunnon, en suoraan edelliseltä omistajalta, vaan ulosotosta. Edellinen osakas on tehnyt remonttia kylpyhuoneessa vuonna 2005, mutta remontti on tehty huonosti. Remontissa on laitettu toiset laatat seinään ja lattiaan alkuperäisten päälle. Alla ilmeisesti pitäisi olla vedeneristys, mutta ainakaan lattiakaivossa ei näy merkkejä asiallisesta vedeneristyksestä. Lisäksi edellinen osakas ei ole laatoittanut vesivaraajan alta lattiaa uudelleen, eli siltä osin lattiassa on vain yhdet laatat.
Asunnosta on löytynyt pintakosteusmittauksella kosteutta 0,2 neliön alueella saunan lauteiden alla sijaitsevan varaajan alta saunan lattiakaivoon ulottuvalla alueella. Kosteus johtuu ilmeisesti varaajan ylivuotoputkista lattialle tulleista vesistä, ja tietenkin siitä ettei varaajan alla ole vesieristystä ja toisia laattoja, jolloin kosteus voi päästä laattojen väliin. Toki saunan lattialle pääsee vettä muualtakin kuin varaajasta. Poikkeuksellisesti varaaja putkineen ja sähköineen on osakkaan vastuulla. Raportin mukaan lattian kaadoissa on epätasaisuuksia. Pesuhuoneen seinät ovat kipsilevyrakenteisia. Valvoja on myös jo palkattu, valvoja suositteli että kaikki käyttövesiputket uusittaisiin pesuhuoneen, wc:n ja keittiön osalta, ja lisättäisiin jakotukki. Tällä hetkellä jakotukkia ei ole, eivätkä putket ole suojaputkessa ja esimerkiksi suihkulle putki tulee suihkun alta seinän alaosasta.
Kysymys kuuluu että kenen vastuulle korjaukset miltäkin osin kuuluu? Kuten putket, seinien levytys, mahdollinen koolausvälin tihentäminen, lattian mahdollinen kuivatus, kaatojen tasoitus, lattiakaivojen mahdollinen uusiminen...? Hallituksen puheenjohtajan alustava kommentti oli että vastuunjakotaulukon mukaan. Isännöitsijä taas tuntuu pohtivan vastuita kovinkin tarkkaan, ihan yleisestikin, mutta myös siltä osin kenen piikkiin kosteusvaurio menee, koska varaaja on osakkaan vastuulla. Mutta kuten sanottua, remontti on edellisen osakkaan tekemä.
Kysymys: Taloyhtiön remonttien vastuut
Vastaus:
Asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Lähtökohta on, että yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Tämä vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään.
Lähtökohtaisesti vastuunjakoa on arvioitava vastuunjakotaulukon mukaan. Oletettavasti siinä on huomioitu, että varaaja putkineen ja sähköineen on osakkaan vastuulla. Mikäli kosteusvaurio syy on varaaja, voitaneen perustella, että tästä johtuva vahinko on osakkaan vastuulla. Syy-yhteys on tietenkin asiassa osoitettava. Se, että remontti on entisen osakkaan tekemä voi tietyissä tapauksissa mahdollistaa korvauksen hakemisen myyjältä. Tapauksessa osakkeet on ostettu ulosotosta, joten virhearviointi tapahtuu ulosottokaaren mukaan. Sen lähtökohta on, että ulosmitattu omaisuus myydään sellaisena kuin se on. Tietyissä tapauksissa omaisuudessa voidaan kuitenkin katsoa olevan virhe, joka voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai kaupan kumoamiseen.
Vastuunvapautuslauseke: Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella yleisellä tasolla sitoumuksetta tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida eikä myöskään ole huomioitu kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä, vastauksen laatija ei ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590."
Teresa Laine-Puhakainen
Asianajaja, OTK
JuriNet Vaasa - Asianajotoimisto Laine-Puhakainen Oy
Aiheeseen liittyvää
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Avainten jakaminen?
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
Luetuimmat
Uusimmat